Valvonta osakasremonteissa

Tässä artikkelissa tarkastellaan taloyhtiön teettämää valvontaa osakasremonteissa. Tässä osakasremontilla tarkoitetaan osakkaan tekemää tai teettämää kunnossapito- tai muutostyötä osakehuoneistossa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa tällaisia osakasremontteja. Yhtiön valvonta koskee paitsi yhtiön yhteistä etua niin myös sitä, että toisten osakkaiden asettamat lakiin perustuvat ehdot täyttyvät.

,Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan taikka viranomaisten asettamia ehtoja. Laissa puhutaan oikeudesta, mutta käytännössä valvonta on yhtiön velvollisuus. Pahimmillaan valvonnan laiminlyönti voi johtaa hallituksen tai isännöitsijän korvausvastuuseen.

Valvonta ei vaikuta kunnossapitovastuuseen tai vähennä tekijän vastuuta suorittamastaan työstä. Mikäli osakkaan kunnossapito- tai muutostyö aiheuttaa vahingon, ei osakas välty korvausvastuulta sillä perusteella, että työtä on valvonut yhtiön hyväksymä valvoja. Valvojan käyttäminen voi toki vaikuttaa tuottamusarviointiin, joka tehdään vahingonkorvausvastuita arvioitaessa.

Mitä valvonnan tulisi pitää sisällään

Osakkaan kunnossapito- tai muutostyötä valvoessaan yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Käytännössä huolellisen valvojan tehtävä on arvioida suunnitteluntarve ja valvoa, että mahdolliset suunnittelijat ja urakoitsijat ovat päteviä ja että huoneistossa tehdään se työ, joka taloyhtiölle on ilmoitettu. Lisäksi olisi syytä sopia, että valvoja arvioi taloyhtiön riskit ja kunnossapitovastuukysymykset. Valvojaksi olisikin hyvä valita taho, joka pystyy ottamaan kantaa myös muihin kuin teknisluontoisiin kysymyksiin, esimerkiksi osakkaiden yhdenvertaisuuteen sekä työn kustannusvaikuttavuuteen pitkällä aikavälillä. Yhtiön valvojan tehtäviin ei pääsääntöisesti kuulu lopputuloksen esteettinen tarkistaminen.

Vaikka taloyhtiö asettaa valvojan roolissa työlle tiettyjä vaatimuksia ja kriteerejä, ei valvoja konkreettisesti valvo asennustyötä työmaalla. Valvojan tehtävä on enemmänkin jälkikäteistä ja tarkastusluonteista. Osakas tai hänen käyttämä urakoitsija on velvollinen suorittamaan työt viranomaismääräyksiä ja hyvää rakennustapaa noudattaen.

Kiteytettynä yhtiön valvonta osakasremonteissa on taloyhtiön riskien näkökulmasta tapahtuvaa etukäteistä vaatimusten asettamista ja jälkikäteistä työn tarkastamista. Valvonta ei poista muiden toimijoiden, kuten osakkaan, urakoitsijan tai suunnittelijan, vastuuta.

Kuka valvoo ja missä laajuudessa

Lain mukaan osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista. Näin ollen valvonta on huoneistoremonttia tekevän osakkaan kannalta myös kustannuskysymys. Yhtiöllä on näyttövelvollisuus kustannusten tarpeellisuudesta.

Varsinkin suuremmissa kunnossapito- ja muutostöissä osakkailla on oma valvoja eikä laki estä sitä, että osakkaan valvoja voisi toimia myös yhtiön valvojana vaan tämä on usein tarkoituksenmukaista. Yhtiön on toki varmistuttava siitä, että osakkaan valvojalla on edellytykset valvoa myös yhtiön ja toisten osakkeenomistajien etua lain edellyttämällä tavalla. Voidaan kuitenkin katsoa, että yhtiöllä on jonkinlainen perusteluvelvollisuus, mikäli yhtiö ei pidä osakkaan omaa valvojaa riittävän pätevänä yhtiön valvojaksi. Valvojan ja remontoivan osakkaan läheinen sukulaisuussuhde voi esimerkiksi olla seikka, joka perustellusti aiheuttaa epäilystä siitä, onko valvoja oikea henkilö valvomaan myös yhtiön etua. Mikäli osakkaan valvoja katsotaan olevan pätevä myös yhtiön valvojaksi, on suositeltavaa että yhtiö tekee valvojan kanssa tästä kirjallisen sopimuksen.

