Vuokranantajan ihanneluonteenpiirteet

Asuntosijoittamisaiheisissa kirjoituksissa kerrotaan usein, miten sijoitusasunnon kannattavuus lasketaan ja miten kannattavia kohteita löydetään ja ostetaan. Asuntosijoittajien keskustelupalstoilla vaihdetaan kokemuksia pankkien kilpailuttamisesta ja mahdollisimman edullisten lainaehtojen neuvottelemisesta. “Tee se itse” -sijoittajaremonttimiehet ja -naiset jakavat remonttiniksejä. Välillä yhdessä kaiken muun kansan kanssa kauhistellaan, kun jollekin on tullut musta pekka käteen kauhuvuokralaisen pistettyä asunnon säpäleiksi.

Kun laina on neuvoteltu, sijoitusasunto hankittu, remontti tehty ja ihan tavallinen vuokralainen löytynyt, alkaa asuntosijoittamiseen oleellisena osana kuuluva arki nimittäin vuokranantajana toimiminen. Tässä kirjoituksessa käyn läpi mielestäni ihanteellisen vuokranantajan luonteenpiirteitä. Koska asuntosijoittaminen on sijoitustoimintaa, luonteenpiirteiden tarkastelua teen kannattavuuden ylläpidon ja parantamisen kannalta. Jonkun DNA voi yksinkertaisesti olla sellainen, että vuokranantajana toimiminen on täysin luonteenvastaista. Silloin kannattaa ulkoistaa vuokraustoiminta tai keskittyä muihin sijoitusmuotoihin. Yleensä näitä piirteitä voi kuitenkin kehittää.

On järjestelmällinen ja pitää numeroista

Mitä enemmän vuokralaisia on sitä järjestelmällisempi tulee vuokranantajan olla. Sekä ajankäytöllä että kaikkien asioiden muistamisella on vaikutusta vuokraustoiminnan kannattavuuteen. Rutiinien tehokas hoitaminen vapauttaa aikaa muihin sijoitustoimintaan liittyviin aktiviteetteihin kuten ostokohteiden etsimiseen tai rahoitusneuvotteluihin. Vuokrankorotusten tai verotuksessa vähennettävien kulujen unohtamisella on välitön vaikutus kannattavuuteen.

Vuokranantajan kannattaa luoda itselleen järjestelmä, jonka avulla hallitaan systemaattisesti esimerkiksi seuraavia asioita:

• asunnon perustiedot veroilmoituksen täyttöä varten
• isännöitsijän ja huoltoyhtiön tiedot yhteydenottoja varten
• saunavuorojen, autopaikkojen, pesulatilojen jne. maksutiedot vuokralaisten kysymyksiä varten
• vuokrasopimuspohjat ja allekirjoitetut vuokrasopimukset
• yhtiökokousmateriaalit
• vuokra- ja vastikemaksuseuranta
• vuokrankorotusajankohdat
• suunnitelma asuntojen tarkistuskäynneistä
• verovähennyskelpoiset asuntokohtaiset kulut ja asuntosijoittamisen yleiskulut
• asuntojen valokuvat ja pohjapiirustukset

Numerot pitää käydä läpi kerran kuussa vuodesta toiseen. Toiminnan kehittämiseksi niitä tulisi säännöllisesti verrata alkuperäiseen laskelmaan, jonka perusteella sijoitusasunto tuli ostettua. Peruskoulun matematiikan taidoilla pystyy laskemaan kassavirran, jonka perusteella näkee, kuinka paljon tilille jää joka kuukausi ja paljonko pitää laittaa sivuun mahdollisten verojen ja yllättävien korjausten maksua varten.

Itselläni kaikki tämä on sähköisessä muodossa pilveen tallennettuna, jotta pääsen tietoon käsiksi ajasta, paikasta ja päätelaitteesta riippumatta. Verkkopankit ja niiden mobiiliapplikaatiot, taulukkolaskelmat ja Evernote ovat tärkeimmät välineeni tiedon päivittämisessä ja tallentamisessa.

Tykkää asunnoista ja asuntomarkkinoiden seuraamisesta

Asuntomarkkinat ovat paikallisia. Muutaman kaupunginosan asuntoja ja taloyhtiöitä seuraamalla voi tulla kiinteistönvälittäjääkin paremmaksi paikallisasiantuntijaksi. Vuokranantajan tulee seurata oman markkinansa vuokrakehitystä ja vuokraustilannetta. Vuokralaisen vaihtuessa on mahdollista tehdä kunnon vuokrankorotus, mikäli markkinavuokrat sen sallivat. Vastaavasti suuri tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrä voi vaatia vuokratason tiputtamista tai muita toimenpiteitä, jotta hyvä vuokrattavuus ja/tai korkea vuokrataso on mahdollista saavuttaa.

