Oikeudenmukainen taloyhtiö

Erään kiinteistöyhdistyksen vuosikokouksessa esitettiin muun asian yhteydessä ajatus siitä, että yhdistyksen pitäisi ajaa asunto-osakeyhtiölain muuttamista oikeudenmukaiseksi. Esimerkkitapauksena nostettiin esille tilanne, jossa vain osassa huoneistoissa on parvekkeet. Että jos kerran on varaa ostaa parvekkeellinen huoneisto, pitäisi olla myös varaa itse maksaa parvekkeen korjaukset ilman, että parvekkeettomat joutuvat niihin osallistumaan.

Yhtiön korjaushankkeiden rahoittamien yhteisillä vastikevaroilla on yksi asunto-osakeyhtiöjärjestelmän keskeisistä kulmakivistä, osa sen perusmuuria. Taloyhtiöissä ei nimittäin ainakaan lähtökohtaisesti tunneta hyötyperiaatetta, joka ainakin äkkiseltään saattaisi tuntua oikeudenmukaisemmalta järjestelmältä. Sehän tarkoittaisi sitä, että vain kustakin korjaushankkeesta hyötyvät joutuisivat osallistumaan hankkeen kustannuksiin. Parvekkeelliset vastaisivat omista parvekkeistaan, vesikattoa korjattaessa ylemmän kerroksen huoneistot maksaisivat siitä suuremman osuuden, putkiremontissa laskettaisiin montako metriä uutta putkea kuhunkin huoneistoon asennetaan, parkkipaikan asfalttikorjaukset kuuluisivat vain autopaikan haltijoille, julkisivurappauksen uusiminen jyvitettäisiin huoneiston seinäpinta-alan mukaan jne.

Ongelmaksi tulee vain muutama pikku asia. Ensinnäkin miten määritellä kunkin hankkeen osakkaalle tuottama hyöty? Parvekkeen haltija varmaankin saa eniten iloa parvekkeen korjauksesta, mutta taitaa kunnostettu parveke kenties uusine lasituksineen tuottaa ainakin välillistä hyötyä myös muillekin osakkaille. Näin ainakin korkein oikeus on asiaa tulkinnut. Ja monessa hankkeessa hyödyn konkretisointi on täysin mahdotonta. Esimerkiksi antenniverkoston kunnostuksessa oikeudenmukainen jako olisi varmaan sellainen, että laskettaisiin televisioiden määrä huoneistoissa ja kerrottaisiin se vastikeosuuksia laskettaessa katselutuntien määrällä. Ja jos ohjelmatarjonta on jonkin osakkaan mielestä kovin huonoa, saisi hän tietysti tältä osin hyvitystä.

Jos jokaisessa hankkeessa lähdettäisiin miettimään osakkaan saamaa etua, muuttuisi päätöksenteko ja hankeosuuksien jyvittäminen osakkaille tosiasiassa täysin mahdottomaksi. Sen vuoksi yhtiöjärjestykseen perustuva, kaavamainen kustannusten jako ei sittenkään ole niin huono ja epäoikeudenmukainen järjestelmä. Keskimäärin kukin osakas saa yhtiön rahoittamaa hyväkseen erilaisia korjauksia ja pitkällä tähtäimellä oikeudenmukaisuuskin pääosin toteutuu.

Lisäksi on hyvä muistaa, että onhan laissa toki muutama poikkeus, jossa hyötyperiaatteelle annetaan merkitystä. Yhtiön rakentaessa jälkiasennushissejä tulee kustannukset jyvittää siten, että mitä ylempänä huoneisto sijaitsee, sen isommalla osuudella joutuu vastaamaan hankkeen kustannuksista. Ja tietyn, huoneistoihin kohdistuvan korjaushankkeen kustannukset voidaan määräenemmistöpäätöksellä jakaa tasan, jos kunkin huoneiston saama hyöty ja toisaalta aiheutuva kustannus ovat täsmälleen yhtä suuret. Joten kyllä lainsäätäjäkin on joissakin tilanteissa nähnyt hyötyperiaatteen soveltamiskelpoiseksi. Ja yhtiökohtaisesti voidaan yhtiöjärjestysmääräyksillä vaikuttaa kulujen jakautumiseen, joskin jälkikäteinen muuttaminen saattaa vaatia osakkaiden suostumuksia.