Taloyhtiölainan vähennysoikeus verotuksesta saattaa poistua. Seuraukset asuntomarkkinoihin voivat olla rajut

Jos sijoittajat eivät tulevaisuudessa voi enää vähentää taloyhtiölainoja vuokratulojen verotuksessa, muutoksella voi olla raju vaikutus asuntomarkkinoihin. Näin näkevät alan asiantuntijat. Siitä he ovat eri mieltä, onko muutos hyvä vai huono.

Tällä hetkellä sijoittaja voi vähentää taloyhtiölainat kokonaan verotuksessa, jos ne tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Tähän hallitus haluaa muutoksen.

– Tämä (veroetu) tarkoittaa, että asuntosijoittaja saa vähitellen vähentää verotuksessa 70 prosenttia kauppahinnasta. Se on aivan hurja hyöty, koska vuokrasta ei käytännössä jää veroa maksettavaksi, Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola kommentoi.

Uuden kerrostalon rakentaminen saatetaan rahoittaa jopa 70-prosenttisesti taloyhtiölainalla. Metsola pitää sijoittajien saamaa veroetua kestämättömänä, vaikka oli itse alun perin mallia keksimässä. Hänen mielestään edun poistaminen pitkällä tähtäimellä tervehdyttäisi asuntomarkkinoita. Moni kiinteistöalalla on päinvastaista mieltä ja pelkää, että veromuutos aiheuttaisi asuntomarkkinoille vakavan häiriötilan.

– Uskon, että taloyhtiölainan lyhennyksen vähennysoikeuden poistaminen vaikuttaisi toteutuessaan negatiivisesti koko asuntokauppaan. En näe, että tässä hallituksen kaavailemassa veromuutoksessa on järkeä kenenkään kannalta, sanoo huhtikuussa lähetetyssä tiedotteessa Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen.

Ongelmia myös vuokralaisille

Samalla linjalla on Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Risto Kyhälä, joka istuu myös suuren asunto-kiinteistösijoittajan Avaran hallituksessa. Hän on varma, että sijoittajien sijoitushalukkuuden vähentäminen aiheuttaisi myös vuokralaisille ongelmia.

– Se, että suomalainen vuokra-asuntomarkkina on niin laadukas, on sijoittajien ansiota. He ovat vaatineet, että vuokra-asunnot ja omistusasunnot tehdään samalla kaavalla. Monessa Euroopan maassa vuokra-asunnot tehdään hyvin edullisesti ja säästetään joka asiassa. Moni näkee, että veromuutos kurittaisi etupäässä piensijoittajia.

Kyhälä toteaa, ettei omistuksen keskittyminen olisi vuokra-asuntomarkkinoille hyväksi. Riskinä muutoksessa on asiantuntijoiden mukaan, että veromuutos saisi sijoittajat sankoin joukoin myymään asuntojaan ja markkina menisi tukkoon. Jos sijoittajat alkavat myydä asuntojaan pois, vuokra-asuntojen määrä jopa laskisi. Vähintään muutos todennäköisesti hidastaisi uusien vuokra-asuntojen tuloa markkinoille.

– Täytyy kuitenkin muistaa, että jokuhan näitä asuntoja ostaa. Jos niitä ostavat ensiasunnon ostajat, markkinoilta ei poistu ainoastaan vuokra-asunto vaan myös vuokralainen, Timo Metsola sanoo.

Yksiöiden kauppa on rauhoittunut

Veromuutoksen suunnittelu on Timo Metsolan mukaan jo nyt vaikuttanut sijoittajien suosimien yksiöiden kauppaan.

– Esimerkiksi Vantaalla yksiöiden kysyntä, joka kävi aiemmin tulikuumana, on selvästi rauhoittunut. Näytöillä on enemmän ensiasunnon ostajia ja vähemmän sijoittajia. Tietysti asuntomarkkinoilla vaikuttaa aina monta tekijää yhtä aikaa ristikkäin.

Muutoksen isoimpana vaarana Metsola pitää sitä, jos se ulotetaan rakentamislainojen lisäksi remonttilainoihin, kuten valtiovarainministeriön selvityksessä viime kesänä esitettiin.

‒ Se olisi huono juttu, koska verohyödyn takia sijoittajilla on ollut intressi pitää taloyhtiöistä huolta eivätkä he ole vastustaneet korjauksia yhtiökokouksissa. Sama asia huolettaa Kiinteistöliitossa.

‒ Meillä on niin paljon korjaamatonta kiinteistökantaa, että ei pidä lähteä tekemään muutosta, jolla kiinteistökannan korjaukset vaarantuvat, Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen kommentoi.

Rakentaminen ja korjaaminen pitäisi erotella

Metsolan mielestä taloyhtiölainat pitäisi ehdottomasti jakaa kahtia rakennuslainoihin ja korjauslainoihin, ja näillä olisi erilainen verokohtelu.

Sijoittajan veroetu on tehnyt ensiasunnon ostajien tilanteen Timo Metsolan mukaan todella hankalaksi, koska sijoittajilla on verohyödyn vuoksi ollut intressi maksaa kovempia hintoja.

Risto Kyhälä on täysin vastakkaista mieltä. Hänen mielestään sijoittajien mukana olo pikemmin hillitsee hintojen nousua, koska he ostavat asuntoja tyypillisesti useita kerrallaan tukkuhinnoilla.

‒ Käännän tämän enemmän toisin päin: jos aletaan rakentaa vähemmän, hinnat nousevat. Veroetu on pitänyt yllä mielenkiintoa tämäntyyppisten kohteiden rakentamiseen ja tuonut tarjontaa.

Aikataulua ei vielä ole

Sijoittajia pohdituttavan veromuutoksen toteutuminen ei ole vielä varmaa. Asian etenemisen aikataulusta ei tällä hetkellä ole tietoa, kerrotaan valtiovarainministeriöstä sekä valtiovarainministeri Matti Vanhasen (kesk.) esikunnasta.

Viimeksi asiassa on valmistunut virkamiesten selvitys viime kesänä. Valmistelu on tällä hetkellä poliittisella tasolla, mutta isommat asiat kuten EU:n elvytyspaketti ovat ajaneet sen ohi. Vuokraturvan Timo Metsola arvioi, että toteutuminen riippuu paitsi valtion taloushaasteiden aiheuttamista kiireistä, myös pitkälti siitä, kuka on valtiovarainministerinä.

– Vanhanen on henkilökohtaisesti ajanut tätä vuodesta 2018, jolloin hän oli Suomen Pankissa luottamusasemassa. Metsola on kuitenkin lähes varma, että muutos tulee ennemmin tai myöhemmin.