Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen

Kuinka tulee toimia tilanteessa, jossa toimisto- tai liikehuoneiston omistaja kaavailee huoneiston muuttamista asunnoksi? Seuraavassa käyn läpi huoneiston käyttötarkoituksen muutokseen liittyvät keskeiset asiat.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Asunto-osakeyhtiössä osakehuoneiston käyttötarkoitus määritellään yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Tilanteessa, jossa osakkeenomistaja kaavailee huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista esimerkiksi toimistosta asunnoksi, tulee yhtiöjärjestyksessä mainittua käyttötarkoitusta muuttaa. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää aina yhtiökokous. Osakkeenomistajan esitystä tulee kokouksessa kannattaa vähintään kaksi kolmasosaa yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Lisäksi tulee huomioida, että jos yhtiöjärjestys määrää muuttamisestaan edellä mainittua tiukemmin, tulee kyseistä yhtiöjärjestysmääräystä noudattaa.

Jos huoneiston käyttötarkoituksen muutos vaikuttaa muiden osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuuteen lisäävästi, vaaditaan muutokselle kuitenkin kaikkien muiden osakkaiden suostumus. Näin olisi esimerkiksi tilanteessa, jossa toimistokäytöllä olisi korkeampi vastikekerroin kuin asunnoilla (esimerkiksi pinta-ala kertoimella 1,5 ja asunnoilla ilman kerrointa). Jotta muutos toimistosta asunnoksi olisi tällöin mahdollinen, vaatisi muutos joko kaikkien osakkaiden suostumuksen tai se edellyttäisi yhtiöjärjestykseen erikseen otettavaa määräystä siitä, että kyseiset osakkeet maksavat jatkossakin vastiketta muista asuinhuoneistoista poikkeavasti kertoimella 1,5. Kyseisessä määräyksessä kannattaa mainita sen perustuvan huoneiston muutettuun käyttötarkoitukseen tulevien riitaisuuksien välttämiseksi.

Rakennuslupa käyttötarkoituksen muutokselle

Pelkkä yhtiöjärjestyksen muuttaminen ei kuitenkaan riitä. Huoneiston käyttötarkoituksen muutos edellyttää lisäksi aina rakennuslupaa. Yhtiöjärjestyksessä mainitun käyttötarkoituksen ja toisaalta rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen tulisi olla yhtenevät tai rakennusluvan yhtiöoikeudellisen käyttötarkoituksen piirissä. Suositeltavin menettely onkin ensin päättää yhtiöjärjestyksen muutoksesta ehdollisena eli todeta päätöksessä nimenomaisesti, ettei muutospäätöstä laiteta täytäntöön eikä muutosta rekisteröidä ennen kuin muutokselle on myönnetty rakennuslupa ja vaadittavat muutostoimenpiteet on osakkeenomistajan toimesta hyväksytysti loppuunsaatettu.

Kustannusvastuu ja kunnossapitovastuu

Huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen aiheuttamista kustannuksista vastaa yksin kyseisten osakkeiden omistaja. Muutoksesta ei tulisi aiheutua kustannuksia yhtiölle eikä muille osakkeenomistajille. Suositeltavaa olisi laatia asiasta selkeä sopimus yhtiön ja muutosta toteuttavan osakkaan välillä.

Yhtiön kunnossapitovastuu huoneistosta määräytyy jatkossa sen yhtiöjärjestyksessä mainitun käyttötarkoituksen mukaisesti. Kun toimisto on muutettu asunnoksi, vastaa yhtiö huoneistosta jatkossa asuintilana. Jos yhtiö haluaa rajoittaa kunnossapitovastuutaan osakkeenomistajan muutosvaiheessa huoneistoon toteuttamista rakenteista, eristeistä tai perusjärjestelmistä, tulee kunnossapitovastuusta ottaa selkeä määräys yhtiöjärjestykseen. Yhtiö voi muutoksen hyväksymisen ehtona edellyttää mainittua kunnossapitovastuumääräystä. Määräysten kohtuullisuuteen kokonaisuutena on kuitenkin syytä kiinnittää huomiota.

 

3 kommenttia

  • Epätoivoinen Hämeestä Reply

    24.1.2018 at 16:45

    Taloyhtiössämme on muutettu useiden huoneistojen käyttötarkoituksia asuntoloista toimistoiksi ja päin vastoin. Käyttötarkoitusten muutokset oli tehty vuosia sitten ja yhtiöjärjestys päivitettiin viime vuonna. Samalla yhtiöjärjestykseen otettiin lauseke, että osakkaiden muutostöyt ovat ylläpidoltaan ja korjauksiltaan pysyvästi osakkaiden vastuulla. Kun muutokset oli tehty useita vuosia sitten muuttamatta yhtiöjärjestystä ja kun yhtiöjärjestys sitten päivitettiin ja samalla siihen otettiin muutostöitä koskeva kunnossapitolauseke, niin isännöitsijämme tulkitsi asian niin, ettei kunnossapitolauseke koske aikoja sitten tehtyjä muutostöitä, vaan päivityksestä eteenpäin tehtyjä muutostöitä. Asian tekee monimutkaisemmaksi vielä se, ettei kaikkiin muutoksiin ole haettu rakennuslupaa, muutostöitä on hyväksytty vain hallituksen päätöksillä eikä nekään hallitukset ole aina olleet päätösvaltaisia ja muutokset olisi tullut käsitellä yhtiökokouksissa (ei ole), niin mitä isännöitsijän lause, ettei yhtiöjärjestyklsen kunnossapitolauseke päde vanhoihin muutostöihin, tarkoittaa? Asiat ovat menneet niin sekaisin, ettei niistä ota selvää Erkkikään puhumattakaan Tiiasta tai Piiasta

  • Mikko Reply

    19.2.2019 at 12:24

    Se, että päätöksiä on tehty virheellisessä järjestyksessä eli, että asian on hyväksynyt hallitus, vaikka asia olisi kuulunut yhtiökokoukseen tarkoittaa, ettei sellaiset ole edes päätöksiä, vaan ne ovat mitättömiä suoraan lain nojalla. Niitä ei tarvitse edes moittia, eikä siten noudattaa. Esim. käyttötarkoituksen muutokselle tulee aina hakea rakennuslupa. Soita rakennusvalvontavirastoon, ja kerro tilanne, niin asia alkaa purkautumaan. Voit tietenkin ensin kysyä isännöitsijältä hänen mielipidettä rakennuslupa-asiaan. Suosittelen yhtiölle pikaista yhteydenottoa juristiin, sillä kuvauksen perusteella asiat ovat huonolla tolalla. Mitä pikemmin, sen parempi. Ja vielä se, että isännöitsijät eivät pääsääntöisesti ymmärrä juridiikasta mitään, joten heidän puheisiin ei ole luottamista. Isännöitsijä ei päätä taloyhtiössä mistään tällaisista asioista.

    -Kiinteistöalan juristi

  • Epätoivoinen pirkanmaa Reply

    14.12.2019 at 07:57

    Miten sellainen tilanne että alakerran ikkunaton tila johon pääsy tavarahissillä ja nyt saimme luvan myös käyttöoikeuden yläkerran liiketilan rappusia käyttäen kulkea tilaamme. Tila on 200neliöinen ja ei ikkunaa wc:tä tai vesipistettä. Yhtiöjärjestyksessä liiketila vastike kerroin 2
    Yläkerran tila 385 neliötä (kuntosali) eli katutason ja on vessaa suihkua jne yhtiöjärjestyksessä varasto eli vastikekerroin 0,2

    Miten tämmöinen suorastaan epäreiluksi tehty tilanne kannattaisi lähteä selvittämään?

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti