Purkava uusrakentaminen – mahdollisuus vai uusi riidan aihe?

Uusi lainsäädäntö koskien asunto-osakeyhtiöiden purkavaa uusrakentamista on astunut voimaan 1.3.2019. Uudistetun lain mukaisesti taloyhtiön yhtiökokous voi päättää 4/5 määräenemmistöllä purkavasta uusrakentamisesta. Lain mukaan osakkaiden tulee saada uudesta rakennuksesta uudet vastaavat huoneistot yhdenvertaisuutta noudattaen tai vaihtoehtoisesti yhtiö voi luovuttaa kiinteistön ja jakaa netto-omaisuuden osakkaille käypien arvojen suhteessa. Uudistunut laki on odotettu ja tervetullut. Siinä on kuitenkin paljon asioita, jotka jäävät odottamaan tarkempaa tulkintaa.

Yhdenvertaisuuden käsite tulkinnanvarainen

Merkittävin tulkintaa edellyttävä kysymys liittyy yhdenvertaisuuteen. Lain mukaan lunastushinnoissa tulee noudattaa yhdenvertaisuutta. Mitä tämä tarkoittaa? Yksiöiden neliöhinta on usein korkeampi kuin suurten perheasuntojen, mutta kuinka paljon korkeampi? Yhdenvertaisuutta tulee noudattaa myös uusien vastaavien asuntojen määrittelyssä. Lain mukaan asunnoilla tulee olla samat fyysiset ominaisuudet ja arvo. Lähtökohtaisestihan uudet asunnot ovat arvokkaampia ja laadukkaampia. Entä miten tulee huomioida, jos joku on tehnyt asuntoonsa kalliin remontin ja toinen ei ole remontoinut ollenkaan asuntoa?

Tekninen, taloudellinen ja juridinen asiantuntemus

Lain mukaan taloyhtiön hallituksen tulee laatia purkavasta uusrakentamisesta suunnitelma, jonka perusteella osakkaat voivat kattavasti arvioida tilannetta. Taloyhtiön tulee myös nimittää yksi tai useampi riippumaton asiantuntija antamaan lausunto suunnitelmasta. Suunnitelman laatijoilla ja arvioijilla tulee olla tekninen, taloudellinen ja juridinen asiantuntemus.

Purkavaa uusrakentamista tulee selvittää taloyhtiöissä ennen suuria peruskorjauksia. Tällöin asiantuntijoilla tulee olla kyky arvioida peruskorjaustarvetta ja niiden kustannuksia. Usein purkavan uusrakentamisen rinnalla on syytä myös selvittää täydennysrakentamisen mahdollisuuksia. Tekninen asiantuntemus edellyttää näin ollen korjausrakentamisen ammattilaisia. Taloudelliseen selvitykseen tarvitaan laajoja kontakteja tahoihin, jotka voivat olla kiinnostuneita rakennusoikeuden ostosta ja arvioida tarjouksia ja kykyä neuvotella taloyhtiölle mahdollisimman hyvä sopimus. Rakennusoikeuden myyntiin, taloyhtiön päätöksentekoon, lunastushintojen määrittelyyn ja eri sopimuksiin on ehdottoman tärkeää ottaa asiaan perehtynyt juristi.

Taloyhtiöiden päätöksentekoprosessi itsessään on jo haastavaa ja taloyhtiöiden päätöksentekoon liittyy paljon tunteita ja vaatimuksia läpinäkyvyydestä. Siksi on tärkeää, että hanketta johdetaan alusta lähtien taloyhtiömaailmaan perehtyneen henkilön toimesta ja että dialogi osakkaiden kanssa on alusta lähtien tiivistä. Purkava uusrakentaminen voi parhaillaan olla pieni lottovoitto tilanteessa, jossa korjausvelka on kasvanut liian suureksi. Lottovoiton lunastaminen edellyttää hyvää projektinjohtoa ja läpinäkyvyyttä.