Yhteiset tilat yhteiseksi hyväksi

Asunto-osakeyhtiöiden yhteisiä tiloja ovat muun muassa kerhotilat, saunat, pyykkitupa ja kuivaushuone, pyörävarasto ja rappukäytävät. Kenellä on oikeus käyttää näitä tiloja? Asunto-osakeyhtiössä osakkeiden tuottamat oikeudet jaetaan yleisesti varallisuusoikeuksiin ja hallinnoimisoikeuksiin. Esimerkiksi yhtiökokouksiin osallistuminen kuuluu hallinnoimisoikeuteen. Osakehuoneiston hallinta puolestaan on varallisuusoikeuksista tärkein. Osakkeen tuottamiin varallisuusoikeuksiin kuuluu myös oikeus käyttää yhtiön yhteisiä tiloja.

Yhtiöjärjestyksessä ei yhtäläisyysperiaatteen ja asunto-osakeyhtiölain mukaan voi määrätä, että vain tietyt osakkeet tuottavat oikeuden käyttää määrättyä yhtiön hallinnassa olevaa yhteistä tilaa. Näin ollen myös liikehuoneiston osakkeiden tai erillisten autotalliosakkeiden haltijat ovat oikeutettuja käyttämään yhteisiä tiloja.

Taloyhtiön järjestyssäännöissä voidaan määrätä tilojen käytöstä. Asukkaiden viihtyvyys lähteekin näiden sääntöjen noudattamisesta ja siitä, että yhteiset tilat vastaavat asukaskunnan tarpeita. Jos yhteiset tilat ovat vähällä käytöllä, voidaan muutoksilla saada aikaan hyötyä asukkaille ja lisätä tilojen käyttöastetta. Halutaanko vähällä käytöllä oleva yleinen kerhotila muuttaa kuntosaliksi tai vaikka varattavaksi toimistohuoneeksi?

Yhteistiloista päättävä taho on yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään, että myös vuokraoikeuden perusteella yhtiön rakennuksessa asuvilla asukkailla on pääsääntöisesti oikeus osallistua sellaiseen yhtiökokoukseen, jossa käsitellään yhteisten tilojen käyttöä. Hallituksen kannattaakin ilmoittaa tällaisesta yhtiökokouksesta hyvissä ajoin, jotta mahdollisimman monen asukkaan mielipide tilojen muutoksesta ja käytöstä saadaan selville.

Ennen yhtiökokousta on hyvä alustavasti selvittää, mille muutosehdotukselle on eniten kannatusta. Muutoksen vaatiman mahdollisen rakennusluvan selvittäminen rakennusvalvonnasta on fiksua, jotta vältytään viemästä yhtiökokoukseen sellaisia ehdotuksia, jotka eivät ole rakennusoikeudellisesti mahdollisia.

Yhteisistä tiloista luopumiseen tai niiden käyttötarkoituksen muuttamiseen vaikuttaa, kuuluvatko yhteistilat oikeudellisesti taloyhtiön vai osakkeenomistajien hallintaan. Tästä säädetään yhtiöjärjestyksessä. Mikäli yhtiöjärjestykseen ei ole selkeästi kirjattu, että yhteiset tilat kuuluisivat osakkeenomistajien hallintaan, katsotaan niiden kuuluvan taloyhtiön hallintaan.

Yhtiön hallinnassa olevista yhteistilojen muutoksista tai niistä luopumisesta voidaan päättää yhtiökokouksessa annettujen äänten enemmistöllä. Tilamuutosta tulee kannattaa vähintään 2/3 yhtiökokoukseen osallistujista. Jos yhteiset tilat ovat puolestaan osakashallinnassa, vaaditaan käyttötarkoituksen muutokseen 2/3 määräenemmistön lisäksi kaikkien osakkeenomistajien nimenomaiset suostumukset.

Hyvällä valmistautumisella ja avoimella mielipiteiden kartoittamisella voidaan yhteistilojen käytössä päästä asukkaiden viihtyvyyttä parantaviin päätöksiin.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 10/2021.