Pykälöintiä parvekkeista

Kiinteistöliiton lakineuvonnasta kysytään usein huoneistoparvekkeisiin liittyviä kysymyksiä. Kuka vastaa lumenluonnista ja muusta parvekkeen kunnossapidosta? Millaisia muutostöitä osakas voi parvekkeella tehdä? Entä miten parvekelasituksen kustannukset jaetaan, jos kaikilla ei parveketta ole?

Huoneistoparveke on osakkeenomistajan hallinnassa olevaa tilaa, mutta sijaitsee huoneiston ulkopuolella. Tästä syystä parvekkeen kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja taloyhtiön kesken. Rakennuksen ulkopinta on lähtökohtaisesti aina yhtiön vastuulla. Yhtiö vastaa siten paitsi parvekkeen kohdalla olevasta rakennuksen ulkoseinästä, myös parvekeseinämien ja -kaiteiden ulkopinnoista, taka- ja sivuseinistä sekä kantavista rakenteista. Myös parvekkeen lattian vedeneristeen kunnossapito kuuluu yhtiön vastuulle.

Osakkaan tulee puolestaan pitää kunnossa mahdollinen parvekkeen lattian erillinen pintamateriaali, kuten puurallit, sekä parvekekaiteen ja -seinämän sisäpinta. Osakkaan vastuulle kuuluu myös lumen, veden ja roskien poistaminen parvekkeeltaan siten, ettei niistä aiheudu haittaa yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille. Käytännössä lunta ei saa esimerkiksi olla parvekkeella niin paljoa tai sellaisessa kohtaa, että yhtiön rakenteille voi aiheutua vahinkoa. Lunta ei kuitenkaan saa noin vain lapioida parvekekaiteen yli, vaan turvallisuusnäkökohdat tulee ottaa huomioon. Taloyhtiöissä kannattaakin ohjeistaa osakkaita ja asukkaita siitä, kuinka parvekkeiden lumityöt tehdään. Mahdollista on myös, että taloyhtiö ottaa parvekkeiden lumityöt keskistetysti hoitaakseen.

Osakkaan muutostyöt parvekkeella

Osakkaalla on sinänsä oikeus tehdä muutoksia hallinnassaan olevissa tiloissa, mutta parvekkeen kohdalla kysymys on samalla huoneiston ulkopuolisesta rakennuksen osasta. Osakkaan oikeus korjata ja tehdä muutoksia parvekkeella rajoittuukin parvekkeen lattian pintamateriaaliin sekä parvekekaiteen huoneiston puoleiseen osaan. Tällöinkin osakkaan on huolehdittava, ettei yhtiön vastuulle kuuluva lattian vedeneriste rikkoonnu.

Sen sijaan silloin, kun osakkaan suunnittelema työ voi vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön, yhtiöllä on oikeus päättää, kieltääkö vai salliiko se työn ja millaisin ehdoin. Yhtiöllä on oikeus päättää siitä, että kiinteistöllä on enemmistön haluama ja yhtenäinen ulkoasu toki huomioiden mahdolliset viranomaisluvat. Yhtiö voi esimerkiksi kieltää osakasta maalaamasta tai paneloimasta parvekkeen takaseinää (rakennuksen ulkoseinää). Korkein oikeus on tuoreessa ratkaisussaan 2183/2013 linjannut, että osakkaalla ei ole oikeutta ilman yhtiön lupaa tehdä hallitsemansa huoneiston ja parvekkeen väliseen ulkoseinään reikää huoneistoon asennettavan ilmalämpöpumpun ja sen parvekkeelle sijoitettavan ulkoyksikön välisiä putkia varten. Yhtiö voi myös kieltää esimerkiksi parvekkeelle asennettavat lautasantennit tai markiisit sillä perusteella, että ne rumentavat julkisivua.

Parvekelasituksista

Myös parvekelasituksiin liittyy huomionarvoisia seikkoja. Palataan vielä kunnossapitoon: Mikäli parvekelasit on asennettu taloyhtiön toimesta rakennusvaiheessa tai myöhemmin, esimerkiksi julkisivuremontin yhteydessä, kuuluu parvekelasien kunnossapitovastuu yhtiölle, ellei kyseisen yhtiön yhtiöjärjestys toisin määrää. Osakkaan muutostyönä asentamien parvekelasien kunnossapidosta vastaa sen sijaan osakas itse samalla tavoin kuin muidenkin asentamiensa lisärakenteiden kunnossapidosta. Merkitystä ei ole sillä, onko muutostyön tehnyt nykyinen vai aiempi osakas. Jos kuitenkin yhtiössä myöhemmässä vaiheessa asennetaan parvekelasitukset yhtiön toimesta, osakkeenomistajien yhdenvertaisuus edellyttää, että yhtiö vastaa jatkossa myös osakkaiden aiemmin asennuttamista parvekelaseista, jos ne rinnastuvat yhtiön toteuttamaan lasitukseen.

Entä miten lasituksen kustannukset jaetaan, jos yhtiöön ollaan asentamassa parvekelaseja ja kaikilla ei ole parveketta? Korkein oikeus on ratkaisussaan 2005:83 linjannut, että parvekelasitus ei tuota etua ainoastaan parvekkeellisille huoneistoille, vaan etua koituu todennäköisesti myös yhtiölle alentuvina parvekkeiden kunnossapitokustannuksina. Tästä syystä päätös parvekelasituksesta voidaan tehdä yhtiökokouksessa normaalilla ääntenenemmistöllä ja rahoittaa kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Myös ne osakkaat, joilla ei parveketta ole, osallistuvat parvekelasituksen asentamisen kustannuksiin yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella. Koska uudistuksesta koituu etua koko yhtiölle, päätös ei loukkaa parvekkeettomien osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Entä niiden huoneistojen osakkaat, joiden parvekkeet on jo lasitettu? Mikäli tällainen osakkaan tai hänen edeltäjänsä aiemmin tekemä parvekelasitus vähentää yhtiölle yhtiön urakassa aiheutuvia kustannuksia, tulee yhtiökokouksen päättää osakkaalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta eli ns. hyvityksestä. Edellytyksenä yhtiölle aiheutuvan säästön lisäksi on, että nämä lasitukset on edelleen hyödynnettävissä. Lisäksi hyvityksen laskemisessa on merkitystä sillä, milloin osakkaan teettämä asennus on tehty eli kuinka paljon ko. parvekelasituksilla on vielä elinkaarta jäljellä.