Jos aloittaisin asuntosijoittamisen alusta tietäen kaiken, minkä nyt tiedän

Olen aikaisemminkin sivunnut vastaavaa aihetta katsoen silloin asioita tekemieni virheiden kautta. Tällä kertaa ajattelin lähestyä asiaa ensin positiivisen kautta ja mietin asioita, jotka heti alussa päätin kuuluvaksi asuntosijoitusstrategaani tai jotka hyvin nopeasti otin mukaan ja joita olen noudattanut ja aion noudattaa jatkossakin ja tekisin samalla tavalla uudestaan.

Focus pitkällä – kassavirtaa tuottavan varallisuuden kasvattaminen

Olen tyytyväinen siitä, että heti ensimmäistä asuntosijoitusta tehdessäni ajatuksena oli, että sijoitusasunto ostetaan pidettäväksi pitkällä tähtäimellä siten, että se tuottaisi kuukausittaista kassavirtaa. En tosin alkuun vielä tajunnut positiivisen kassavirran merkitystä ja taidot ymmärtää kaikkia asuntosijoittamisen tuoton osatekijöitä olivat vähintäänkin puutteelliset. Vastapainona oli palkkatyön tuoma turva, velaton omistusasunto Helsingissä ja jonkinmoinen osakesalkku, jolloin 1. sijoitusasunnon ostaminen 100 %:n velkavipua käyttäen omistusasunnon nurkka vakuutena ei ollut mitään yltiöpäistä riskinottoa.

Välivuoden pitäminen palkkatyöstä oli jo silloin suunnitelmissa. Sijoitusasuntojen tuoma kuukausittainen tulo houkutteli osakkeiden kerran vuodessa maksettavien osinkojen rinnalla. Hieman pidemmällä siinti ajatus, että sapatin jälkeen voisi olla pieni mahdollisuus olla palaamatta palkkatöihin ja useampi sijoitusasunto tarjoaisi säännöllistä tuloa, vaikka pörssi romahtaisi ja yksi vuokralainen irtisanoisi itsensä. Eläkkeiden riittävyys -keskustelua voi nyt omalta osalta seurata hieman levollisemmin mielin.

Positiivinen kassavirta sijoituskriteerinä

Lähtiessäni ulkomaille viettämään välivuottani laitoin omistusasuntoni vuokralle, jolloin silmät aukesivat positiivisen kassavirran merkitykselle. Omistusasunnon siirryttyä sijoitusasuntojen joukkoon tuomaan vuokratuloja, asuntosijoitussalkun velkavipu-% tippui aika pieneksi, jolloin automaattisesti sijoitussalkkuni näytti reilusti positiivista kassavirtaa. Ajatus siitä, että mitä jos jokainen salkkuun tuleva sijoitusasunto tuottaisi positiivista kassavirtaa lähti kypsymään. Seuraavaksi tajusin, että jokaisen lainanlyhennyksen myötä vapautui myös pieni nokare vakuusarvoa, joka ajan kuluessa olisi uudelleen käytettävissä sijoitusasuntolainan vakuutena. Palmun alla kypsyi myös päätös olla palaamatta palkkatyöhön ja ryhtyminen päätoimiseksi sijoittajaksi.

Motivoituneiden myyjien ongelmien ratkaisu

“Asuntosijoittamisen tuotto tehdään ostaessa” luin aikoinaan jostain amerikkalaisesta asuntosijoituskirjasta. Siihen asti olin ajatellut, että tuotto tulee kuukausittain tilille tulevan vuokran ja tililtä lähtevien suoritusten erotuksena, joka määrittyy markkinahinnan perusteella. Markkinahinta määrittyisi välittäjän ilmoituksessa antamasta pyyntihinnasta, jota tarjoamalla ja neuvotellen vähän saisi alaspäin.

Asiaan perehtymisen jälkeen tajusin, että asuntoaan myyvien joukossa on osajoukko myyjiä, joilla on erilaisia tilanteita tai ongelmia, joiden ratkaisemiseen perinteinen välittäjän kautta tehty asunnon listaus- ja myyntiprosessi ei soveltuisi ollenkaan. Näiden myyjien tilanteisiin joustavasti sopeutuen tai ongelmiin ratkaisuja tarjoten olisi vastineeksi mahdollista saada asunto jopa reilusti alle markkinahinnan. Ja kaupan päälle myyjä olisi vielä kiitollinen. Tämän tajuttuani olen ostanut asuntoja alle markkinahinnan mm. seuraavasti

• rakentajan myymättömien asuntojen varastosta ja/tai tukkualennusta käyttäen
• omistajilta, jotka haluavat jäädä asuntoon vuokralle ja mahdollisimman suuren varmuuden siitä, että vuokrasopimusta ei tulla koskaan vuokranantajan toimesta irtisanomaan
• toisilta vuokranantajilta, jotka ovat syystä tai toisesta halunneet muuttaa asuntonsa nopeasti käteiseksi rahaksi ja myyneet asuntonsa vuokralaisineen
• perikunnilta
• erittäin nopeaa kauppaa haluavilta myyjiltä
• pitkään välittäjillä myymättä olleita ns. happamoituneita asuntoja
• listaamis- ja esittelykelvottomia asuntoja

Tämän periaatteen tajuaminen jo siinä vaiheessa, kun hakuvahdeistakin pystyi vielä ostamaan positiivista kassavirtaa tuottavia kohteita, on mahdollistanut prosessien ja verkoston luomisen sellaiseksi, että näitä kohteita löytyy tänäkin päivä, kun hakuvahtikanava on tullut vaikeaksi.

Tukiverkostojen rakentaminen ja suhteiden säilyttäminen

Ensimmäisen kerran, kun pankki läimäytti luukun kiinni nenän edestä, meinasi pinna palaa. Tilanteen taisi silloin pelastaa tuskani ymmärtävä pankkitoimihenkilö, joka jaksoi myötäelää kanssani. Kun tajusin, että se sama luukku aukesi myöhemmin uudestaan, opin viimeistään, että koskaan ei kannata lähteä ovet paukkuen. Vuosien varrella olen oppinut, että hyvien rahoittajasuhteiden merkitys on asuntosijoittajalle erittäin merkittävä. Pankkeja kannattaa kilpailuttaa ja pankitkin ymmärtävät sen mutta hyvin ja joustavasti toimivaa suhdetta ei kannata vaihtaa muutaman marginaalikymmenyksen takia, jos tavoitteena on kasvattaa toimintaa. Monta kauppaa olen saanut juuri sen takia, että pankkiiri on ollut ikään kuin samassa tiimissä. Myöhemmin olen saanut kuulla, että joskus pankkiiri on tehnyt soittoja pankin sisällä puolestani prosessien pilkkuja viilaten. Sosiaalisessa mediassakin pankkeja voi vähän kirittää palvelukehityksen osalta, kunhan muistaa antaa myös kiitosta, kun homma on toiminut hyvin. Minulla on tällä hetkellä sijoituslainoja kolmesta eri pankista, joihin kaikkiin pidän yhteyttä vähintään kerran vuodessa tilanteeni päivittäen. Lisäksi keskustelen kahden muun pankin kanssa säännöllisesti vähintään kerran vuodessa, vaikka koskaan emme ole lainapäätökseen asti edenneet.

Remontti-, putki- ja sähkömiesten (naista ei ole vielä valitettavasti osunut kohdalle) sekä kaikkien muidenkin palveluntuottajien osalta luotettavuus on ollut tärkein valintakriteerini. Paria lukuunottamatta kaikki verkostoni palveluntuottajat ovat tulleet suositusten kautta. Jokaista olen myös suositellut eteenpäin muutamaa poikkeusta lukuunottamatta, jotka ovat kieltäneet suosittelun, kun töitä on muutenkin liikaa. Kun itselle on syntynyt jonkinlainen käsitys siitä, kuinka paljon tietynlainen remontti tai tehtävä maksaa, luotettavuuden perusta tulee jo siinä aika hyvin testattua. Kun saa alennusta työtehtävästä, joka onkin vaatinut oletettua vähemmän aikaa, on helppo maksaa myös ylimääräistä, kun voi luottaa tekijän sanaan eteen tulleista lisätyötä aiheuttaneista yllätyksistä. Halpa hinta, hyvä laatu ja nopeus eivät yleensä toteudu samanaikaisesti ja näistä olen valinnut laadun ja nopeuden hintaa tärkeämmäksi. Totta kai hyvä palveluntuottaja ymmärtää myös asuntosijoittamisen perusteet ja auttaa hakemaan ratkaisuja, joilla molemmat tienaavat ja pysyvät budjetissaan.

Mitkä asiat tekisin toisin

Loppuun vielä listaus asioista, jotka tekisin toisin, jos pääsisin aloittamaan kaiken alusta nykyisen kokemukseni perusteella:

• aloittaisin asuntosijoittamisen osakesijoittamisen rinnalla aikaisemmin tai markkinatilanteesta riippuen aloittaisin asuntosijoittamisen osakesijoittamista aikaisemmin
• opiskelisin amerikkalaisia “buy and hold” -aiheisia asuntosijoituskirjoja oppiakseni, mistä kaikista osatekijöistä “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen kannattavuus muodostuu
• asettaisin tavoitteeni 10 kertaa suuremmaksi heti alusta asti
• vaikka käyttäisin vuokravälittäjiä, olisin alusta asti mukana vuokralaisvalinnassa ja vuokrasopimuksen tekemisessä sekä opettelisin, miten vuokra-asuntoa markkinoidaan tehokkaasti
• tekisin alhaisempia tarjouksia sekä opettelisin kyselemisen, kuuntelemisen ja neuvottelemisen taitoja tärkeänä osana asuntosijoittamistaitojen kehittämisessä
• kiinnittäisin enemmän huomiota siihen, kuinka suunnitelmallisesti taloyhtiön kuntoa on arvioitu ja toteutettu kunnossapitotoimenpiteitä sen pohjalta

Kassavirtapositiivista sijoitussyksyä kaikille!