Julkiset palvelut, kuten liikenne, kirjasto, uimahalli tai puisto vaikuttavat asunnon vuokrattavuuteen. Tulevaisuuden trendejä haistavat vuokranantajat pääsevät nauttimaan sekä asunnon arvon- että vuokratason nousuista. Erilaisiin aluekehityssuunnitelmiin tutustuminen voi antaa viitteitä alueen suosion kasvusta. Kuskittomien autojen ollessa arkipäivää 10 (?) vuoden kuluttua, 20 vuoden sijoituslainan maksuajasta voi olla puolet jäljellä ja kenties “location, location, location” eivät olekaan enää asuntomarkkinoiden 3 tärkeintä sääntöä.

On tiukka mutta reilu

Ammattimainen vuokralaishuijari tuntuu löytävän keskimääräistä useammin harrastelijamaisen ja hyväntekeväisyyteen taipuvaisen vuokranantajan. Tavallisen kunnon vuokralaisenkin kanssa paras käyttäytymistapa on antaa ammattimainen vaikutelma, johon kuuluu järjestelmällisyys, luotettavuus ja reiluus. Kohtelias ja ystävällinen ovat hyviä luonteenpiirteitä mutta mukava ja kaverillinen eivät. Mukava vuokranantaja on sellainen, joka ei reagoi myöhästyneeseen vuokranmaksuun, antaa vuokralaisen kissan kasvattaa perhettään ja avaa vuokralaiselle piikin paikalliseen maalikauppaan, josta vuokralainen voi valita haluamansa seinävärin, jolla maalaa asunnon.

Vuokralaiselle voi ystävällisesti selittää, että vuokra maksetaan ajallaan sen takia, että vuokranantajan tilillä on rahaa, josta taloyhtiö perii vastikkeet ja pankki korot ja lainanlyhennykset. Reilu vuokranantaja kuuntelee opiskelijavuokralaisen selityksen Kelan asumistuen maksatukseen liittyvästä epäselvyydestä. Hän hyväksyy vuokralaisen pyynnön maksaa vuokra poikkeuksellisesti 2 viikkoa myöhässä kertoen samalla toimintamallistaan, jossa vastaavissa tapauksissa kaikkien vuokralaisten on pitänyt toimittaa jotain todisteita Kelan kanssa käydystä keskustelusta.

Kykenee samaistumaan pystyen pitämään tunteet erillään vuokraustoiminnasta

Kun vuokralainen kertoo puhelimessa ryypänneensä tilin kumppanin jättäessä, tulee vuokranantajan pystyä samaistumaan tilanteeseen yrittäessään selvittää, onko kyseessä tilapäinen järkytyksestä johtuva, korjaantuva vuokranmaksukyvyn alentuminen vai onko kaikki pikavipitkin jo käytetty, kun pidempään jatkunutta taloudellista ahdinkoa on lykätty tulevaisuuteen. Saman puhelun yhteydessä pitää pystyä keskustelemaan, miten maksamattoman vuokran maksu hoidetaan. Jos seuraavankin kuukauden vuokra on 2 pankkipäivää myöhässä sovitusta vuokranmaksupäivästä, vuokranantajan pitää pystyä käynnistämään vuokrasopimuksen purkuprosessi omaa mielenrauhaansa menettämättä.

Toisaalta vuokranantajan tulee ymmärtää ja hyväksyä, että sopimuksen mukaisen vuokranmaksun ja asumisen vastineeksi vuokranantaja luovuttaa omistamansa asunnon vuokralaisen hallintaan ja tämän kodiksi. Ilman erikseen sovittua asunnon tarkistuskäyntiä omistamalleen asunnolle ei saa mennä omilla avaimillaan. Jos yöunet häiriintyvät toistuvista painajaisista, miten pitkätukkaisen vuokralaisen hiukset asteittain tukkivat lattiakaivon, suosittelen sijoitusasunnon myyntiä ja siirtymistä muihin sijoituskohteisiin.

Kun vuokralainen ilmoittaa asuntoon liittyvistä vioista, samaistumiskyky saa vuokranantajan toimimaan ripeästi vian korjaamiseksi. Jos uutta jääkaappia rikkoontuneen tilalle ei heti löydy tai tarvittava remonttimies ei heti ole saatavilla, vuokralainenkin ymmärtää vuokranantajaa nähdessään, että tämä aidosti yrittää ratkaista ongelman nopeasti.

Haluaa oppia ja kehittyä vuokranantajana

Olipa kyseessä sitten kirjoja kirjoittanut sijoitusvalmennusguru tai isoihin kerrostaloihin sijoittava konkarisijoittaja ovat hekin joskus allekirjoittaneet ensimmäisen vuokrasopimuksensa. Mitä todennäköisemmin he ovat tehneet useampia virheitä kuin tämän päivän keskimääräiset asuntosijoittajat, joilla on käytössään laaja määrä erilaisia kanavia, joista saa ilmaistakin tietoa, miten vuokranantajana kannattaa toimia. Toisten virheistä oppiminen tulee paljon halvemmaksi kuin omista mokista. Mitä enemmän vuokranantaja haluaa kehittyä sitä todennäköisemmin hän voi välttää virheitä niistä etukäteen opiskelemalla. Asuntosijoituksia on kahdenlaisia; kannattavia ja opettavaisia.