Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, AOYL) poikkeaa vanhasta siltä osin, että nykyinen sallii rekisteröidyn yhteisön valitsemisen isännöitsijäksi. Aiemman lain perusteella isännöitsijäksi voitiin valita vain luonnollinen henkilö.
Vaikka nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan 1.7.2010, on voimaanpanolaissa todettu, että yhteisön valitseminen isännöitsijäksi tulee mahdolliseksi vasta kun valtioneuvoston asetuksella on tästä säädetty. Valtioneuvoston asetuksella (521/2014) on tästä säädetty niin, että isännöintiyhteisö on voitu valita ja rekisteröidä isännöitsijäksi 1.8.2014 lähtien.
Mahdollisuus valita isännöintiyhteisö asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi on otettu lakiin sen vuoksi, että käytännössä isännöintiyhteisöt ovat jo aiemmin vastanneet laajasti asunto-osakeyhtiöiden isännöinnistä. Käytännössä asunto-osakeyhtiö on allekirjoittanut isännöintisopimuksen isännöintiyhteisön kanssa. Isännöintiyhteisö on nimennyt työntekijänsä asunto-osakeyhtiön kaupparekisteriin kirjattavaksi isännöitsijäksi asunto-osakeyhtiön suostumuksella.
Nykyinen laki siis sallii rekisteröidyn yhteisön valitsemisen isännöitsijäksi. Rekisteröidyllä yhteisöllä tarkoitetaan käytännössä lähinnä osakeyhtiötä, osuuskuntaa, avointa yhtiötä ja kommandiittiyhtiötä tai niitä vastaavia ulkomaisia yhteisöjä. Rekisteröityä säätiötä tai yhdistystä ei käytännössä voida valita isännöitsijäksi ammatti- ja liiketoiminnan harjoittamista koskevien säätiölakiin ja yhdistyslakiin perustuvien rajoitusten vuoksi. Valittu rekisteröity yhteisö rekisteröidään kaupparekisteriin.
Jos isännöitsijäksi on valittu rekisteröity yhteisö, on isännöitsijäksi valitun yhteisön ilmoitettava taloyhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä (AOYL 7:21 §). Tästä henkilöstä käytetään nimitystä päävastuullinen isännöitsijä. Isännöintiyhteisön lisäksi kaupparekisteriin tulee rekisteröidä myös päävastuullinen isännöitsijä. Päävastuullisen isännöitsijän nimeäminen on tarpeen isännöintiin liittyvien tehtävien hoidon ja vastuun järjestämiseksi yhtiön, osakkeenomistajien ja sivullisten kannalta riittävällä tavalla.
Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 21 § mukaan päävastuullisen isännöitsijän on oltava isännöintiyhteisön hallituksen tai vastaavan johtoelimen jäsen, toimitusjohtaja tai yhteisön palveluksessa, jollei asunto osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön kesken toisin sovita. Hallituksen esityksessä todetaan, että ”päävastuullisella isännöitsijällä tarkoitetaan kyseisen asunto-osakeyhtiön isännöinnistä vastaavaa luonnollista henkilöä eikä esimerkiksi isännöintiyhteisön liiketoiminnasta päävastuun kantavaa henkilöä.” Isännöintitoimistoissa päävastuullisen isännöitsijän nimeämiskäytännöt tulevat vaihtelemaan.
Isännöintiyhteisö nimeää päävastuullisen isännöitsijän, jollei taloyhtiön ja yhteisön välillä toisin sovita. Isännöintipalvelua hankittaessa taloyhtiön kannattaa harkita edellyttävänsä, että kulloisenakin päävastuullisena isännöitsijänä toimii taloyhtiön hyväksymä henkilö. Jos näin tällaisesta oikeudesta ei ole sovittu, isännöintiyhteisö voi vaihtaa päävastuullista isännöitsijää yksipuolisesti. Isännöintiyhteisön tulee tällöin ilmoittaa päävastuullisen isännöitsijän vaihtumisesta taloyhtiölle. Hallituksen esityksessä on todettu, että hyvän hallintotavan mukaista on, että isännöintiyhteisö ilmoittaa taloyhtiölle isännöinnin käytännön järjestelyistä tapahtuvista muutoksista riittävän ajoissa etukäteen aina, kun se on mahdollista.
Vaikkei aiemman lain perusteella ole ollut mahdollista valita isännöintiyhteisöä isännöitsijäksi on käytännössä ollut yleistä, että asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetuksi isännöitsijäksi on valittu ja kaupparekisteriin rekisteröity isännöintiyhteisön palveluksessa oleva henkilö, mutta varsinainen isännöintisopimus on tehty asunto-osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön välillä. Tällaisissa tilanteissa isännöitsijäksi nimetyn henkilön vastuu suhteessa asunto-osakeyhtiöön ja yhtiön osakkaisiin, asukkaisiin ja sivullisiin nähden määräytyy asunto-osakeyhtiölain perusteella. Isännöintiyhteisö on sopimusperusteisessa vastuussa vain asunto-osakeyhtiölle.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa on säännökset vahingonkorvausvastuusta. Lain 24 luvun 1 §:ssä on säännökset johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuudesta. Pykälän 4 momentissa säädetään isännöintiin perustuvasta vastuusta silloin, kun isännöitsijäksi on valittu isännöintiyhteisö. Säännöksessä todetaan, että jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingoista yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.
Valitsemalla isännöintiyhteisö isännöitsijäksi tulevat asunto-osakeyhtiölain säännökset isännöitsijän vastuusta myös sovellettavaksi isännöintiyhteisön osalta. Toki isännöintiyhteisön vastuu asunto osakeyhtiöön nähden voi edelleenkin tämän lisäksi perustua myös isännöintisopimuksen perusteella sopimusoikeudelliseen vastuuseen.
Kristel Pynnönen
Kirjoittaja on apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry:ssä.
Asuntojen paristokäyttöiset palovaroittimet siirtyvät vuoden 2026 alussa rakennuksen omistajan vastuulle. Muutos merkitsee taloyhtiöille muun muassa sitä, että siirtymäaikana on selvitettävä tarvittavien palovaroitinten määrä, suoritettava hankinnat ja asennettava varoittimet kaikkiin asuntoihin asianmukaisella tavalla.
Oman toimen ohessa toimivan eli oto-isännöitsijän olisi hyvä olla oppimis- ja tiedonhaluinen toimija, joka tunnistaa oman osaamisensa rajat ja hakee tarvittaessa ulkopuolista asiantuntija-apua. Tärkeintä on, että hänellä on riittävästi aikaa isännöitsijän töiden hoitamiseen.
Suomen Kiinteistölehti juhlii tänä vuonna satavuotista taivaltaan. Ensi vuonna tulee kuluneeksi sata vuotta myös ensimmäisen asunto-osakeyhtiölain voimaantulosta. As Oy Agrikolankatu 7 on esimerkki siitä, millaisia muutoksia taloyhtiöissä on koettu vuosisadan aikana.
Tähtiartikkeli
Vanhojen osakeasuntojen hintojen lasku jatkui vuoden kolmannella neljänneksellä, kertoo Tilastokeskus. Hinnat laskivat erityisesti pienissä asunnoissa. Asuntoja kuitenkin myytiin heinä-syyskuussa kiinteistönvälittäjien kautta 20 prosenttia enemmän kuin vuotta aikaisemmin.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään