Linjasaneeraus eli tuttavallisemmin putkiremontti on taloyhtiön kallein ja pisin korjaushanke. Osakkaille remontti tarkoittaa yleensä väliaikaismajoituksen etsimistä ja elämän uudelleen järjestämistä uuden osoitteen ympärille. Tilanne voi tuntua osakkaista jännittävälle, mutta vaiva on sen arvoista. Hyvin toteutetun remontin myötä asunnon arvo nousee ja taloyhtiön putket voivat hyvin. Rakennus- ja kiinteistöalan asiantuntijayritys Raksystems kiteytti putkiremontin vaihe vaiheelta.
Putkiremontin ajankohta selville
Taloyhtiön putket kuluvat, haurastuvat ja menettävät toimintakykyään ajan kuluessa, jolloin niihin muodostuu tukoksia ja vuotoriski kasvaa. Käyttövesi- ja viemäriputket tulevat elinkaarensa päähän 40-60 vuoden iässä.
Käyttöiän täyttymiseen vaikuttaa putkien materiaalit ja niiden laatu sekä putkiston kunnossapito, mutta myös esimerkiksi veden ominaisuudet. Myös vesijohtojen vuodoista aiheutuvat vuotovahingot, viemärien tukokset, juomaveden laatu- ja makuvirheet sekä kylpyhuoneiden vedeneristeiden pettäminen ovat syitä vauhdittaa putkiremonttiin ryhtymistä.
’’Käyttövesi- ja viemäriputkien säännöllisellä kunnossapidolla säästetään myös rahaa. VTT:n tutkimusten mukaan on jopa 30% edullisempaa tehdä korjaukset oikeaan aikaan kuin myöhässä’’, muistuttaa kuntotutkimusyksikön johtaja Jari Marttinen.
Myös tarve energiakulutuksen parantamiseen ja lämmitysmuodon vaihtamiseen on kasvavassa määrin yleistyvä syy putkiremonttiin ryhtymiseen, sillä pelkän vesijohto- ja putkiremontin yhteydessä on suositeltavaa toteuttaa muitakin tarvittavia perusparannuksia. ARA tukee taloyhtiöitä energiaremonteissa, sillä se on budjetoinut energia-avustuksiin vuosien 2020-2022 välisenä aikana lähes 100 miljoonaa euroa.
Hanke käyntiin projektipäällikön avulla
Kuva 1: Linjasaneeraushankkeen prosessi
Taloyhtiön edustajilla tai isännöitsijällä on harvemmin niin laajaa osaamista, mitä linjasaneeraushankkeen läpiviemiseen tarvitaan. Siksi hanke tulee aloittaa kokonaisuuden alusta loppuun hallitsevan vastuuhenkilön kanssa. Projektipäällikkö koordinoi ja hankkii tarvittavat esiselvitykset, ohjaa suunnittelutyötä, toimii kokousten puheenjohtajana sekä varmistaa, että aikataulu ja kulut pysyvät kurissa.
Perinteisellä mallilla toteutetussa putkiremontissa saneerataan käyttövesi- ja viemäriputkien lisäksi märkätilojen pinnat ja vedeneristeet. Vaihtoehtoisilla kunnostusmenetelmillä, kuten viemäreiden sisäpuolisella sukittamisella, voidaan vähentää rakennusteknisten töiden määrää eikä märkätilojen pintoja tarvitse uusia.
Putkiston kuntotutkimuksen ja märkätilojen kosteuskartoituksen avulla varmistetaan, että korjausmenetelmät ovat oikeat remontin tarpeeseen nähden. Laajasti toteutetun esiselvitystyön merkitystä ei voi liikaa korostaa. Kun pohjatyöt on tehty kunnolla, muutos- ja lisätöiden kulut vähenevät.
Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty
Projektipäällikön valinnan jälkeen tehdään hankesuunnitelma tai hanke-ehdotus. Hankesuunnittelun kustannukset linjasaneerauksen budjetissa ovat pienet, mutta merkitys sitäkin suurempi. Hankesuunnitteluvaiheen aikana määritetään, mitä linjasaneeraus pitää sisällään. Hankesuunnitelmassa esitetään esimerkiksi vaihtoehdot linjasaneerauksen aikataulusta ja toteutustavasta, joista taloyhtiö valitsee itselleen soveltuvimman yhdessä projektipäällikön ja suunnittelijoiden kanssa.
Kun hankesuunnitelma on hyväksytty, kilpailutetaan toteutuksen suunnittelijat. Toteutussuunnitteluvaiheessa eri alojen suunnittelijat arkkitehdeistä LVISA-suunnittelijoihin tekevät piirustukset ja työselitykset urakan kilpailutusta, rakennuslupaa ja remontin toteutusta varten.
Raksystemsillä on yli 20 vuoden kokemus linjasaneerauksien suunnittelusta. Tarjoamme palvelua kaikista suunnittelun sektoreista ja meillä on myös eri aikakausien rakennuksien suunnitteluun erikoistuneet tekijät.
Kuva 2: Esimerkki linjasaneerauksen kustannusten jakautumisesta
Urakkavaihe kunnialla maaliin
Hanke- ja toteutussuunnitelman laadinnan jälkeen kilpailutetaan urakoitsija. Yleensä tarjousneuvotteluihin valitaan 2-4 urakoitsijaehdokasta ja heistä valitaan taloyhtiölle paras vaihtoehto hinnan, aikataulun ja taitojen perusteella.
Hankkeelle tulee valita tässä vaiheessa myös valvojat, jotka varmistavat, että urakka toteutetaan suunnitelmien mukaan. Valvoja käy säännöllisesti rakennustyömaalla, dokumentoi työmaakäynnit ja osallistuu kuukausittaisiin työmaakokouksiin. Hyvästä dokumentaatiosta on hyötyä mm. takuukorjauksissa.
Urakoitsijan ja valvojan valinnan jälkeen aloitetaan urakka. Urakkavaihe kestää perinteisellä korjausmallilla toteutettuna noin 8-14 viikkoa asuntoa kohden.
Urakoitsijan takuuaika linjasaneerauksissa on tavallisesti 2 vuotta. Osakkaan tulee muistaa tarkastaa asuntonsa ja raportoida mahdollisista puutteista ja vioista ennen takuuajan umpeutumista, mutta myös urakan valmistumisen jälkeen järjestettävässä käyttöönotto- ja vastaanottotarkastuksessa.
Hyvää viestintää remontin alusta loppuun
On selvää, että projektin eteneminen ja aikataulussa pysyminen kiinnostaa taloyhtiön edustajia, sillä onhan remontoitavana oma koti ja siinä kiinni suuriosa omaisuudesta. Hyvin valitut ammattilaiset takaavat sujuvan tiedottamisen koko remontin ajan. Projektipäällikkö varmistaa, että tieto kulkee taloyhtiölle hankkeen jokaisesta vaiheesta ja urakoitsija turvaa urakan aikaisen tiedottamisen. Mitä enemmän hankkeesta viestitään urakoitsijan, projektipäällikön tai muun tiedottajan toimesta, sitä vähemmän taloyhtiöllä menee aikaa tiedottamiseen.
Osakkaan tehtävä on tutustua hankkeesta laadittuun aineistoon ja muistaa osallistua hanketta koskeviin info- ja yhtiökokouksiin. Näin hän pysyy varmasti kartalla remontin yksityiskohdista ja pääsee vaikuttamaan päätöksiin.
’’Raksystems on erinomainen kumppani linjasaneeraushankkeissa, sillä meiltä saa kokeneen asiantuntijapaketin aina projektipäälliköstä kuntotutkimuksiin asti, suunnittelijoita ja urakan aikaista valvontaa unohtamatta’’, kertoo korjaussuunnittelun osastopäällikkö Pasi Kupiainen.
Putkiremontti tiivistettynä
Kesto:
Kustannukset:
Taloyhtiön tehtävät
Hallitusjäsen:
Osakas:
Kun taloyhtiön pihaa halutaan hoitaa hyvin, kannattaa ensin keskustella tavoitteista ja sitten määritellä omalle pihalle sopiva hoidon taso. Pihan hoidossa voi käyttää apuna viheralan ammattilaista. Hänet kannattaa ottaa mukaan myös tavoitekeskusteluun.
Kaikkien taloyhtiöiden tulee laatia tilinpäätös ja toimintakertomus sekä talousarvio yhtiökokouksessa käsiteltäväksi. Tilinpäätösasiakirjoista löytyy tietoa tilikauden tapahtumien lisäksi yhtiön taloudellisesta tilasta ja tulevaisuuden näkymistä. Sen avulla yhtiö voi varautua tulevaisuuteen.
Valvoja valvoo korjaushankkeessa taloyhtiön puolesta urakoitsijan työsuoritusta. Hän on kuitenkin puolueeton ja yhteistyössä kaikkien osapuolten kanssa. Valvojan suhde taloyhtiöön määritellään valvontasopimuksessa, suhde urakoitsijaan taas urakkasopimuksessa.
Taloyhtiötä voi uhata konkurssi, jos sillä on paljon korjausvelkaa. Kaikilla taloyhtiöillä ei ole varaa edes konkurssiin, sillä konkurssimenettely maksaa tuhansia euroja. Konkurssin voi kuitenkin välttää, kun korjaukset toteutetaan ajoissa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään