PTS: listaus korjaustarpeista vai kokonaisvaltainen taloyhtiöstrategia?

PTS, eli pitkän tähtäimen suunnitelma on monille taloyhtiöille pakollinen paha, koska se on jossain muodossa nykyään pakko laatia. PTS:n tai korjaustarveselvityksen voi laatia taloyhtiön hallitus, isännöitsijä tai asiantuntija. Asiantuntijat laativat PTS:n usein osana kuntoarviota. Suunnitelmien sisältö vaihtelee, mutta yhtenäistä niille on, että ne ovat listaus korjaustarpeista, joille on arvioitu kustannukset.

Pitkän tähtäimen suunnitelmat laaditaan nykyään rakennusosittain ajateltuna. Jos katon elinkaari on lopussa, merkitään katon uusimiseen 500.000 euroa vuodelle 2017, piste. Ikkunat ja lämmönsiirrin tulee uusia vuonna 2020, 800.000 euroa ja 30.000 euroa, piste. Linjasaneeraus vuonna 2025, 2 miljoonaa euroa, piste. Avoimeksi jää miten tämä vaikuttaa elämiseen, olosuhteisiin, asumiskustannuksiin tai esimerkiksi energiankulutukseen tai hiilidioksidipäästöihin.

Miksi investointeja tehdään?

Yrityksissä pitkän tähtäimen suunnitelma herättäisi ihmetystä, koska niissä investoinnit eivät ole itsetarkoitus, vaan keinoja saavuttaa tavoite. Tavoitteen saavuttamiseksi laaditaan strategia ja sen osana investointisuunnitelma sekä erilaisia skenaarioita ja niille toteutusvaihtoehtoja. Näille lasketaan pääoman tuotto. Parhaan tuoton pienimmällä riskillä omaava vaihtoehto valitaan.

Myönnettäköön, että taloyhtiöiden PTS sisältää lähinnä korvausinvestointeja, joille ei voida laskea takaisinmaksuaikaa. Aidan uusimiselle ei esimerkiksi voi laskea pääoman tuottoa. Mutta moniin korjauksiin liittyy mahdollisuus säästöön. Korjaustapoja on erilaisia ja kullakin on erilainen elinkaari ja vaikutus energian kulutukseen ja ylläpitokustannuksiin. Kaiken lisäksi, eri korjaustarpeet ja toteutustavat vaikuttavat toisiinsa. Katon uusimisen yhteydessä ei välttämättä tule ajatelleeksi sen vaikutuksia ilmanvaihtoon. Sitä sen sijaan mietitään kenties linjasaneerauksen suunnittelun yhteydessä vasta kuusi vuotta kattoremontin jälkeen. Siis kuusi vuotta myöhässä.

Taloyhtiöstrategia ja skenaariot

Taloyhtiön strategia on käsitteenä hieman vieras, mutta sen ajatus tulisi olla sama kuin yrityksen strategian. Ensin asetetaan tavoitteet ja tämän jälkeen mietitään miten ne saavutetaan parhaiten. Oleellista on päättää aikajanasta, jolle tavoitteet asetetaan. Mikäli tavoitteena on viiden seuraavan vuoden aikana pitää kustannukset alhaalla, voi toimenpidelista jäädä hyvin lyhyeksi. Samalla tullaan aiheutetuksi helposti huomattavaa korjausvelkaa seuraaville vuosille. Tästä on paljon surullisia esimerkkejä.

Tavoitteeksi voi esimerkiksi määritellä, että asuminen on turvallista ja kohtuuhintaista ja että asuntojen arvo säilyy hyvänä. Tällöin tämä ohjaa päätöksiä korjauksiin liittyen. Kiinteistöjen suurimmat kustannukset syntyvät energiasta, korjauksista ja ylläpidosta. Energiakustannukset ovat kaksinkertaistuneet kymmenessä vuodessa monissa kaupungeissa. Olemme tehneet erilaisia skenaarioita yhtiövastikkeen kehityksestä erilaisilla korjaussuunnitelmilla. Olemme verranneet eri ikkunatyyppien, lämmöntalteenottojärjestelmien ja eristysten vaikutuksia vastikkeen kehitykseen kolmenkymmenen vuoden aikajaksoilla. Tulokset ovat yllättäviä, jopa asiantuntijoiden näkökulmasta. Tällaista näkemystä ei saa PTS:stä.

Monille meistä kotimme on paitsi suurin omaisuutemme myös se kaikkein tärkein paikka. Taloyhtiöiden hallitusten ja osakkaiden olisi syytä johtaa yhtiöitään sen mukaisesti. Jos oma osaaminen ei riitä, tulee haastaa asiantuntijat.

Kim Karves

Kirjoittaja on Sweco Taloyhtiöpalveluiden yksikön johtaja. Hän tarkastelee kiinteistön kehittämistä kokonaisuutena ja pitkällä tähtäimellä tavoitteenaan tuoda perusteltuja ratkaisuja kiinteistön ylläpitoon ja korjaamiseen. Hän pyrkii blogeissaan esittämään ajatuksia, joiden avulla kiinteistöjen omistajat ja käyttäjät saavat parempia kokemuksia. Vapaa-ajallaan hän harrastaa melontaa, juoksua sekä ruoanlaittoa.

Tilaa uutiskirjeemme

Kiinteistölehden suosittu uutiskirje tuo kiinteistöalan uutiset sinulle!

Tilaa uutiskirje