Valvonnan laajuus tulee aina arvioida tapauskohtaisesti. Pienimmissä remonteissa kuten esimerkiksi parketin asennuksessa paikanpäällä tapahtuva valvontakäynti ei ole normaalitapauksessa perusteltua. Tällöin puhutaan ns. asiakirjavalvonnasta. Asiakirjavalvonnalla tarkoitetaan valvontaa, jossa taloyhtiö edellyttää osakkaan toimittavan esimerkiksi yksittäisestä hanan asennuksesta laskukopion, josta yhtiö voi todeta, että hana on remontti-ilmoituksen mukainen ja että hanan asennuksen on tehnyt remontti-ilmoituksessa mainittu osaavaksi todettu henkilö. Vaikka pienissä remonteissa asiakirjavalvonta on riittävä, niin laajemmat remontit edellyttävät yleensä useita ja useamman tahon suorittamia valvontakäyntejä. Kylpyhuoneremonttien osalta asiantuntija-apua on syytä käyttää ainakin vesieristystarkastuksessa.

Valvonnan suunnitelmallinen järjestäminen

Saatuaan osakkaan kunnossapito- tai muutostyöilmoituksen isännöitsijän ja hallituksen tulee päättää, miten valvonta suoritetaan; tarvitaanko ulkopuolista valvojaa, onko osakkaan valvoja pätevä myös yhtiön valvojaksi, tarvitaanko valvontakäyntejä vai riittääkö asiakirjavalvonta.

Tarkoituksenmukaista on, että osakkaita pyydetään jo remontti-ilmoituksessaan ottamaan kantaa siihen, miten valvonta heidän näkemyksensä mukaan tulisi järjestää. Koska isännöinnin tehtävä taloyhtiössä on organisoida taloyhtiön operatiivinen toiminta, on isännöitsijä se taho, joka viimekädessä määrittää kulloinkin tarvittavan valvontamenettelyn ja siihen tarvittavan henkilöstön. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä isännöitsijä ja hallitus ovatkin jo ennen konkreettista tapausta yleisellä tasolla pohtineet valvonnan hoitamista ja miettineet ketä toimijoita lähtökohtaisesti käytetään. Vuoropuhelu valvonnasta jo ennen remontin aloittamista ehkäisee erimielisyyksien syntymisen.

6 kommenttia

  • Taloyhtiön puheenjohtaja Reply

    24.3.2018 at 07:05

    Olen taloyhtiön puheenjohtaja meidän taloyhtiössä isännöitsijä yritys ja siellä tekninenvalvoja yritti laittaa huoneiston pesuhuoneen remontin taloyhtiön piikkiin ja oli hoitanut taloyhtiön tietämättä remonttimiehet ja pyysi taloyhtiötä hyväksymään remonttimiehet (oli hänen mukaan pintamittausten perusteella märkä) ja yritti estää taloyhtiön puheenjontajaa käymästä tarkastamassa huoneistoa . Kun taloyhtiön puheenjohtaja tarkasti asunnon se oli silmämääräisesti kuiva mutta tilasi rakenne kosteusmittauksen tulos oli täysin kuiva. Siitä sitten soppa alko kun oli menty hänen varpaille , kaikkien kiukuttelujen jälkeen kun asianomainen huoneiston haltija ja tekninenvalvoja olivat sopineet remontista ja teettäneet sen valvoja ilmoitti remontti on valmis. Pyysin että käyn tarkistamassa asunnon tekninenisännöitsijä kielsi mutta kysyin asunnon haltijalta luvan ja sain. Kun tarkastin remontin Ilmastointi oli tehty vastoin palomääräyksiä,putkityöt oli tehty epä ammattimaisesti , sähkötyöt lain vastaisesti.Ilmoitin taloyhtiö ei ota työtä vastaan ennen kuin on korjattu , kävivät kiukuttelujen jälkeen korjaamassa uusi tarkastus vieläkään ei tehty putki korjauksia uusi korjaus .Remontin aikana olivat remonttimiehet / tekninenisännöitsijä käyneet kaikissa yleisissä tiloissa mihin yleisavaimella pääsee ( isännöintiyritys / tekninenisännöitsijä oli antanut remonttimiehille yleisavaimen ) .En ole ikinä tavannut näin hyökkääviä ja röyhkeitä teknisiäisännöitsijöitä ja remonttimiehiä kuin tässä ilo. Olen lähes päivittäin tekemisissä asioitten kanssa.Taloyhtiöllä ei ollut muuta vaitoehtoa kuin sanoa Isännöintisopimus irti. Minusta liiaksi luotetaan valvontaa joka tulee isännöitsijätoimiston kautta siellä vallitsee ikäväkyllä hyväveli järjestelmä joka ei ole taloyhtiölle eduksi. Miten tässäkin tapauksessa olisi käynyt jos ei taloyhtiön edustaja olisi ollut hereillä ja lopulta valvonut valvojaa , ja kuinka paljon kyseinen isännöintiyritys tekee vastaavia hommia joita ei paljastu. Taloyhtiön edustajalla heräsi epäilys jo homman alkumetreillä kun tekninenisännöitsijä ja remonttimiehet yrittivät määräillä mitä taloyhtiön täytyy maksaa ja koko remontin aikana ei ollut missään mitää ilmoitusta ilmoitustaululla remontista. Kyllä kyseinen yritys ja tekijät on ylhäällä ettei koskaan vaan ota heiltä tarjousia.

