Frans Bergman
Asunto-osakeyhtiön hallinnointia helpottaa huolella laadittu taloudenpitoa, kunnossapitoa ja asumisviihtyvyyttä koskeva strategia.
Strategialla ja sen määrätietoisella toteuttamisella voidaan parhaimmillaan vaikuttaa jopa asunto-osakkeiden arvon kehittymiseen, sillä hyvin laaditusta strategiasta potentiaalisella ostajalla on mahdollisuus saada arvokasta tietoa sijoituskohteesta.
Strategian toteuttamisen keskeisiä elementtejä ovat talousarvio ja kunnossapitotarveselvitys sekä asunto-osakeyhtiön vakuutusturvan järjestäminen.
Hallituksen laatimasta kunnossapitotarveselvityksestä tulee ilmetä rakennusten ja kiinteistön kunnossapidon tarve seuraavan viiden vuoden aikana. Kunnossapitotarveselvitys muodostaa keskeisen työkalun yhtiön strategian toteuttamisessa ja hyvin laadittu kunnossapitotarveselvitys helpottaa päätöksentekoa ja tukee yhtiön hallinnon tarkoituksenmukaista toteutumista.
Talousarvio on taloyhtiön lyhyen aikavälin toimintasuunnitelma, jonka keskeisin funktio on määrittää yhtiövastikkeiden suuruus odotettavissa olevien menojen ja tulojen perusteella. Talousarvion laadinnasta vastaa hallitus, vaikka käytännön työn usein hoitaa isännöitsijä. Lopullinen talousarvio vahvistetaan yhtiökokouksessa.
Talousarvio laaditaan arvioimalla tilikauden juoksevat hoitomenot ja mahdolliset hoitovastikkeilla katettaviksi suunnitellut aktivoitavat menot. Kun menoihin lisätään yhtiön odotettavissa olevat tulot, kuten vuokrat, saadaan arvio hoitovastikkeilla katettavista nettomenoista. Lopullisen hoitovastikkeen suuruus määrätään lopuksi huomioimalla edellisen vuoden mahdollinen yli- tai alijäämä.
Asunto-osakeyhtiöillä on usein merkittävää kiinteistövarallisuutta. Tästä syystä myös vakuutusturvasta huolehtiminen on keskeinen osa asunto-osakeyhtiön riskienhallintaa ja strategian toteuttamista.
Asunto-osakeyhtiön kannalta keskeisimpiä vakuutustyyppejä ovat kiinteistövakuutus ja vastuuvakuutus. Näiden lisäksi vakuutusturvaa voidaan laajentaa esimerkiksi varallisuusvastuu- ja oikeusturvavakuutuksilla.
Kiinteistövakuutuksella asunto-osakeyhtiö varautuu talon rakenteissa ilmenevien vaurioiden varalta. Kiinteistövakuutus voi olla joko vakuutusmääräperusteinen tai täysarvovakuutus. Vakuutusmääräperusteisessa vakuutuksessa korvausta maksetaan enintään ennalta määritellyn vakuutusmäärän verran. Täysarvovakuutuksessa korvauksen määrä määräytyy puolestaan omaisuuden arvon perusteella vahingon sattuessa.
Vastuuvakuutuksella taloyhtiö voi varautua henkilö- tai esinevahingoista aiheutuviin korvausvastuisiin, joita voi syntyä esimerkiksi kulkuväylien puutteellisesta kunnossapidosta. Varallisuusvastuuvakuutuksella voidaan puolestaan suojautua hallituksen päätöksistä aiheutuvilta taloudellisilta vahingoilta ja oikeusturvavakuutuksella oikeusprosesseista aiheutuvilta asianajo- ja oikeudenkäyntikuluilta.
Artikkeli on julkaistu Suomen Kiinteistölehden numerossa 2/2022.
Frans Bergman
Kirjoittaja on asianajaja ja kiinteistöjuridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on esitettävä vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa niin sanottu kunnossapitotarveselvitys. Sen tarkoituksena on kiinnittää osakkaiden huomio tulevaan kiinteistönhoidon tarpeeseen ja lisätä kiinteistönpidon suunnitelmallisuutta.
Tilaajille
Asunto-osakeyhtiössä yhtiökokouksella on yleistoimivalta, kun taas hallituksen ja mahdollisen isännöitsijän toimivalta on rajoitetumpaa. Toimivallanjako taloyhtiössä on periaatteessa selkeä: ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous, hierarkiassa seuraavana on hallitus ja tämän jälkeen isännöitsijä.
Tilaajille
Syyskuussa hallitus ja isännöitsijä aloittavat taloyhtiön strategian päivityksen. Muita hallinnollisia tehtäviä ovat muun muassa mahdollisen syysyhtiökokouksen pitäminen ja tulevien urakoiden kilpailutus. Kiinteistönhoidossa aletaan valmistautua hiljalleen tulevaan lämmityskauteen.
Lokakuussa hallitus käy läpi mahdollisen osakaskyselyn tulokset ja päivittää strategian niiden perusteella. Kiinteistönhoidossa keskitytään erilaisiin tarkastustehtäviin ja siirretään ajastukset talviaikaan. Lokakuussa vietetään valtakunnallista Energiansäästöviikkoa.
Haluatko kommentoida artikkelia? Luo tunnus ja kirjaudu sisään.
Luo tunnus Kirjaudu sisään