Yleisten ehtojen sitovuudesta uusi ratkaisu

Monilla aloilla, myös kiinteistöalalla, on laadittu erilaisia yleisiä sopimusehtoja helpottamaan sopimusten tekemistä, vakiinnuttamaan alan hyviä käytäntöjä ja varmistamaan sopijapuolille tasapuoliset ehdot sopimuksia laadittaessa. Ne helpottavat erityisesti siltä osin, että kaikkia sopimusehtoja ei tarvitse aina kirjoittaa uudestaan, vaan voidaan todeta noudatettavan alan yleisiä ehtoja.

Sopimusoikeuden perusoppien mukaisesti tällaiset yleiset ehdot, joista tavallisimpia ovat vaikkapa isännöinnin yleiset sopimusehdot ISE 2007, kiinteistöpalveluiden yleiset sopimusehdot KP YSE 2007 sekä jo parikymmentä vuotta sitten laaditut rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 tulevat sovellettavaksi vain silloin, kun ainakin jossakin sopimusasiakirjassa on tehty nimenomainen viittaus kyseisiin sopimusehtoihin.

Tuoreessa ratkaisussa 31.1.2017 nro 53 Itä-Suomen hovioikeus kuitenkin katsoi, että rakennusurakan yleiset YSE 1998 ehdot voivat tulla sovellettavaksi, vaikka osapuolet eivät olleetkaan näihin ehtoihin viitanneet. Kyseisessä tapauksessa oli tehty kirjallinen tarjous ja tämä tarjous oli hyväksytty suullisesti. Sopimus oli siten ollut varsin ylimalkainen ja hovioikeus katsoi, että tällaisessa tilanteessa on perusteltua lähteä siitä, että osapuolet ovat tarkoittaneet rakennusurakan tarkempien ehtojen määräytyvän YSE-ehtojen mukaisesti.

Tämä tarkoittaa sitä, että jos taloyhtiö tekee jostakin pienemmästä urakasta tarjouksen perusteella sopimuksen, on syytä erikseen todeta, jos YSE-ehtojen ei haluta soveltuvan. Vastaavasti jos osapuolet ovat tehneet vaikkapa suullisia sopimuksia, voivat hovioikeuden näkemyksen mukaan yleiset ehdot tulla sovellettavaksi, vaikka niihin ei olisi millään tavalla viitattu. Tällä saattaa olla osapuolten vastuiden ja velvollisuuksien kannalta olennainen merkitys. Hovioikeuden ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen, joten tilannetta kannattaa tältä osin vielä seurata.

Kai Haarma

Kirjoittaja on Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n toimitusjohtaja ja asianajaja, joka jo nuorena lakimiehenä innostui vivahteikkaasta ja monipuolisesta taloyhtiömaailmasta. Viime vuosina hänen kiinnostuksensa kohteet ovat erityisesti vastuunjakokysymykset ja kiinteistöalan tietosuoja-asiat. Saadessaan varastettua aikaa kiinteistöharrastukseltaan hän toisinaan viettää vapaa-ajan hetkiä golfkentällä tai hiukan tavanomaista raskaamman, mutta laadukkaan musiikin parissa.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje