Putkiremontin verovähennykset

Putkiremontti kolkuttaa ovella, mikä tarkoittaa väistämättä osakkaille lisäkustannuksia. Vuokranantaja alkaa tällöin miettiä, millaisia vähennyksiä hänellä on oikeus verotuksessaan tehdä. Seuraavassa käsittelen verovähennysoikeuden edellytyksiä sekä kannustan jokaista vuokranantajaa aktiivisuuteen verotuksellisesti parhaimman vaihtoehdon läpiviennissä. Milloin remonttikulut voi vähentää?

Taloyhtiön teettämien remonttien kohdalla ei ole merkitystä sillä, onko remontti luonteeltaan vuosikorjausta vai perusparannusta. Merkitystä ei ole silläkään, minkä niminen on se maksusuoritus, jolla osakas maksaa remonttiosuuttaan taloyhtiölle. Siten siihen, sattuuko maksusuoritus olemaan esimerkiksi rahoitusvastike, pääomavastike, hankeosuus tai lainaosuus, ei kiinnitetä huomiota.

Verovähennysoikeuden ratkaisee se, miten osakkaan yhtiölle maksama summa käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Jos maksusuoritus tuloutetaan eli kirjataan tuloksi tuloslaskelmaan, on maksettu summa vähennyskelpoinen vuokratuloista maksuvuonna. Jos taas summa rahastoidaan eli merkitään taseeseen, ei sitä voi hyödyntää vuokratulojen verotuksessa. Sen sijaan rahastoitu maksusuoritus lisätään osakkeiden hankintahintaan, ja se tulee huomioiduksi vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoverotuksen yhteydessä.

Tuloutuspäätös yhtiökokouksessa

Vuokranantajaosakkaan kannattaa siis kaikilla tavoin pyrkiä vaikuttamaan siihen, että remontin maksusuoritukset tuloutettaisiin. Toki myös yhtiön edustajien on hyvä oma-aloitteisesti muistaa, että korjaushankkeissakin on huomioitava erilaiset osakkaat: sijoittajaosakkaiden intressejä ei voi olankohautuksella jättää huomioimatta. Vaikka päätöksen tulouttamisen ja rahastoimisen välillä tekee yhtiökokous, kannattaa tuloutusvaihtoehto ottaa yhtiössä esille jo hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta. Asia kannattaa käydä huolellisesti ja perehtyen läpi paitsi isännöitsijän ja hallituksen, myös tavoitettavissa olevien muiden osakkaiden kanssa.

Sillä, tuloutetaanko vai rahastoidaanko vaikkapa rahoitusvastike, ei ole asujaosakkaan kannalta merkitystä muutoin kuin silloin, kun asujaosakas myy asuntonsa alle kahden vuoden asumisen jälkeen ostohetkeä kalliimmalla hinnalla. Muutoin estettä maksusuoritusten tuloutukselle ei pitäisi olla. Apuna tuloutusvaihtoehdon markkinoinnissa voi käyttää esimerkiksi sitä ajatusta, että myös asujaosakkaiden asuntojen arvot saattavat hyvinkin nousta, kun myös sijoittajaosakkaat kiinnostuvat sellaisesta taloyhtiöstä, jossa remontin vuoksi maksettavat vastikkeet ja kertasuoritukset on päätetty tulouttaa.

Osakkaiden yhdenvertaisuus

Tuloutusvaihtoehtoa pohdittaessa tulee kuitenkin huomioida osakkaiden yhdenvertaisuus. Siispä eri osakkaiden maksamia suorituksia on kohdeltava kirjanpidossa samalla tavalla. Ei siis voi toimia vaikkapa niin, että asujaosakkaiden rahoitusvastikkeet rahastoidaan ja sijoittajaosakkaiden tuloutetaan. Sen sijaan voi päättää, että lainaosuudet tuloutetaan ja pääomavastikkeet rahastoidaan niiden maksajasta riippumatta. Mahdollista on myös päättää, että vaikkapa 60 prosenttia pääomavastikkeista tuloutetaan ja 40 prosenttia rahastoidaan.

Jos tuloutusvaihtoehto ei kaikesta huolimatta saa yhtiökokouksessa tuulta siipiensä alle, kannattaa osakkaan miettiä henkilökohtaisen lainan ottamista oman hanke- tai lainaosuutensa poismaksua varten. Yksityishenkilön ottama laina on pääsääntöisesti taloyhtiön saamaa lainaa edullisempaa, jolloin osakkaan kannattaa toki maksaa mieluummin pois omaa matalakorkoisempaa lainaansa. Oman lainan korot voi vähentää täysimääräisesti verotuksessa, vaikka kertasuoritus kirjanpidossa rahastoitaisiinkin. Osana rahastoitavaa vastiketta osakas maksaa jatkuvasti yhtiön suurempia korkoja, joita ei voi millään tavalla hyödyntää vuokranantajan omassa verotuksessa.

Apua oppaista

Onko tuloutusmahdollisuus yhtiön johdolle tai muille osakkeenomistajille vieras käsite? Jos näin on, suosittelen lämpimästi tutustumaan jäsensivuiltamme löytyvään Suomen Vuokranantajien ja Isännöintiliiton yhteistyössä laatimaan rahastointiohjeeseen ja toimittamaan sen myös yhtiön johdolle ja tavoitettavissa oleville muille osakkeenomistajille. Myös Kiinteistöliitto on hiljattain julkaissut jäsenilleen Korjaushanke kirjanpidossa ja verotuksessa -ohjeen, joka löytyy Kiinteistöliiton nettisivuilta.

4 kommenttia

  • lars sjövall Reply

    13.2.2017 at 20:15

    Erittäin hyvä artikkeli ! 🙂

  • Pirjo Tamminen Reply

    31.1.2018 at 15:25

    Milloin tämä päätös tehdään? 2017 maksettujen pääomavastikkeiden rahastoinnista/tuloutuksesta päätetään yhtiökokouksessa 2018 toukokuulla? Jälkijättöisesti? Kun yhtiökokous antaa valtuudet ottaa lainaa tiettyä tarkoitusta varten, eikö olisi perusteltua päättää samassa yhteydessä sekä hankeosuuksien, että lainaosuussuoritusten kirjanpidollisesta kohtelusta?

  • toke Reply

    10.7.2019 at 19:30

    “Sillä, tuloutetaanko vai rahastoidaanko vaikkapa rahoitusvastike, ei ole asujaosakkaan kannalta merkitystä muutoin kuin silloin, kun asujaosakas myy asuntonsa alle kahden vuoden asumisen jälkeen ostohetkeä kalliimmalla hinnalla. ”

    Aikamoista puppua.
    Sijoittajaosakas voi haluta kaiken tuloutettavaksi, vaikka siitä tulisi kuinka isot veroseuraamukset. Koska sijoittaja saa niiden verojenkin maksun verovähennykseksi.
    Asukasosakkaalle tämä voi taas lisätä merkittävästi vastiketaakkaa.

  • Nimetön Reply

    16.10.2019 at 19:23

    Maksoin kerralla v.2017 linjasaneerauksen kustannuksen, joka oli n. 23000 eur. vuokratulo v. 2017 n. 7000 miten tässä tapauksesa. Voiko myöhemmin enää vähentää esim. v2018.

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti