Voiko osakas ryhtyä itse remontoimaan, jos taloyhtiö ei suostu korjauksia aloittamaan?

Oikeustieteiden maisteri Markus Talvio kirjoittaa omataloyhtio.fi-sivustoilla erimielisyyksien remontointitarpeista syntyvän tyypillisimmällään silloin, kun kyseessä on pienehkö taloyhtiö, jossa nuoremmat haluaisivat remontoida rakennusta, mutta vanhemmat osakkaat eivät, koska heillä ei ole taloudellisia mahdollisuuksia lyhentää remontin rahoittamiseksi kaavailtua yhtiölainaosuutta.

Lain mukaan yhtiö vastaa taloyhtiön rakennusten kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Äänivaltaa yhtiössä käyttävät luonnollisesti osakkaat yhdessä, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle.

Jos yli puolet osakkaista vastustaa korjauksia, ei korjauksiin voida ryhtyä taloyhtiön toimesta. Toisaalta, kun päätetään peruskorjauksista ja remonteista, ei yleensä vaadita määräenemmistöpäätöstä. Toisin sanoen, jos yli puolet kannattaa korjausten aloittamista, asiasta voidaan tehdä päätös loppujen osakkaiden vastustamisesta huolimatta.

Käytännössä tällaisesta tilanteesta tekee hankalan se, että jos lopuilla osakkailla ei ole mahdollisuuksia lyhentää korjauslainaa, joutuu yhtiö taloudellisiin vaikeuksiin, ja lopulta yhtiö joutuu ottamaan osakkaiden huoneistoja hallintaan vastikkeiden maksuihin liittyvien laiminlyöntien vuoksi.

Mikä on hallituksen vastuu?

Lain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen on siis huolehdittava siitä, että rakennukset pysyvät kunnossa. Huolimaton hallitus ei huolehdi siitä, että taloyhtiö pysyy kunnossa.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, joka on huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheutettu yhtiölle. Tällainen vahinko on esimerkiksi se, että joitain korjauksia ei ole tehty ajoissa ja sen vuoksi korjauskustannukset tuplaantuvat lisävahinkojen vuoksi.

Jos hallitus on kertonut avoimesti yhtiökokoukselle, että olisi akuutti tarve tehdä korjauksia, mutta yhtiökokous päättää olla korjauksiin ryhtymättä, ei hallitus ole asiasta tietenkään vastuussa. Tämän jälkeen yksittäiset osakkeenomistajat voivat ryhtyä korjaustoimenpiteisiin tietyin edellytyksin.

Maksetaanko osakkeenomistajan teettämät korjaukset?

Jos korjaustarve on akuutti, eikä yhtiökokous tai hallitus suostu korjauksia aloittamaan, voi osakas teettää ne. Osakkeenomistajan on ensin ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Osakkeenomistaja voi lain mukaan teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa, jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä ja jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

Toimien riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkeenomistajalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Tilanteen tekee haastavaksi lain sanamuoto, eli se, rajoittaako korjausten tekemättä jättäminen huoneiston käyttöä? Taloudellinen vahinko voisi olla yksi peruste, eli jos korjauksia ei tehdä, huoneiston arvo laskisi merkittävästi. Mutta rajoittaako se huoneiston käyttöä? Jos rajoittaa, on yhtiön korvattava osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Tilanne on selvä, jos rakenteissa on kosteusvaurioita ja mikrobeja. Tällöin osakas voi teettää korjaukset yhtiön kustannuksella vetoamalla terveyshaittaan.

Eräissä tapauksissa osakkaat voivat itse teettää korjaukset vastoin yhtiökokouksen päätöstä ja velkoa kustannukset yhtiöltä. Kokonaan toinen asia on se, pystyykö yhtiö maksamaan kulut osakkaille, jos osalla osakkaista ei olisi varaa lyhentää korjausvastikkeitakaan.

Lue OTM Markus Talvion kirjoitus kokonaisuudessaan tästä!