Suorituskyvyttömyysvakuus – todellista turvaa vai sanahelinää?

Vaasalaisen pientaloyhtiön vuosia kestänyt taisto vakuutusyhtiön kanssa päättyi Vaasan hovioikeuden ratkaisuun elokuussa 2021. Ratkaisu vahvisti RS-järjestelmän antamaa suojaa perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyttä vastaan.

Seitsemästä asuinrakennuksesta koostuvan vaasalaisen asunto-osakeyhtiön kaikissa rakennuksissa oli todettu virheellisesti rakennettuja märkätiloja. Yhtiö oli vaatinut perustajaosakkaalta korjaustoimenpiteitä tuloksetta. Sitten perustajaosakas asetettiin konkurssiin.

Pientaloyhtiö kääntyi perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuuden antaneen vakuutusyhtiön puoleen. Suorituskyvyttömyysvakuus on RS-uudiskohteissa taloyhtiön ja osakkaiden lakisääteinen turva, joka korvaa taloyhtiölle ja osakkaille rakennusvirheistä aiheutuvia kustannuksia siinä tapauksessa, että perustajaosakas on suorituskyvytön. Vakuutena voi toimia vakuutus, pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Vakuus on voimassa kymmenen vuoden ajan siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönoton.

Taloyhtiön tyrmistykseksi vakuutusyhtiö hylkäsi korvaushakemuksen sillä perusteella, ettei taloyhtiölle aiheutunut vahinko ylittänyt vakuutusyhtiön tulkinnan mukaan yhtiön omavastuun määrää.

Asuntokauppalain mukaan vakuuden antaja saa vähentää omavastuun kustakin rakennusvirheestä erikseen. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selviteltäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Asunto-osakeyhtiö tulkitsi, että märkätilojen virheet ovat osa yhtä ja samaa rakennusvirhettä, minkä vuoksi vakuutusyhtiöllä oli oikeus vähentää korvausvastuustaan osakeyhtiön omavastuun määrä vain kerran. Vakuutusyhtiö puolestaan tulkitsi lakia siten, että kukin rakennus muodostaa oman itsenäisen virhekokonaisuutensa, jolloin omavastuun sai vähentää seitsemän kertaa.

Asia eteni Pohjanmaan käräjäoikeuden kautta Vaasan hovioikeuteen, joka antoi asiassa 14.8.2021 tuomion taloyhtiön hyväksi. Olennaisesti samankaltaiset virheet muodostivat yhden rakennusvirheen, josta sai vähentää vain yhden omavastuun määrän.

Hovioikeus ja käräjäoikeus päätyivät käsittelyissään samoihin lopputuloksiin. Ratkaisuissa nojattiin todistajien kertomuksiin ja raportteihin. Todistusaineisto näytti hovioikeuden mukaan sen, että taloyhtiön kaikkien asuntojen märkätilan vesieristyksissä toistuivat olennaisesti samankaltaiset rakennusvirheet. Kyseiset rakennusvirheet muodostavat yhden rakennusvirhekokonaisuuden, josta omavastuu kuuluu vähentää kertaluontoisesti. Omavastuun vähentämistä koskevan säännöksen tarkoituksena ei ole laajentaa vakuuden antajan vähentämisoikeutta, vaan päinvastoin rajoittaa sitä. Lisäksi ratkaisussa korostettiin sitä, ettei vakuutussopimuksen ehdoissakaan ollut mainintaa rakennuskohtaisesta omavastuusta.

Sen lisäksi, että ratkaisu selkeytti RS-virhevastuujärjestelmää, se edistää osaltaan RS-järjestelmän tavoitteen toteutumista eli kuluttajaostajan suojaamista. Mikäli tulkinta rakennuskohtaisesta omavastuun vähentämisoikeudesta olisi hyväksytty, ratkaisu olisi asettanut kuluttajaostajat RS-järjestelmässä eri asemaan sen perusteella, onko kohde pientaloyhtiö vai yhden asuinrakennuksen yhtiö.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 2/2022.

Anna Pasanen

Kirjoittaja on lakimies ja oikeustieteen maisteri asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje

Katso myös nämä

12.1.2022

Uusilla vakuutustuotteilla lisäturvaa taloyhtiöille

Paraskin kiinteistövakuutus voi nykyisin jättää korvaamatta kustannuksia, jotka voivat kohdata taloyhtiötä esimerkiksi ullakon palovahingossa. Ilman korvauksia voi jäädä myös myrskyvahingossa, jossa kiinteistön vaurioitunut rakennusosa on päässyt teknisen käyttöiän päähän tai sen yli. Palovahingoissa uudelleenrakennettava rakennus tulee nykymääräysten mukaan lämpöeristää paremmin kuin tuhoutunut rakennus oli eristetty.

12.11.2019

Yhä useammat vakuutusyhtiöt tarjoavat vakuutuksia asuntosijoittamiseen

Asuntosijoittamisen yleistyessä yhä useammat vakuutusyhtiöt ovat alkaneet tarjota vuokranantajille suunnattuja vakuutuksia.  Suomen Vuokranantajat ry on tilannut vertailun suomalaisten vakuutusyhtiöiden tarjonnasta. Nämä vakuutukset täydentävät vuokranantajien turvaa tapauksissa, joissa vuokralaisella ei olekaan sovittua vakuutusta tai taloyhtiön kiinteistövakuutus ja vuokralaisen oma kotivakuutus eivät kata vahinkoriskejä. Suomen Vuokranantajien ja Ifin yhdessä kehittämä vakuutusratkaisu tarjosi ensimmäisenä turvaa esimerkiksi vuokratulon keskeytykseen […]

28.8.2017

Älä myöhästy rakentajan reklamoimisesta

Rakentamisen ja valvonnan laatu ovat puhuttaneet ihmisiä etenkin viimeisten vuosien ajan, eikä syyttä. Kasvavassa määrin myös vastavalmistuneissa rakennuksissa todetaan useita merkittäviä puutteita, sekä jopa törkeitä rakennusvirheitä. Koska hyvin usein uuden asunnon sitova kauppa sovitaan jo taloyhtiön rakentamisvaiheessa, on asuntokauppalakiin laadittu RS-järjestelmä turvaamaan asunnon ostajia.

1.7.2015

Muista vakuus!

Vuokranantajan on tärkeää sopia uuden vuokralaisen kanssa vakuudesta. Vakuus turvaa niin vuokranmaksua kuin asunnon kuntoakin koko vuokrasuhteen ajan. Minkä suuruinen vakuus on riittävä?