  • KUSETETTU Reply

    28.9.2018 at 14:18

    Olisiko mahdollista saada tietää missä paikkakunnalla tämä on tapahtunut? Mikä isännöintifirma on kyseessä?
    Omassa taloyhtiössä asiat päätetään isännöitsijän ja hallituksen yhden jäsenen kesken!
    Yhtiökokuksessa esille tuodut asiat on päätetty etukäteen isännöitijän ja hallituksen jäsenene välisissä kahdenkeskisissä “palavereissa”!

  • ToinenKusetettu Reply

    28.2.2019 at 13:27

    Näissä isännöitsijävetoisissa remonteissa vasta valvottavaa olisikin. Meillä vesivahinko johtui taloyhtiön vastuulle kuuluvan yli-ikäisen sulkuventtiin pettämisestä. Osa keittiöstä ja parketista meni piloille. Isännöitsijä hommasi tyypillisen remonttireiskan tekemään vaativaa korjausta. Kaikki tehtiin vastoin ohjeita hyvän rakentamistavan vastaisesti. Mitään ei tehty oikein ja kaikki meni v…iksi. Kun huomautin uuden lattian senttien heitoista ja vääränlaisista kaapistoista, reiska ilmoitti, ettei korjaa mitään ja häipyi. Reklamoin isännöitsijää, joka ryhtyi reiskan asiamieheksi, että eikö reiska voisi tehdä ensin työn loppuun? Totesin, ettei ole mitään järkeä tehdä mitään ennen uuden lattian oikaisemista vaateriin tai asentaa virheellisiä kaapistoja, kun kodinkoneet ei sovi niille varattuihin tiloihin. Kaikkea työtä on alusta asti sävyttänyt huolimattomuus ja välinpitämättömyys ja työn laatu on sen mukaista.

    Nyt remontti seisoo. Tilanne on mielenkiintoinen. Reiska irtisanoutui ja kieltäytyy korjaamasta virheitä. Isännöitsijä vaatii, että reiskan pitää saada tehdä sekunda ja susi loppuun. Mitä isännöitsijä irtisanoutuneella reiskalla enää mitään tekee? Ai että kilpailutus? Rakennusaikainen vakuus? Sertifikaatit? Hui, hai, mitään sellaista ei tämä isännöitsijä harrasta lainkaan…

  • Julkisivuremontti Reply

    30.7.2019 at 08:29

    kysisin vain mistä saa neuvoja siihen että kalliin julkisivuremontin lopputarkastus isossa taloyhtiössä venyy ja hommat on vähän sinnepäin ja tuntuu että haluja korjata puutteita urakoitsijalla ei ole?

  • Katja Helali Reply

    16.8.2019 at 15:35

    Hei!
    Liiketilani yäkerrassa on sattunut vesivahinko ja aiheuttanut minulle paljon vahinkoa. Isännöitsijä ei halua korvata muuta vahinkoa, kuin korjauksen. Tapahtumat alkoivat jo toukokuussa . Tällä hetkellä en pysty tekemään mitään liiketilassani, koska katossa on jo yli kuukauden ollut reikä, liiketilan sisälle on rakennettu ylimääräinen huone ja lattia on peitetty muovilla. Kukaan ei tee siellä mitään työtä, eikä isännöitsijä puske asiaa eteenpäin. Olen heidän ajankäytön vanki. Kolme kuukautta tapahtuma on jo tehnyt minulle hirveää tappiota. Tämä on johtanut siihen, että minulla ei tällä hetkellä ole mitään tuloja. En ole itse aiheuttanut tätä vahinkoa. Ainoastaan minä kärsin tappiota. miten voin ottaa yhteyttä sinuun ja pyytää neuvoja?

  • Ansu Reply

    20.9.2019 at 13:00

    Hei, tuttava perhe osti paritalon, tekivät asuntoon uudet hanat keittiöön ja kylppäriin ja liittivät astianpesukoneen itse. Nyt he ovat myymässä taloa ja taloyhtiö pyytää tekijän tiedot, kuka on hanat vaihtanut. Mitä seuraamuksia tästä voi tulla ja miten heidän kannattaa asiassa toimia?

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti