Yhteistilojen uudelleenjärjestelyjä

Aika ajoin taloyhtiöissä herää keskustelua tarpeesta muuttaa yhtiön yhteisten tilojen käyttötarkoitusta tai niiden tilajakoa nykyhetken tarvetta vastaaviksi. Päätöksentekoon vaikuttaa se, kuuluvatko muutoksessa mukana olevat yhteistilat juridisesti taloyhtiön vai osakkeenomistajien hallintaan. Millaisella päätöksentekomenettelyllä yhteistilojen uudelleenjärjestelyä voidaan asunto-osakeyhtiössä toteuttaa?

Etenkin vanhoissa kerrostaloyhtiöissä käydään välillä kiivastakin keskustelua yhteistiloista, kuten kylmäkellareista. Osa pitää kylmäkellareita täysin turhina ja vanhanaikaisina energiavarkaina – toiset osakkaat eivät luopuisi niistä millään hinnalla. Etenkin taloyhtiön korjaushankkeiden yhteydessä, kuten putkisaneerauksen suunnitteluvaiheessa, havahdutaan usein pohtimaan yhteistiloja. Pohditaan miten tiloja voisi jalostaa, uudistaa vajaakäytössä olevia tiloja ja toisaalta mietitään myös lisärakentamismahdollisuuksia. Esimerkiksi hillokellarit elävät uutta elämää kunkin taloyhtiön tarpeisiin räätälöityinä tiloina – monitoimitiloina, kerhotiloina, verstaina, pesutupina, pyykinkuivaushuoneina, pyöräkellareina, neuvottelutiloina ja jopa toimistoina.

Katse yhtiöjärjestykseen

Yhteistiloista luopumiseen taikka niiden muuhun käyttöön muuttamiseen vaikuttaa se, kuuluvatko muutoksessa mukana olevat yhteistilat juridisesti taloyhtiön vai osakkeenomistajien hallintaan. Vastaus hallintakysymykseen on löydettävissä yhtiön yhtiöjärjestyksestä – useimmiten huoneistoselitelmän yhteydestä taikka sen lähettyviltä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole selkeää mainintaa yhteistilojen kuulumisesta osakkaiden hallintaan, niiden katsotaan kuuluvan taloyhtiön hallintaan. Tämä periaate on vahvistettu korkeimman oikeuden ratkaisussa 2012:88, jossa hallituksen päätöksellä tietyille osakkaille oli päätetty oikeus hallita eräitä ullakko-ja kellaritiloja, mutta yhtiöjärjestystä ei ollut missään vaiheessa päivitetty hallituksen päätöstä vastaavaksi. Tapauksessa asunto-osakeyhtiön vaatimuksesta osakas A velvoitettiin luovuttamaan kellari-ja ullakkotilat yhtiön hallintaan. Samoin periaate on vahvistettu ratkaisussa 1983 || 47, jossa yhtiökokouksella oli ilman osakkeenomistajien suostumusta oikeus päättää sellaisen alueen käytöstä, jota ei yhtiöjärjestyksessä ollut jaettu osakkeenomistajien hallintaan.

Päätöksentekoa

Yhteistiloista luopumisesta taikka niiden uudelleenjärjestelystä päättävä taho on yhtiökokous – näin siis siitä riippumatta ovatko tilat yhtiö- vai osakashallintaisia. Huomionarvoista on muutoksen vaatiman mahdollisen luvan tarpeen selvittäminen rakennusvalvonnasta jo ennen yhtiöoikeudellisten päätösten tekoa, jotta vältytään rakennusoikeudellisesti mahdottomien yhteistilahankkeiden vienniltä yhtiökokoukseen.

Yhtiön hallinnassa olevista yhteistiloista luopumisesta taikka niiden uudelleen järjestelystä voidaan päättää yhtiökokouksessa annettujen äänten enemmistöllä. Kuitenkin, jotta tilamuutos voitaisiin päivittää yhtiöjärjestykseen tulee vähintään 2/3 yhtiökokousväestä kannattaa tilamuutosta. Jos taas muutoksen alla olevat yhteistilat on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakashallintaan, käyttötarkoituksenmuutos vaatii 2/3 määräenemmistöpäätöksen lisäksi kaikkien osakkeenomistajien nimenomaiset suostumukset. Näin ollen osakashallintaisten yhteistilojen kohdalla yksittäinen osakas voi vastustuksellaan estää esimerkiksi kylmäkellarista luopumisen taikka sen muuttamisen tavalliseksi varastoksi.

Kompromisseja

Jos yhtiön hallinnassa olevilla yhteistiloilla on selvää vajaakäyttöä, mutta riittävää tahtotilaa niistä luopumiseen tai niiden käyttötarkoituksen muuttamiseen ei kuitenkaan ole, on syytä muistaa, että tiloja on mahdollista myös pienentää tavallisella enemmistöpäätöksellä, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määritelty tilojen pinta-aloja. Pienentämispäätöksen ehdoton edellytys on osakkaiden yhdenvertainen kohtelu eikä päätöksellä saa rikkoa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Edellä esitetty periaate on vahvistettu tässä kirjoituksessa jo edelläkin esillä olleessa korkeimman oikeuden ratkaisussa 1983 || 47.

Taloyhtiö voi hankkia tarpeellisen kannatuksen tilamuutoksiin myös kompromissein, kuten järjestämällä pienempiin tiloihin lukollisia pakastimia ja kylmiöitä niitä tarvitsevien osakkaiden käyttöön. Kylmälaitteiden sijoitus yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin voi kuitenkin olla paloturvallisuusriski, joten yhtiön tulee etupainotteisesti ennen laitteiden hankkimista selvittää paikallisen palotarkastajan sekä kiinteistön vakuutusyhtiön kanta kylmälaitteisiin. On lisäksi syytä muistaa, että energiakustannusten kohdistaminen vain kylmälaitteita käyttäville osakkaille edellyttää näiden osakkeenomistajien suostumuksia.