Taloyhtiöiden rahoitus kuntoon

Kuva: Bigstock

Taloyhtiöiden rahoitus ja korjaushankkeiden lainansaantihaasteet ovat nousseet isoksi keskustelunaiheeksi. Haasteita on ollut pienten yhtiöiden ohella suurten kasvavien kaupunkien ulkopuolella sijaitsevissa yhtiöissä, mutta myös isojen kaupunkien lähiöissä ja isojen sijoittajaosuuksien taloyhtiöissä.

Lainaneuvottelut ovat yllättävänkin usein päättyneet ilman lainatarjouksia. Myös kalliiden sijaintien taloyhtiöissä lainansaanti on voinut tökkiä. Tällöin on ollut usein kyse rahoituslaitosten varovaisesta suhtautumisesta sijoittajavetoisten yhtiöiden lainoitukseen.

Tässä tarkastellaan joitain olennaisia korjaushankkeiden rahoituksen piirteitä. Kiinteistöliitto seuraa rahoitustilannetta tarkasti, ja pyrkii omin toimenpiteiden avulla vaikuttamaan siihen, että taloyhtiöiden rahoituksen saanti sujuu, ja taloyhtiöiden vastuuhenkilöillä on jatkuvasti kehittyvää tietoa hyvistä käytänteistä.

Korona-viruksen aiheuttama globaali kriisi ei ainakaan paranna korjaushankkeiden rahoitusnäkymiä. Taloyhtiöiden haasteet siten vain korostuvat, kuten myös hyvien käytäntöjen omaksumisen tarve.

Koko taloyhtiökannan velkaantuminen on maltillista

Taloyhtiöissä pankkien tiukentuneet rahoituskäytännöt herättävät myös hämmennystä, sillä taloyhtiöiden yleinen taloudellinen asema ei ole äkillisesti muuttunut. Taloyhtiöiden markkina-arvo on karkeasti arvioiden 300–350 miljardia euroa, jota vastaan on arviolta 70 miljardia euroa asuntolainoja ja taloyhtiölainoja.

Kiinteistöliiton vuoden takaisen kyselyn mukaan kolmasosa yhtiöistä oli kokonaan velattomia, ja saman verran oli vain vähän velkaisia. Kaikkien velallisten taloyhtiöiden keskimääräinen velkakin oli kyselyn mukaan vain hieman alle 200 euroa huoneistoneliöltä.

Selvää tietenkin on, että kukin taloyhtiö kohdataan rahoitusmarkkinoilla yksilöllisesti. Tämän takia kiinteistönomistajien tuleekin varmistaa oma osansa, jotta lainansaaminen ja rahoitus kaikissa olosuhteissa varmistetaan.

Taloyhtiöiden suunnitelmallisuus kaiken a ja o

Taloyhtiöiden on tärkeää tiedostaa tulevat korjaustarpeet jo useita vuosia ennen kuin varsinaisiin remontteihin on tarve ryhtyä. Myös rahoitus on hyvä nostaa keskusteluun jo hankkeiden ensimmäisissä suunnitteluissa. Rahoituksen miettiminen siinä vaiheessa, kun hankesuunnitelma on jo tehty, on liian myöhäistä.

Taloyhtiön raportoinnin ja kiinteistönpidon perusasiat on laitettava kuntoon. Tämä on välttämätöntä rahoituksen kannalta. Kiinteistönpitoon on saatavilla valtavasti käytännön apuja Kiinteistöliiton neuvonnan ja koulutuksen kautta. Kirjallisuutta on saatavilla myös runsaasti. Kiinteistönpito ei ole ihan rakettitiedettä.

Isännöitsijöiden ammattitaitoa kehitettävä erityisesti rahoituksen suunnittelussa / Rahoitus osaksi yhtiön strategista johtamista

Lainarahoituksen kiristyminen asettaa uusia vaatimuksia myös isännöitsijöiden aktiivisuudelle ja ammattitaidolle, joiden varassa taloyhtiöiden lainaneuvottelut usein ovat. Isännöitsijän on korjaushankkeen rahoitusta pohdittaessa huomioitava esimerkiksi monet ennakkovarautumisen vaihtoehtoiset keinot eli taloyhtiön mahdollisuudet kerätä osakkailta korjausrahoitusta jo ennakkoon.

Isännöitsijöiden on syytä ottaa yhdessä hallitusten kanssa rahoitus osaksi taloyhtiön strategista suunnittelua ja nostaa osakkaiden tietoisuutta siitä, ettei lainarahoituksen saaminen korjaushankkeisiin vanhaan malliin ole itsestäänselvyys. Lisäksi taloyhtiön dokumenttien on oltava sellaisia, että pankit pystyvät selkeästi näkemään taloyhtiön taloustilanteen ja -näkymät.

Taloyhtiön markkina-arvo avaintekijä pankkien kannalta

Taloyhtiöiden lainansaanti on viime aikoina noussut keskusteluihin monessa mediassa. Kiinteistöliiton talous- ja veroneuvonnassakin tarkastellaan paljon rahoitusasioita. Rahoituksen saatavuus riippuu useasta eri tekijästä.

Rahoituslaitos ottaa huomioon kaiken saatavilla olevan tiedon rahoituspäätöstä tehdessään. Rahoittaja arvioi taloyhtiön tilinpäätöstiedot ja punnitsee yhtiön rahoituskelpoisuutta. Tilinpäätöstiedot ovat osa arviointia. Oleellista on vakuusarvo eli yhtiön kiinteistön markkina-arvo, ei rakennuksen tasearvo. Taseessa olevalla rakennuksen tasearvolla ei ole käytännössä mitään tekemistä markkina-arvon kanssa. Matala tasearvo voi kertoa tekemättömistä korjauksista, mutta tilanne voi olla myös päinvastainen. Tällöin myöskään yhtiön tekemät päätökset aktivoida korjauskuluja tai tehdä poistoja eivät ole lainansaannin kompastuskiviä. Rakennuksen tasearvo ei siis ratkaise taloyhtiön lainansaantia.

Tilinpäätösaineiston sisällöllä on merkitystä

Tilinpäätösten sisältöön ja suunnitteluun on kuitenkin syytä panostaa kunnolla, sillä laadukas tilinpäätös on erinomainen informaatiopaketti taloyhtiöstä ja sen hoidosta. Rahoituksen saatavuuteen liittyen jokaisessa taloyhtiössä tulee pohtia, miten yhtiö pidetään houkuttelevana rahoittajan (ja myös potentiaalisten ostajien) silmissä. Tämä vaatii aina suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja usein myös ennakkovarautumista tulevia korjauksia varten. Jos rahoitustarve on nyt tai puolen vuoden päästä, taloyhtiön kädet ovat usein sidotut ja vain vähän on enää rahoituksen suhteen tehtävissä. Siksi rahoituksen saatavuutta ja yhtiön lainakelpoisuutta olisi syytä miettiä jo nyt, vaikka tarve ei vielä nyt olisikaan ajankohtainen.

Valtion laitettava asuintalovaraus ajan tasalle

Jos lainatarjonta on nihkeää, eivätkä pankit halua/pysty ottamaan nykyistä enempää riskiä, valtion toimenpiteillä voidaan auttaa asiassa. Se vaatii kuitenkin silmien avautumista ja määrätietoisia päätöksiä valtion puolelta.

Kiinteistöliitto on jo vajaat kolme vuotta sitten ehdottanut valtiovarainministeriölle, että asuintalovaraus on laitettava ajan tasalle varausten maksimimäärää indekseillä tarkistamalla. Lisäksi asuintalovarauksen tekeminen kerralla esim. tontin tai rakennusoikeuden myynnin yhteydessä toisi mahdollisesti apua purkavan uusrakentamisen mahdollistamiseksi riittävän korkeiden kiinteistönarvojen alueilla.

Valtion täytetakaus herätettävä henkiin

Tämän lisäksi valtion tulee laittaa myös korjauslainojen täytetakaus kuntoon, sillä nykyisillä asetuksilla tämä avustus ei voi toimia. Taloyhtiökannassa voi hyvinkin olla sellaista elinkelpoista osaa, joka ei saa yksityistä rahoitusta ilman valtiontakauksen tyyppistä palvelua. Muutoksia tarvittaneen luultavasti esim. takauslainaosuuden nostamiseksi ja takausmaksun suuruuden pienentämiseksi. Aran tulisi hyväksyä luultavasti myös toissijaiset vakuudet (jos jo aiempaa velkaa taloyhtiöllä). Täytyy ottaa kantaa myös siihen, minkä verran valtio on valmis ottamaan riskiä korjaushankkeiden takauksissa. Tällä hetkellä valtio ei voi ottaa instrumentissa riskiä ollenkaan. Yhtään ainutta takauspäätöstä ei ole toteutunut runsaan viiden vuoden aikana.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton pääekonomisti.

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti


Käytämme evästeitä, jotta voimme tarjota mahdollisimman hyvän käyttäjäkokemuksen.
Käyttämällä sivustoa hyväksyt evästeiden käytön. Lue lisää