Anna Pasanen
Vaasalaisen pientaloyhtiön vuosia kestänyt taisto vakuutusyhtiön kanssa päättyi Vaasan hovioikeuden ratkaisuun elokuussa 2021. Ratkaisu vahvisti RS-järjestelmän antamaa suojaa perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyttä vastaan.
Seitsemästä asuinrakennuksesta koostuvan vaasalaisen asunto-osakeyhtiön kaikissa rakennuksissa oli todettu virheellisesti rakennettuja märkätiloja. Yhtiö oli vaatinut perustajaosakkaalta korjaustoimenpiteitä tuloksetta. Sitten perustajaosakas asetettiin konkurssiin.
Pientaloyhtiö kääntyi perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuuden antaneen vakuutusyhtiön puoleen. Suorituskyvyttömyysvakuus on RS-uudiskohteissa taloyhtiön ja osakkaiden lakisääteinen turva, joka korvaa taloyhtiölle ja osakkaille rakennusvirheistä aiheutuvia kustannuksia siinä tapauksessa, että perustajaosakas on suorituskyvytön. Vakuutena voi toimia vakuutus, pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Vakuus on voimassa kymmenen vuoden ajan siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönoton.
Taloyhtiön tyrmistykseksi vakuutusyhtiö hylkäsi korvaushakemuksen sillä perusteella, ettei taloyhtiölle aiheutunut vahinko ylittänyt vakuutusyhtiön tulkinnan mukaan yhtiön omavastuun määrää.
Asuntokauppalain mukaan vakuuden antaja saa vähentää omavastuun kustakin rakennusvirheestä erikseen. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selviteltäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä. Asunto-osakeyhtiö tulkitsi, että märkätilojen virheet ovat osa yhtä ja samaa rakennusvirhettä, minkä vuoksi vakuutusyhtiöllä oli oikeus vähentää korvausvastuustaan osakeyhtiön omavastuun määrä vain kerran. Vakuutusyhtiö puolestaan tulkitsi lakia siten, että kukin rakennus muodostaa oman itsenäisen virhekokonaisuutensa, jolloin omavastuun sai vähentää seitsemän kertaa.
Asia eteni Pohjanmaan käräjäoikeuden kautta Vaasan hovioikeuteen, joka antoi asiassa 14.8.2021 tuomion taloyhtiön hyväksi. Olennaisesti samankaltaiset virheet muodostivat yhden rakennusvirheen, josta sai vähentää vain yhden omavastuun määrän.
Hovioikeus ja käräjäoikeus päätyivät käsittelyissään samoihin lopputuloksiin. Ratkaisuissa nojattiin todistajien kertomuksiin ja raportteihin. Todistusaineisto näytti hovioikeuden mukaan sen, että taloyhtiön kaikkien asuntojen märkätilan vesieristyksissä toistuivat olennaisesti samankaltaiset rakennusvirheet. Kyseiset rakennusvirheet muodostavat yhden rakennusvirhekokonaisuuden, josta omavastuu kuuluu vähentää kertaluontoisesti. Omavastuun vähentämistä koskevan säännöksen tarkoituksena ei ole laajentaa vakuuden antajan vähentämisoikeutta, vaan päinvastoin rajoittaa sitä. Lisäksi ratkaisussa korostettiin sitä, ettei vakuutussopimuksen ehdoissakaan ollut mainintaa rakennuskohtaisesta omavastuusta.
Sen lisäksi, että ratkaisu selkeytti RS-virhevastuujärjestelmää, se edistää osaltaan RS-järjestelmän tavoitteen toteutumista eli kuluttajaostajan suojaamista. Mikäli tulkinta rakennuskohtaisesta omavastuun vähentämisoikeudesta olisi hyväksytty, ratkaisu olisi asettanut kuluttajaostajat RS-järjestelmässä eri asemaan sen perusteella, onko kohde pientaloyhtiö vai yhden asuinrakennuksen yhtiö.
Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 2/2022.
Anna Pasanen
Kirjoittaja on lakimies ja oikeustieteen maisteri asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.
Taloyhtiön tietoverkkoja vastaan voidaan yrittää hyökätä, minkä vuoksi laitteet on hyvä suojata. Digiturvallisuudesta ovat vastuussa niin teleoperaattori, isännöitsijä, huoltoyhtiö, taloyhtiön hallitus kuin osakkaatkin. Rakennusteollisuus RT:n digitaalisen turvallisuuden asianhoitaja Ari Järvinen suosittelee tekemään taloyhtiölle digiturvallisuusohjeet.
Vesivuodot ja yllättävät kulutuspiikit voivat aiheuttaa taloyhtiölle turhia kustannuksia. Reaaliaikainen vedenkulutuksen seuranta auttaa ehkäisemään vahinkoja ja tuo samalla selkeyttä arkeen – niin isännöitsijöille kuin asukkaille.
Smartvatten
Ilmastonmuutoksen myötä lisääntyvät rankkasateet, myrskyt, ukkoset ja pitkät kuivuusjaksot vaikeuttavat Suomen vesihuollon luotettavuutta tulevaisuudessa. Vesihuollosta 65 prosenttia perustuu pohja- tai tekopohjaveteen ja 35 prosenttia pintaveteen.
Kun asukas valittaa kylmää kotonaan, selitys voi löytyä yhtä hyvin kiinteistön järjestelmien puutteellisesta toiminnasta kuin asukkaan omista toimista tai vaikkapa terveydentilasta. Vaikka asunnosta ei löytyisi vikaa eikä todellista selitystä kylmyydelle saataisi, on tärkeää, että asukas tulee kuulluksi.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään