Varautuminen korjaushankkeisiin – keppiä ja porkkanaa

Kiinteistöliitto jätti aiemmin tässä kuussa valtiovarainministeriölle esityksen toimenpiteistä, joilla taloyhtiöiden varautumista korjaushankkeisiin parannettaisiin. Käytännössä siinä esitetään, että asuintalovaraus voisi olla kaksinkertainen nykyiseen verrattuna ja että se olisi joustavampi. Hyvä esitys, mutta toimiiko se?

Ei velkaa, pieni vastike

Normaalille asunnon ostajalle taloyhtiön taselaskelma on hyvin vaikeaselkoinen. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostaja osaa toivon mukaan katsoa taloyhtiön taseesta velat. Muutoin häntä kiinnostanee yhtiö- ja muut vastikkeet. Mitä vähemmän vastiketta, sen parempi. Valveutunut ostaja tutkii entistä tarkemmin korjaustarveselvityksen ja siinä esitetyt asiat. Nämä eivät kuitenkaan näy taseessa, vaikka kyse on korjausvelasta. Jos taloyhtiö on kerännyt ylimääräistä rahaa, näkyy se taseessa pankkisaamisina. Joku voisi nähdä asian niin, että vastiketta pitää pienentää, jos yhtiöllä kerran on riittävästi rahaa.

Edullisen omistamisen illuusio

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä kertoo Helsingin Sanomissa 20.8., että korjaustarvesuunnitelmat tulisi laatia 5 vuoden sijaan 10 vuodeksi ja ammattilaisen toimesta. Liian usein niitä laativat vielä hallituksen jäsenet ilman tarvittavaa ammattitaitoa. Vielä useammin näkee, että tehtyjen kuntoarvioiden ja -tutkimusten PTS-esitykset eivät mene hallituksen korjaustarve-esityksiin. Isompia korjauksia lykätään eteenpäin ja niiden sijaan korjataan aitaa tai muuta vähäpätöisempää, johon riittää normaali vastikekertymä. Tämä kasvattaa korjausvelkaa ja edullisen omistamisen illuusiota. Joku voi jopa mennä halpaan ostaessaan asunnon.

En suostu!

Asuintalovarauksen kasvattaminen on hyvä ajatus, mutta saako se osakkaat käyttämään sitä. Oma käsitykseni on, että asuintalovarausta ei käytetä riittävästi ja en näe, että esitys tätä tahtotilaa muuttaa. Millä siis saada osakkaat vapaaehtoisesti siirtämään osa varallisuudestaan taloyhtiön tilille odottamaan tulevia tarpeita? En minä ainakaan halua siirtää rahojani toisen tilille, jos vaihtoehtona on sijoittaa rahat ja maksaa myöhemmin.

Korjausvelka isännöitsijäntodistukseen euroissa

Ongelmana ei mielestäni ole niinkään mekanismin, vaan tahdon puute. Asunnon omistaja ei halua nähdä korjausvelkaa, eikä halua esittää sitä mahdolliselle ostajalle, joten ei hän myöskään halua varautua siihen.

Oma esitykseni on, että korjausvelka tulee olla määritelty euroissa ja se tulee kohdistua osakkeisiin isännöitsijäntodistuksessa. Tiedostan, että korjausvelka ei ole absoluuttinen. Tulevien korjausten sisältöä tai niiden kustannuksia on mahdotonta arvioida etukäteen eurolleen, mutta arvion sille voi antaa.

Isännöitsijäntodistuksessa korjausvelka näkyisi osakkaalle, kiinteistönvälittäjälle ja mahdolliselle ostajalle. Vastaavasti jos asuintalovarausta on maksettu, näkyisi se isännöitsijäntodistuksessa. Ostajan näkökulmasta se vähentäisi korjausvelan nettoarvoa.

Varautuminen taloudellisesti isoihin peruskorjauksiin vaatii rahaa samalla tavalla kuin niiden maksaminen myöhemmässäkin vaiheessa. Kaikkien elämäntilanne ei siihen tarjoa mahdollisuutta. Järjestelmän pitäisi olla joustava ja tarjota erilaisia maksuvaihtoehtoja. Pääasia on, että korjausvelka siirretään tasearvoon.