Varallisuuden kasvattaminen asuntosijoittamisella

Asuntosijoittamisen tuotto koostuu useammista osatekijöistä, joista on tässä kuvattu kuusi merkittävintä. Asuntosijoittaja voi omalla toiminnallaan vaikuttaa näihin tekijöihin. Hyödyntämällä velkavipua voi sijoitetun pääoman tuottoa parantaa oleellisesti.

Tulevaisuuden arvonnousu

Kun ostaa 100 000 euron arvoisen sijoitusasunnon käteisellä ja sen arvo nousee 105 000 euroon, on sijoitetun pääoman tuotto 5 %. Jos sen sijaan asuntosijoittajan omarahoitusosuus samasta asunnosta on 30 % ja loput lainarahaa, on sijoitettu pääoma 30 000 euroa ja sille tuotto 16,7 %. Asuntosijoittaja saa arvonnousun 100 %:sti itselleen, vaikka on sijoittanut vain 30 % omaa rahaa asuntoon.

Ostohetkellä huonosti kannattavan sijoitusasuntokaupan teko tulevaisuuden arvonnousuun luottaen on spekulatiivista, koska sijoittaja ei voi omilla toimillaan juurikaan vaikuttaa tulevaan arvonnousuun. Sijoittajan on tärkeää arvioida tulevaa arvonnousupotentiaalia ja sen toteutuminen on erinomainen lisäbonus mutta kaupanteon tulisi perustua muihin tuottotekijöihin.

Ostohetken arvonnousu

“Tuotto tehdään ostohetkellä” on minun ja monen muunkin asuntosijoittajan motto. Ostohetken arvonnousu tarkoittaa sitä, että asunto ostetaan alle markkinahinnan. Tällöin ostohinnan ja markkinahinnan välinen erotus on välitöntä arvonnousua. Sijoitusasunnon voi ostaa alle markkinahinnan monellakin tapaa. Pienen alennuksen voi saada, kun ostaa asunnon suoraan omistajalta. Remonttisilmää ja kustannusarvio-osaamista omaava sijoittaja voi ostaa huonokuntoisia asuntoja selvästi alle markkinahinnan. Asuntoaan vuokralaisineen kauppaava myyjä saa vähemmän tarjouksia omistusasuntoa haluavilta ostajilta, jolloin sijoittaja voi tehdä hyvät kaupat. Sijoittaja, jolla on rahat valmiina, voi käteistarjouksella tehdä hyvät kaupat varsinkin sellaisten myyjien kanssa, joilla on tarve saada kauppa syntymään nopeasti tai varmasti.

Mikäli yllämainitun markkinahinnaltaan 100 000 euron arvoisen asunnon onnistuisi ostamaan 90 000 eurolla ja 70 % velkavipua käyttäen, olisi ostohetken 10 000 euron arvonnousun tuotto sijoitetulle pääomalle 37 %.

Kassavirta

Velkavipua hyödyntävälle sijoittajalle kassavirta on vuokratuottoa paljon tärkeämpi tunnusluku, koska kassavirta huomioi kaikki sijoituskohteen rahavirrat. Mikäli vuokrasta on hoitovastikkeiden, vuokrauskulujen, korkojen, lainanlyhennysten ja rahoitusvastikkeiden jälkeen rahaa jäljellä, on kassavirta positiivinen. Asuntosijoittajan tulisi ostokalkyylissään laskea kassavirta. Mikäli kassavirta on negatiivinen, tulisi sijoittajalla olla itselleen selkeä perustelu, miksi sellainen kauppa kannattaisi tehdä.

Jos yllämainitun 90 000 eurolla ostetun asunnon kassavirta olisi 80 euroa/kk, olisi kassavirran vuosituotto sijoitetulle pääomalle 3,6 %. Lisäksi on muistettava, että osa kassavirrasta menee pääomatuloverojen maksuun. Käyttämällä pienempää velkavipua voi kassavirran kääntää positiiviseksi mutta silloin sijoitetun pääoman tuotto heikkenee. Korkeampiin kassavirtoihin pääsee alueilla, joissa arvonnousupotentiaali on pienempi. Markkinavuokriin perustuvilla vuokrankorotuksilla ja vuokrausasteen maksimoimisella voi myös kasvattaa kassavirtaa.

