Vieläkö ehtii suunnitella piharemontin?

Taloyhtiön korjaushankkeet lähtevät yleensä liikkeelle taloyhtiön tarpeesta ja aloitteesta. Ennen tarkempia suunnitelmia pihalla suoritetaan kuntokartoitus, jossa pihan korjaustarve arvioidaan.

Yhtiöllä on oltava selkeä käsitys sekä piha-alueen lähtötilanteesta että sen asettamista rajoitteista ja mahdollisuuksista. Lisäksi yhtiö tarvitsee riittävästi aikaa piharemontin suunnitteluun ennen sen käynnistämistä.

Taloyhtiön hallitus voi useimmiten päättää pihan pienistä huoltotoimenpiteistä itse, mutta laajemmista korjaushankkeista päättää yhtiökokous. Piharemontin kaltainen korjaushanke voidaan karkeasti jakaa kolmeen päävaiheeseen: hankesuunnitteluun, toteutussuunnitteluun ja toteutukseen.

Hankesuunnitteluvaiheen aloittamisesta päätetään yhtiökokouksessa ja sen avulla selvitetään korjaushankkeen suuret linjat: mitä halutaan tehdä ja toisaalta mitä voidaan tehdä. Sen aikana kartoitetaan eri ratkaisuvaihtoehtoja ja arvioidaan niiden kustannuksia sekä määritetään budjetti.

Vaikka hankesuunnittelussa ei ole tarkoitus hahmottaa urakan jokaista yksityiskohtaa, on hyvä tiedostaa, että avoimeksi jätetyt rajaukset joudutaan ennemmin tai myöhemmin ratkaisemaan. Hankesuunnittelun laajuuden lisäksi sen perehtyneisyyteen on syytä panostaa. Etenkin silloin, kun suunniteltu hanke on laaja ja edellyttää erityisosaamista, taloyhtiön on perusteltua käyttää apuna ulkopuolista hankesuunnittelijaa.

Kun yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnitelman, aloitetaan urakan tekninen suunnittelu. Toteutussuunnittelun aikana hankesuunnitteluvaiheessa hyväksyttyä linjaa ja tehtyjä valintoja tarkennetaan, hankkeelle valitaan pääsuunnittelija ja hankitaan tarvittavat viranomaisluvat sekä urakkatarjoukset.

Toteutussuunnittelun tuloksena syntyvät rakennustekniset asiakirjat määrittelevät tulevan työmaan, joten suunnitelmien sisältöön on syytä kiinnittää erityistä huomiota. Luonnollisesti myös pääsuunnittelijan ja mahdollisten erikoissuunnittelijoiden valinnassa on oltava tarkkana. Pätevällä suunnittelijalla on kustannustietoisuutta sekä monipuolinen ymmärrys eri korjausratkaisuista. Suunnitelmien valmistuttua ja urakkatarjouksien jälkeen hanke viedään yhtiökokouksen päätettäväksi.

Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty

Lyhytjänteisyys korjaustoiminnan suunnittelussa voi myöhemmin kostautua epäselvinä ja tulkinnanvaraisina suunnitelmina. Huolimaton hankesuunnittelu tuottaa pintapuolisia hankesuunnitelmia, jolloin vaarana on, että asioista joudutaan linjaamaan vielä toteutumisvaiheessa.

Korjaushankkeiden kokonaiskesto vaihtelee hankkeen sisällön mukaan, mutta ideaalitilanteessa hanke- ja toteutussuunnittelulle on varattu vuosi ja kilpailutukselle sekä toteutusvaiheelle toinen. Tarpeettoman tiivis aikataulu vaikeuttaa sekä sopivien suunnittelijoiden että urakoitsijoiden löytämistä. Pääsääntöisesti voidaankin katsoa, että yhtiön kannalta on paitsi riskialtista myös kallista tehdä keväällä päätöksiä kuluvana vuonna tehtävistä hankkeista.

Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 3/2022.