Kannattaako taloyhtiölaina suojata koronnousulta?

Kantar Oy:n tekemän kyselyn mukaan reilu neljännes asunto-osakeyhtiöissä asuvista ei tiedä, millainen lainatilanne omalla taloyhtiöllä on.

– Tulos on erittäin huolestuttava, kyselyn teettäneen Nordean taloyhtiöistä vastaava johtaja Maiju Hinno sanoo Turun Sanomille.

Syitä tietämättömyydelle voi olla useita.

Vuokralla asuvan ei tarvitse välittää taloyhtiön lainatilanteesta, koska asia on osakkeenomistajan vastuulla. Tietämättömyyden syynä voi olla sekin, että osakas on maksanut oman lainaosuutensa jo pois. Täysin tietämättömäksi ei kannata heittäytyä, sillä taloyhtiön laina on asunto-osakeyhtiön vastuulla oleva laina.

– Taloyhtiön laina on aina osakkaiden yhteinen laina, eikä vastuu pääty siihen, että on maksanut oman osuutensa jo pois. Jos joku osakkaista ei pysty maksamaan omaa osuuttaan, se jää viime kädessä muiden osakkaiden maksettavaksi, Hinno muistuttaa.

Entä, jos joku ei maksa? Silloin aloitetaan perintätoimet vastikkeiden saamiseksi tai tarvittaessa asunto otetaan haltuun yhtiökokouksen päätöksellä ja vastikkeet pyritään kattamaan vuokratuloilla.

Korkojen nousuun on varauduttu heikosti

Nordean selvityksen mukaan taloyhtiöt ovat varautuneet korkojen nousuun varsin heikosti, vaikka yhteiskunnallista keskustelua korkojen noususta on käyty jo pitkään. Mikäli lainojen korot lähtevät nousuun, ne vaikuttavat myös jollain aikataululla osakkaan maksaman rahoitusvastikkeen suuruuteen.

– Viime vuosina olemme havainneet, että taloyhtiöissä on varsin harvoin käytetty korkosuojausinstrumentteja, mutta tähän teemaan olemme puhelinneuvotteluissa törmänneet viime viikkoina.

– Taloyhtiöiden vastuuhenkilöt ovat asian noteeranneet ja hyvä niin, sanoo puolestaan Suomen Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero Turun Sanomille.

Luottolaitokset eli pankit ovat tarjonneet taloyhtiöille aiempaa aktiivisemmin korkosuojausta eli instrumenttia, jolla voi suojata koko lainaerän tai osan nostetusta lainasta.

Korkosuojauksen voi ottaa myös jälkikäteen

Korkosuojauksella tarkoitetaan yksinkertaistettuna sitä, että taloyhtiön lainan korko ei nouse sovittua korkoprosenttia korkeammalle. Määräaikaisen ja maksullisen korkosuojauksen voi ostaa senkin jälkeen, kun laina on jo maksettu.

– Kannustamme keskustelemaan taloyhtiön lainankorkoon liittyvistä asioista kevään yhtiökokouksissa, koska osakkaiden henkilökohtaiset tilanteet ovat vaihtelevia. Toisille pienikin koronnousu voi olla merkittävä, Maiju Hinno sanoo.

Pääekonomisti Keron mukaan korkosuojausta kannattaa miettiä esimerkiksi, jos taloyhtiössä on päädytty siihen, etteivät vastikkeet saa nousta tietyn kipurajan ylitse.

– Suojaaminen maksaa, ja se pitää huomioida päätöksenteon laskelmissa. Korkosuojaus tietää siis vastikkeiden kasvua omalta osaltaan. Mitä matalampaa korkotasoa haetaan, sitä kalliimpaa suojaaminen on, ja lisäksi tähän vaikuttaa suojauksen ajallinen pituus.

Isännöintiliitto suhtautuu korkosuojaukseen kriittisesti

Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa suhtautuu Turun Sanomien haastattelussa maksulliseen korkosuojaan kriittisesti. Hänen mukaansa korkoprosentin mahdolliseen nousuun voi vaikuttaa myös kilpailuttamalla pankkeja.

– Kilpailuttamalla taloyhtiön lainaehdot voivat muuttua paremmiksi. Meillä on taloyhtiöitä, joista pankit kilpailevat jo nyt, mutta vastaavasti on taloyhtiöitä, joilla on vaikeuksia saada korjauslainaa, Viljamaa sanoo.

Taloyhtiöiden lainamarginaalit ovat keskimäärin hieman korkeampia kuin tavallisten asuntolainojen. Kotitalouksien velkaantumisaste on Suomessa kasvanut, ja taloyhtiöiden lainoilla tässä on merkittävä osa.

Suomen Pankin ja Tilastokeskuksen tietojen mukaan kotitalouksen velasta 11 prosenttia koostuu taloyhtiön ottamasta lainasta, jota asukas maksaa mahdollisen asuntolainan ja hoitovastikkeen lisäksi.