Lainanlyhennysten tuoma arvonnousu

Kassavirtalaskennan sisäistäminen ja käyttäminen konkretisoi asuntosijoittajalle paljonko euroja tilille jää kaikkien kulujen ja lainanhoitomenojen jälkeen. Mikäli kassavirta on positiivinen, tarkoittaa se sitä, että “vuokralainen lyhentää asuntosijoittajan lainaa”. Lainanlyhennykset kasvattavat asuntosijoittajan varallisuutta samalla tavalla kuin tulevaisuuden ja ostohetken arvonnousut.

Jos yllämainitun 90 000 euron asunnon ostamiseen käytetyn 63 000 euron laina on tasalyhenteinen 20 vuoden laina, on jokainen lainanlyhennys 262,50 euroa. Vuodessa lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on 3 150 euroa. Sen tuotto sijoitetulle pääomalle on 11,7 %.

Veroetujen hyödyntäminen

Mikäli asuntosijoittaja saa vuodessa 10 000 euroa verotettavaa pääomatuloa asuntosijoitustoimintansa kautta, joutuu hän maksamaan tästä pääomatuloveroa 3 000 euroa. Tämä verottajalle maksettu summa ei enää koskaan tuota sijoittajalle mitään. Siksi asuntosijoittajan kannattaa pyrkiä hyödyntämään käytössä olevat verosuunnittelun keinot, jotta maksettavaa veroa voi pienentää tai maksua lykätä tulevaisuuteen.

Yksi keino on asunnon arvoa ja vuokratasoa korottavien remonttien tekeminen. Mikäli yllämainittu sijoittaja teettää asuntoonsa 5 000 euron remontin, olisi remontointivuonna verotettavaa pääomatuloa vain 5 000 euroa, jolloin sijoittaja on käyttänyt verottajan rahaa 1 500 euroa remonttiin. Jos remontin avulla vuokratasoa on voinut nostaa 25 euroa/kk, on remonttiin sijoitetun 3 500 euron pääoman tuotto 8,6 %. Hyödyntämällä 70 %:in velkavipua myös remonttiin, sijoitetun pääoman tuotto nousee 28,6 %:iin. Toistamalla tätä vuosittain voi verojenmaksua tulevaisuuteen siirtämällä luoda hyvän lisän sekä kassavirtaan että varallisuuden kasvuun.

Toinen keino veroetujen hyödyntämiseen on aktiivinen vaikuttaminen taloyhtiön hallituksessa tai yhtiökokouksissa. Taloyhtiön remonttien rahoitus yhtiön tuloslaskelmassa tuloutettavien vastikkeiden kautta on vuokranantajalle vuokratulosta verotettava kulu. Rahastoitavat vastikkeet eivät ole vuokratulosta vähennettäviä vaan kasvattavat asunnon hankintahintaa, josta verohyödyn saa vasta asunnon myynnin yhteydessä.

Arvonnousujen hyödyntäminen

Yllämainitut arvonnousut kasvattavat asuntosijoittajan omaa pääomaa. Mikäli tätä pääomaa ei sijoita uudelleen, laskee oman pääoman tuotto ajan kuluessa. Sijoitusasuntojen myynti pelkästään pääomien vapauttamistarkoituksessa ei ole järkevää, koska myyntivoitoista joutuu maksamaan pääomatuloveroa, joka ei siis veronmaksun jälkeen tuota sijoittajalle enää mitään.

Tehokkaampi tapa hyödyntää arvonnousu on käyttää arvonnousut vakuutena uudelle sijoituslainalle. Näin oma pääoma on jatkuvasti tehokkaassa käytössä kasvattaen varallisuutta ja kassavirtaa.

Yhteenveto

Asuntosijoittaminen ei ole nopea tie rikastumiseen vaan hidas mutta suhteellisen varma tie vaurastumiseen. Tätä vaurautta voi kasvattaa käyttämällä velkavipua viisaasti, ostamalla asuntoja alle markkinahinnan ja kasvattamalla kassavirtoja vuokraustoimintaansa parantamalla sekä siirtämällä verojen maksua tulevaisuuteen sijoittamalla lisäarvoa tuoviin remontteihin.

Lisää kirjoituksia asuntosijoittamisesta voit lukea “Ostan Asuntoja” -blogista.

Harri Huru

Kirjoittaja on harjoittanut “osta ja pidä” -asuntosijoittamista yli 10 vuotta. Hän on positiivisen kassavirran tavoittelija, joka tarkastelee asuntosijoittamista sekä kannattavuuden parantamisen että vuokranantajana toimimisen näkökulmista. Hän on innostunut opettelemaan ja hyödyntämään internetiä ja sosiaalista mediaa asuntosijoitustoiminnassaan. Myös sisustus ja remontointi kiinnostavat.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje