Yhdenvertaisuus ja asunto-osakeyhtiö – mahdoton yhtälökö

Asunto-osakeyhtiö asumisen muotona on hieno suomalainen keksintö. Siinä yhdistyvät omistusasumisen mahdollisuus, asuntovarallisuuden kartuttaminen ja riskien hajauttaminen hienolla tavalla. Vai yhdistyvätkö?

Asunto-osakeyhtiömaailman yhdessä päättäminen, kustannusten ja riskien jakaminen joutuvat yhä useammin törmäyskurssille yhdenvertaisuusperiaatteen kanssa. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi yhtiöoikeuden ja niin myös asunto-osakeyhtiöoikeuden keskeisistä periaatteista ja sen tarkoituksena on turvata enemmistövallan väärinkäyttö ja turvata yksittäisen osakkeenomistajan asema. Tämä sinällään hyvä periaate on nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain aikana kuitenkin saanut piirteitä, joita ei varmasti tarkoitettu, vaikka yhdenvertaisuusperiaatetta haluttiinkin vahvistaa.

Yhdenvertaisuuden korostaminen alkaa saada jopa surkuhupaisia piirteitä kun yhtiöjärjestyksiä yritetään laatia mahdollisimman tasapuolisiksi. Nähtävissä nimittäin on, että uusien asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä mennään yhä tapauskohtaisimpiin määräyksiin. Yhtiöjärjestykset ovatkin pahimmillaan yhtä pitkiä ja hankalasti tulkittava kuin anglosaksiset sopimukset konsanaan. Kun yhtiöjärjestykseen yritetään kirjata kaikki mahdolliset tulevaisuudessa esiin tulevat tilanteet, jotka saattavat olla ongelmallisia jossakin yhtiön elinkaaren vaiheessa, saadaan aikaan kasuistinen määräysten viidakko, jonka tulkitsemiseen tarvitaan useampaakin juristia. Silloin kun yhtiö muodostuu erillistaloista, tämä on jopa ymmärrettävää, mutta kerrostaloasumisessa kaikkea muuta.

Erityisesti kerrostaloyhtiöiden uusien kunnossapitovastuumääräysten kirjo hämmentää. Osakkaiden vastuulle on määritelty milloin parvekkeita, takkahormeja, ilmanvaihtokanavia, huoneiston sisäpuolisia vaakalinjan putkistoja, sähköjohtoja, märkätilojen veden- ja kosteuden eristeitä jne. Sinällään ymmärrettävä ajatus siitä, että osakas ei joudu maksamaan naapurinsa tekemistä muutoksista, on saanut aikaan jopa vääristyneet mittasuhteet yhtiöjärjestykseen otettujen määräysten vuoksi. Monissa määräyksissä on unohdettu, mitä määräysten noudattaminen merkitsee yhtiön turvallisuudelle ja järkevälle kunnossapidolle. Jos jokainen vastaa vain omastaan, kuka sitten vastaa yhteisestä ja onko yhteistä enää lainkaan? Ja miten sovitetaan yhteen osakkaan vastuulla olevat rakennusten osat ja niiden korjaaminen yhtiön teettämän remontin yhteydessä? Hienolta tuntuneet määräykset saattavatkin yhtäkkiä muodostua kiviriipaksi remonttien toteutuksessa.

Voisiko siis ajatella, että lainsäätäjä on pääsääntöisesti osannut määritellä niin vastikkeenmaksuun kuin kunnossapitovastuuseen ja muutostöihin liittyvät vastuut yhtiöille parhaalla mahdollisella tavalla, jolloin poikkeamistarvetta ei juuri olisi? Mainoksen sanoin voisi todeta: järki käteen – myös yhdenvertaisuuden suhteen.