Ajatus tälle kirjoitukselle syntyi eilen käydystä keskustelusta, jossa minulta kysyttiin, että minkä asian asuntosijoitustoimintaani liittyen tekisin toisin, jos voisin sen muuttaa. Olen luonteeltani jalat tiukasti maassa olevaa tyyppiä enkä murehdi tehtyjä päätöksiä vaan keskityn tiukasti tulevaan. Silti kysymys jäi pyörimään mielessäni.
En aloittanut riittävän aikaisin
Eilinen kysymys tuli yllättäen enkä heti keksinyt muuta vastausta kuin, että olisi pitänyt aloittaa aikaisemmin. Kysymyksen esittäjä kertoi kysyneensä saman kysymyksen monelta muultakin ja yleisin hänen saamansa vastaus oli kuulemma juuri tämä.
Aloitin sijoittamisen noin 20-vuotiaana mutta ensimmäiset reilut 15 vuotta sijoitin pääosin osakkeisiin. Osakesijoittaminen tuotti erinomaisesti enkä missään tapauksessa kadu enkä halveksi osakesijoittamista mutta asuntosijoittaminen ja velkavivun käyttö siinä rinnalla olisi johtanut vielä paljon parempiin tuloksiin. Kun lopulta löysin asuntosijoittamisen, lähdinkin heti täysillä mukaan ostaen ensimmäisen sijoitusasunnon vähän yli 100 %:in velkavivulla siten, että varainsiirtoverokin tuli maksettua lainarahalla. Kun seurailin tililleni tulevia vuokria ja sieltä lähteviä suurempia maksusuorituksia, tajusin pikkuhiljaa, mitä positiivinen kassavirta tarkoittaa.
Myin yhden yksiön Helsingistä
Osakesijoittamisen kautta olin oppinut, että kannattaa ostaa halvalla ja myydä kalliilla tai ainakin silloin, kun itselle asetetut tuottotavoitteet olivat täyttyneet ja osakkeen arvo näytti ylittävän alla olevan liiketoiminnan fundamenttiarvon reilusti.
Tällä samalla logiikalla tarkastelin muutaman asuntoni arvonnousua ja luin jotain Arvopaperilehdessä kirjoitettua juttua, jossa kokeneemmat asuntosijoittajat kertoivat myyvänsä huonotuottoisia Helsingin sijoitusasuntojaan ja siirtyvänsä paremmin kannattaville alueille. Viisaampien neuvoja noudattaen myin yhden yksiön, maksoin sijoituslainan pois, kotiutin voitot ja maksoin verot. Tämä tapahtui joskus vuonna 2006. Myöhemmin ymmärsin, että arvonnousut kannattaa kotiuttaa uudelleenrahoittamalla eikä myymällä.
Ulkoistin liikaa
Asuntosijoitusurani alkuaikoina annoin sijoitusasuntoni välittäjän hoidettavaksi ns. täyden palvelun valtakirjalla. Maksoin vuosittain kuukauden vuokraa vastaavan palkkion välittäjälle siitä, että hän hoiti kaikki asunnon vuokraukseen liittyvät rutiinit. Sopimukseen liittyi myös vuokratakuu eli vuokralaisen irtisanoutuessa välittäjä haki uuden vuokralaisen ja mikäli ei sitä heti löytänyt maksoi vuokran siitä huolimatta minulle. Homma pyöri vuosia tämän järjestelyn kautta vaivattomasti.
Eräänä päivänä sain puhelinsoiton isännöitsijältä. Naapurien hälyttämänä poliisi oli käynyt asunnollani toteamassa, että vuokralainen oli kuollut asuntoon nukkuessaan. Asiaa monimutkaisti se, että olin matkoilla toisella puolella maailmaa. Lisämutkia asiaan toi se, että vuokralainen oli ollut asunnossa kuolleena noin 2 kuukautta. “Täyden palvelun” välittäjäni oli kyllä huomannut, että vuokria ei oltu pariin kuukauteen maksettu. Matka välittäjän toimistolta asunnolle oli noin 500 metriä mutta hän ei ollut vielä vaivautunut käymään oven takana. Välittäjä ei myöskään tiennyt, missä vakuutusyhtiössä vuokralaisen kotivakuutus oli tai oliko sellaista ylipäätään. Tämä huolimatta siitä, että palvelusopimuksessa oli määritelty, että välittäjä sen tarkistaa.
Asiat selvisivät nopeasti, kun siirsin välittäjän sivuun ja lähdin hoitamaan asiaa itse. Myöhemmin tajusin, että välittäjä oli vuokrannut asuntojani noin 10 % alle markkinavuokran. Olin aina pitänyt välittäjää hyvänä, kun uudet vuokralaiset löytyivät asuntoihin lennosta vuodenajasta riippumatta. Tästä opin, että asuntosijoitustoiminnan kannattavuuteen liittyvät tekijät haluan pitää omissa käsissäni. Näillä alueilla mahdollisia kumppanuuksia muodostaessa etenen vaiheittain kumppaniin tutustuen varmistaakseni, että ajattelemme asioista samalla tavalla ja että intressit ovat yhteneviä.
Tavoittelin 100 %:n vuokrausastetta
Vuosia löysin helposti uuden vuokralaisen ennen kuin lähtevän vuokralaisen irtisanomisaika oli päättynyt. Tämä näkyi tietysti asuntosijoitussalkun kannattavuudessa, kun kaikki asunnot toivat vuokratuloa 12 kuukautta vuodessa. Päätin, että vuokrausastetavoitteeni on 100 % ja että teen kaikkeni, että tämä tavoite täyttyy.
Erästä asuntoa vuokratessani uusia vuokralaiskandidaatteja ei ilmaantunutkaan runsaasti ja ne, jotka ilmaantuivat eivät tuntuneet oikein täyttävän kriteerejä. Tavoite mielessäni vuokrasin asunnon kuitenkin yhdelle näistä hakijakandidaateista lyhyellä määräaikaisella sopimuksella. Vuokranmaksun sujuessa ja isännöitsijän kertoessa, että vuokralainen elelee omissa oloissaan häiriötä aiheuttamatta, jatkoin määräaikaista sopimusta. Vuoden päästä vuokranmaksu loppui ja samaan ajankohtaan tuli viesti isännöitsijältä, että joku oli ilmoittanut vuokralaiseni mankuvasta kissasta kunnan eläinlääkärille. Eläinlääkäri oli käynyt asunnolla isännöitsijän avaimella ja todennut tilanteen; vuokralaiseni oli hamsteri. Hamsteri tarkoittaa sitä, että mikään asuntoon tuotu tavara ei sieltä enää poistu, kissan ulosteet mukaan lukien.
Tämän kokemuksen seurauksena minulla on betonilattian rouhinnasta ja pintavalusta ylöspäin täysin uusittu asunto sijoitussalkussani. Vuokrausastetavoitteeni on edelleenkin korkea 98,5 % mutta tavoitteeseen pyrin markkinoinnin keinoin enkä vuokralaisvalinnasta tinkien. Asunto kannattaa mieluummin pitää tyhjänä kuin vuokrata se huonolle vuokralaiselle.
Johtopäätökset
Suomessa on joidenkin näkemysten mukaan liiaksi vallalla virheiden välttämisen kulttuuri niistä oppimisen sijaan. Asioiden loputon selvittely ja analysointi ei johda mihinkään vaan välillä pitää tehdä päätöksiä ja mennä eteenpäin. Virheitä sattuu matkan varrella ja niistä pitää oppia. Vielä parempi on oppia toisten virheistä, jolloin ne eivät tule itselle kalliiksi. Omassa asuntosijoitussalkussani onkin vain kahdenlaisia sijoituksia; kannattavia ja opettavaisia.
Haluatko kommentoida blogia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään