Sovittelulla säästää

Kun taloyhtiössä leimahtaa riita, kaivaudutaan herkästi poteroihin ja uhataan raastuvalla. Ennen oikeuteen lähtöä kannattaa kuitenkin hakea ratkaisua sovittelemalla.

Taloyhtiöasuminen on yhteisöasumista, eikä riidoilta voida aina välttyä. Riidat heikentävät asumisviihtyvyyttä ja tahraavat pahimmillaan taloyhtiön mainetta, joten niihin kannattaa puuttua ajoissa.

– Yleisimmin riidat liittyvät taloyhtiöissä rakennusurakoihin ja kunnossapitovastuuseen. Muita yleisiä riidan aiheita ovat pihariidat, häiritsevä meteli, osakasremontit, autopaikat ja kokousmenettelyt, kertoo Keijo Kaivanto. Hän työskentelee asianajajana Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä, ja on kirjoittanut Jenni Huplin kanssa kirjan Taloyhtiöriidat – vinkkejä erimielisyyksien hallintaan (Kiinteistöalan Kustannus Oy).

Kinaa voi tulla paitsi osakkaiden kesken myös yksittäisten osakkaiden ja taloyhtiön välille. Taloyhtiöt joutuvat välillä riitoihin myös esimerkiksi urakoitsijoiden kanssa pieleen menneistä korjaushankkeista.

Neuvottelu tai sovittelu sopii useimpiin riitoihin

Taloyhtiön riitoja voidaan ratkoa monella tavalla: neuvottelemalla, sovittelemalla tuomioistuimessa tai sen ulkopuolella, välimiesmenettelyllä tai viemällä asia oikeuteen.

– Käräjille asti on esimerkiksi Helsingissä päätynyt Helsingin Sanomien selvityksen mukaan verraten vähän riitoja taloyhtiöiden kokonaismäärään verrattuna. Toisaalta riidat tuntuvat usein kumuloituvan samoihin taloyhtiöihin, Kaivanto kertoo.

Useimmat taloyhtiöiden riidoista kannattaisi jo kustannussyistä ratkaista neuvottelemalla taikka sovittelemalla tuomioistuimessa tai sen ulkopuolella. Tällaisia ovat esimerkiksi riidat häiritsevistä äänistä, remonteista ja yhtiöjärjestyksen määräysten noudattamisesta. Myös Taloyhtiön hyvä hallintotapa 2016 -suositus suosittaa, että riidat ratkaistaisiin taloyhtiössä ensisijaisesti neuvottelemalla tai sovittelemalla.

– Vapaaehtoisessa sovittelussa riidan osapuolet joutuvat maksamaan vain ulkopuolisen sovittelijan ja avustajien palkkiot. Tuomioistuinsovittelussa käräjäoikeus perii lisäksi pienen oikeudenkäyntimaksun. Kustannukset ovat kuitenkin pienet verrattuna täysimittaisen oikeudenkäynnin oikeudenkäyntikuluihin, Kaivanto muistuttaa.

Sovittelija auttaa löytämään ratkaisun

Neuvottelussa tai sovittelussa päästään alkuun, kun jompikumpi riidan osapuolista esittää toiveen sovusta. Käytännössä kannattaa suoraan lähestyä toista osapuolta ja esittää neuvottelua, jossa riita voitaisiin sopia.

– Jos henkilösuhteet ovat tulehtuneet, voi sovintoehdotuksen välittämiseen olla parasta käyttää ulkopuolista lakimiestä tai sovittelutaitoista henkilöä, Kaivanto opastaa.

Jos riidan kumpikin osapuoli haluaa sovintoa, sitä aletaan hakea sovittelutapaamisissa sovittelijan välityksellä. Sovittelijana voi periaatteessa toimia kuka tahansa ulkopuolinen henkilö. Tuomioistuinsovittelussa sovittelijana on aina sovittelutuomari.

– Esimerkiksi hallituksen puheenjohtaja tai isännöitsijä saattaa olla riidan osapuolten mielestä liian lähellä ollakseen riittävän neutraali. Riippumattomuuden ja luottamuksen saavuttamiseksi on suositeltavaa käyttää lakimiestä tai muuta sovittelijaa, joilla ei ole mitään kytköksiä asiaan, Kaivanto toteaa.

Hallitus ja isännöitsijä ratkaisevassa roolissa

Taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on hyvät mahdollisuudet vaikuttaa taloyhtiön riitoihin. Monet riidat jäävät syntymättä, jos hallitus ja isännöitsijä ajavat kaikessa toiminnassaan taloyhtiön etua ja tekevät päätöksiä toimivaltansa rajoissa.

– Sopuisuutta edistävät taloyhtiössä selkeä ja ajantasainen yhtiöjärjestys, yhdessä laadittu kiinteistöstrategia, asiantuntija-apuun turvautuminen tarvittaessa sekä ylipäänsä avoimuus ja vuorovaikutus, Kaivanto lisää.

Myös osakkaiden välisiä kiistoja kannattaa seurata, jotteivat ne pääse paisumaan.

– Hallitus ja isännöitsijä voivat edistää sovintoa käynnistämällä keskustelun asiasta osakkaiden kanssa. Ainakin voidaan tarjota faktatietoa, jos erimielisyydessä on kysymys väärinkäsityksistä, Kaivanto toteaa.

Riidan ratkaisu tuomioistuinsovittelussa

Jos riita etenee tuomioistuinsovitteluun, sovittelu etenee seuraavasti:

1. Osapuolet kokoontuvat puhumaan asiasta yleisesti; selvitetään, mistä riidassa on kysymys.
2. Osapuolet pohtivat tahoillaan tai vuorollaan sovittelijan kanssa, millä alueella sovinto voi syntyä (mikä on paras ja mikä siedettävä tulos).
3. Osapuolet keskustelevat yhdessä sovittelijan kanssa mahdollisista ratkaisuista.
4. Osapuolet neuvottelevat tahoillaan tai vuorollaan sovittelijan kanssa, mitä ratkaisuksi esitetään.
5. Osapuolet keskustelevat yhdessä ratkaisuehdotuksista.
6. Kierroksia 2–5 jatketaan, kunnes löydetään yhteinen näkemys ratkaisusta, sen ehdoista ja täytäntöönpanosta.
7. Asianosaiset esittävät yhteisen ratkaisuehdotuksensa. Sovinto kirjataan ja/tai allekirjoitetaan. Yleensä sovitaan, ettei kumpikaan osapuoli enää moiti ratkaisua, jolloin sovintoratkaisu on täytäntöönpanokelpoinen.
8. Jos sovintoa ei saavuteta, asian käsittely tuomioistuinsovittelussa päättyy ja asia palautuu käräjäoikeuden käsittelyyn, jos kanne on nostettu.