Saint-Gobain puhallusvillaa.fi

Remonttien taloussuunnittelu

Säästöpossu ja rahat.
Certego 7.12.2018-6.1.2019

Taloyhtiön kannattaa hyödyntää pankin eli rahoittajan osaamista, kun isot korjaushankkeet ovat ajankohtaisia. Rahoittajan asiantuntija voi tulla asukastilaisuuteen tai yhtiökokoukseen kertomaan rahoitusvaihtoehdoista, rahoituksen saatavuudesta ja sen vaikutuksesta toteutusratkaisuihin sekä prioriteetteihin.

Taloyhtiön taloudellinen tilanne, kokonaisremonttitarpeet, maksukyky sekä vakuudet vaikuttavat yhtiön mahdollisuuksiin saada lainaa. Rahoittajat kutsutaan usein mukaan liian myöhään isoissa korjaushankkeissa, kuten linjasaneerauksissa. Rahoittajan ottaminen mukaan keskusteluun jo hankkeen alkuvaiheessa korostuu, mikäli rahoitukseen liittyy epävarmuustekijöitä.

Ihannetilanteessa rahoittaja huomioi taloyhtiön nykyiset ja tulevat tarpeet sekä tutustuu huolella vireillä olevaan hankkeeseen. Kun pankki otetaan sitoumuksetta mukaan jo hankkeen aikaisessa vaiheessa, se voi tarjota osakkaille erilaisia yksilöityjä ratkaisuja. Kun osakkailla on tiedossa, miten rahoittaa oma osuutensa remontista, helpottuu päätöksenteko ja hankkeen puoltaminen.

Taloyhtiön korjaushankkeen taloudellinen suunnittelu

  1. Hankesuunnittelu (ns. esisuunnittelu)
  2. Suunnitteluvaihe (suunnittelijoiden valinta ja varsinainen suunnittelu)
  3. Rakentamisen valmistelu (urakka-asiakirjat ja urakoiden kilpailutus)
  4. Rakennusvaihe (rakentaminen ja vastaanotto)
  5. Takuuaika (yleensä 2 v.)

Iso korjaushanke on rinnastettavissa uudisrakentamiseen. Rahoittaja on kiinnostunut niin hankkeen etenemisestä, aikataulusta kuin valmistumisasteestakin. Suurissa hankkeissa lainat nostetaan osissa ja hankkeen etenemisen seuranta kertoo budjetin noudattamisesta sekä siitä, että varat kuluvat hankkeeseen, jota varten ne on otettu.

Ennakoinnilla minimoidaan yllätykset ja pankki kannattaa pitää ajan tasalla projektin etenemisestä sekä kustannuksista. Lisärahoituksen järjestäminen osoittautuu harvoin ongelmalliseksi, kunhan siihen varaudutaan ajoissa.

Rahoittajaa kiinnostaa myös taloyhtiön kassavirtojen hallinta eli niiden tilanteiden vähentäminen, joissa taloyhtiö tarvitsee yllättäen rahaa. Nostojen ennakoitavuus lisää myös pienten pankkien kiinnostusta suurempien korjaushankkeiden rahoitukseen – ja näin lisää kilpailua.

Missä vaiheessa isoa korjaushanketta suunnittelevan taloyhtiön pitäisi olla yhteydessä rahoittajiin?

Rahoittajaan kannattaa olla yhteydessä jo siinä vaiheessa, kun suuresta hankkeesta aletaan taloyhtiössä keskustella. Alkumetreillä on liikkumavaraa hankkeen toteutuksessa, laajuudessa ja muiden mahdollisten tulevien remonttihankkeiden priorisoinnissa. Jo hankkeen esikartoitusvaiheeseen saattaa liittyä rahoituksen tarvetta.

Pankin tarjoama kokonaisuus ja ratkaisuvaihtoehdot avautuvat yhtiön osakkaille ja päätöksentekijöille paremmin, kun pankki otetaan sitoumuksetta mukaan jo keskusteluvaiheessa. Kun teknisen puolen lisäksi rahoituksellisesta puolesta muodostuu osakkaille kokonaiskäsitys, helpottuu päätösten läpivienti ja hankkeen edistäminen.

Maksaako rahoitusvastiketta vai lyhentääkö henkilökohtaista lainaa?

Tietoa hankkeen rahoituksesta:

  • Osakkaiden yksilölliset tarpeet voidaan huomioida myös taloyhtiön korjaushankkeissa.
  • Tavallisessa taloyhtiölainassa osakas lyhentää lainaa vastikkeen muodossa.
  • Kevyen pääomavastikkeen lainassa osakas maksaa vastikkeessa korot ja pääoma jää huoneiston velkaosuudeksi (laina voidaan maksaa pois esimerkiksi asunnon omistuksen vaihtuessa)
  • Osakas voi ottaa henkilökohtaisen lainan, jolla maksaa osuutensa yhtiölle.

Remonttiin otettava pankkilaina voi olla joko asunto-osakeyhtiön ottamaa taikka kunkin osakkaan omaa lainaa, jolla osakas maksaa pois osuutensa korjaushankkeen kustannuksista. Laina kannattaa aina kilpailuttaa – ottaapa lainan sitten taloyhtiö tai osakas.

Osakkaan henkilökohtainen laina tarjoaa tiettyjä etuja taloyhtiölainaan verrattuna. Ainakin vielä toistaiseksi koroilla on verovähennysoikeus. Lainan lyhennystapa, maksuohjelma ja laina-aika ovat neuvoteltavissa omaan talouteen sopiviksi, jolloin laina joustaa elämäntilanteen mukaan. Myös lyhennysvapaa onnistuu, kun taas yhtiölainassa se ei ole mahdollista. Myös lainan hinta saattaa olla edullisempi henkilökohtaisen lainan kohdalla.

Senioriasukkaille ns. käänteinen asuntolaina on yhtiölainaa joustavampi vaihtoehto. Käänteinen asuntolaina tarkoittaa, että pankki lainaa osakkaalle rahaa tämän asunto-osaketta vastaan. Asukas maksaa vain korkoja laina-aikana ja elämiseen jää enemmän rahaa.

Taloyhtiölainan kilpailuttaminen – selvitä nämä seikat

Nykyisen lainan kilpailuttaminen alkaa lainan ehtojen selvittämisellä. Taloyhtiö hyötyy siitä, että se voi yksityiskohtaisemmin kilpailuttaa pankit ja niiden tarjoamat tuotteet ja palvelut yhtiölainoista aina osakkaan henkilökohtaisiin lainoihin. Liian monesti kilpailutus keskittyy lainan hintaan eli marginaaliin – tai vain siihen, saako yhtiö lainaa vai ei.

Selvitä ainakin seuraavat asiat:

  • Kuinka pitkä laina-aika on mahdollinen.
  • Lainan marginaali ja toimitusmaksut.
  • Onko hankkeeseen mahdollista saada Aran avustuksia?
  • Maksetaanko korkoa vain nostetusta lainamäärästä?
  • Täytyykö laina nostaa kokonaan, jos hankkeen kustannukset jäävät arvioitua matalammiksi?
  • Edellyttääkö lainatarjous taloyhtiön maksuliikenteen siirtämistä?
  • Mikä on lainan viitekorko?
  • Millaisia kuluja nykyisen lainan poismaksusta aiheutuu siirrettäessä laina toiseen pankkiin kilpailutuksen tuloksena?
  • Onko lainan marginaali pysyvä vai onko pankilla oikeus tarkistaa marginaalia? -> Jos lainan marginaalia tarkistetaan pankin toimesta esim. kolmen vuoden välein, lainan kilpailuttaminen tulee tällöin uudestaan ajankohtaiseksi.
  • Milloin ja millä ehdoilla voidaan tehdä osakaslyhennyksiä (kuluitta)? -> Pankkien kulut vaihtelevat nollasta useisiin satoihin euroihin.
  • Veloitetaanko lainan maksuohjelman päivityksestä erikseen? -> Kun ylimääräinen lainanlyhennys on tehty, lainan pääoma pienenee ja maksajien määrä vähenee. Tämän vuoksi maksuohjelmaa usein päivitetään ja lyhennys lasketaan jäljellä olevan pääoman ja laina-ajan mukaan.

Avustukset

Taloyhtiöiden korjaushankkeisiin on saatavissa julkista rahaa avustuksen muodossa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myöntää peruskorjausten käynnistysavustuksia. Avustusta voi käyttää esimerkiksi linjasaneeraukseen, ikkunoiden, ulko-ovien, yläpohjan ja katon sekä parvekkeiden uusimiseen. Avustusta myönnetään myös ilmanvaihtojärjestelmän ja lämmitysjärjestelmän uusimiseen.

Remonttirahoituksen muistilista

  • Varaudu remonttikuluihin etukäteen niin osakkaana kuin taloyhtiönä.
  • Käy läpi korjaushankkeen rahoitusvaihtoehdot taloyhtiössä.
  • Selvitä lisä- ja täydennysrakentamista rahoituskeinona.
  • Selvitä oikeus avustuksiin.
  • Huomioi taloyhtiön osakkaiden erilaiset mahdollisuudet remontin rahoittamiseen.
  • Tarkista yhtiöjärjestyksestä, millaisia vastikeperusteita taloyhtiössä käytetään eri tarkoituksiin.
  • Kilpailuta laina.

Lainan takaisinmaksutavat

Tasaerä – maksuerä pysyy koko laina-ajan samana, mutta laina-aika joustaa. Korkotason noustessa laina-aika pitenee ja korkotason laskiessa laina-aika lyhenee.

Annuiteetti – laina-aika pysyy aina ennallaan. Maksuerä (lyhennys + korko) on saman suuruinen seuraavaan korontarkistuspäivään saakka, jolloin maksuerä pienenee koron laskiessa tai suurenee koron noustessa. Alun perin sovittu laina-aika pysyy muuttumattomana.

Tasalyhennys – lainan pääomaa lyhennetään saman suuruisella määrällä koko laina-ajan ja korko lasketaan jäljellä olevalle pääomalle. Takaisinmaksuerä on suurimmillaan laina-ajan alussa (oletuksena, että korkotaso pysyy samana) ja pienenee sitä mukaan, kun lainan pääoma pienenee. Kokonaiskorkokustannukset jäävät tällä maksutavalla kaikkein pienimmiksi, koska laina lyhenee muita lyhennystapoja nopeammin.

Korot

Euribor-korot noteerataan päivittäin eripituisille jaksoille (esimerkiksi 12 kk:n tai 6 kk:n euribor). Koron nimi ilmaisee sen ajanjakson, jonka lainan korko pysyy muuttumattomana. Esimerkiksi 12 kk:n euriboriin sidotun lainan korkoa tarkistetaan 12 kk:n välein luoton nostosta. Euribor-koron muutos vaikuttaa vastaavasti suoraan lainan kokonaiskorkoon.

Kiinteä korko pysyy muuttumattomana valitun ajanjakson ajan (3/5/10 vuotta), eivätkä markkinakorkojen muutokset vaikuta siihen. Kiinteäkorkoisen jakson jälkeen laina sidotaan lainan noston yhteydessä sovittuun viitekorkoon, johon on lisätty asiakaskohtainen marginaali. Vaihtoehtoisesti on mahdollista sopia uudesta kiinteän koron ajanjaksosta edellisen päätyttyä.

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti

Käytämme evästeitä, jotta voimme tarjota mahdollisimman hyvän käyttäjäkokemuksen.
Käyttämällä sivustoa hyväksyt evästeiden käytön. Lue lisää