Saint-Gobain puhallusvillaa.fi

KIPI-kortti kunnossapitosuunnitelma

Certego 7.12.2018-6.1.2019

Kunnossapitosuunnitelma

Tekniset ja taloudelliset näkökohdat huomioon ottava suunnitelma kiinteistönpitoa varten. Kunnossapitosuunnitelma laaditaan yleensä tulevalle 10-vuotiskaudelle.

TEHTÄVÄ

Kunnossapitosuunnitelman (PTS) laadinta ja ylläpito

TAVOITE

Arvioida kiinteistön tulevien vuosien kunnossapito- ja korjaustoimien tarve, ajoitus ja kustannusennusteet.

VASTUU

Taloyhtiön hallitus

TOTEUTUS

Hallitus, isännöinti, kuntoarvioija tai muu alan ammattilainen

LÄHTÖTIEDOT

Mahdollisimman moni seuraavista: taloyhtiön strategia, huoltokirja, kuntoarvio, kuntotutkimus, kunnossapitosuunnitelmaehdotus, energiatodistus, energiakatselmus.

AJANKOHTA

Suunnitelma päivitetään 2-3 vuoden välein.

MENETTELYTAPA

1. Hallitus tarkistaa kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen

  • Kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus) laaditaan kuntoarvion yhteydessä.
  • Kuntoarvion ja kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen tekijät perustelevat ehdotuksensa.
  • Taloyhtiön hallituksen on tarkastettava ehdotus, koska se on vain laatijoiden näkemys kunnossapito- ja korjaustarpeista.
  • Tarkastusvaiheessa otetaan huomioon myös isännöitsijän ja huoltoyhtiön palaute.
  • Käydään läpi kirjanpidon korjausmenot viimeisten 3-5 vuoden ajalta, jotta saadaan selville, mihin vastikkeet ovat kuluneet ja millaisia toimenpiteitä on mahdollisesti tulossa.
  • Selvitetään, mitä toimenpiteitä ehdotuksesta ehkä puuttuu, ja lisätään ne sinne.
  • Huomataan, että ehdotuksen tarkistamatta jättäminen johtaa pahimmassa tapauksessa päällekkäisiin hankkeisiin ja hallitsemattomaan vastiketason heilahteluun.
  • Kunnossapitosuunnitelmassa esitettyjen hankkeiden vaikutus asumiskustannuksiin arvioidaan tarkemmin korjausohjelmassa (ks. korjausohjelmakortti).

2. Hallitus hyväksyy ehdotuksen kunnossapitosuunnitelmaksi ja yhtiökokous päättää sen noudattamisesta

  • Kirjataan isännöitsijäntodistukseen, että taloyhtiöllä on kunnossapitosuunnitelma, tai liitetään se suoraan isännöitsijäntodistukseen.

3. Kunnossapitosuunnitelma päivitetään säännöllisesti

  • Suunnitelma päivitetään 2-3 vuoden välein kuntokatselmuksen tai jatkuvan kunnossapitopalvelun yhteydessä.
  • Kuntokatselmus muistuttaa kuntoarviota, mutta se on laajuudeltaan suppeampi.
  • Jos käytössä on kunnossapitopalvelu, siitä vastaava kiinteistöalan ammattilainen päivittää kunnossapitosuunnitelmaa jatkuvasti.

LOPPUTULOS

Kunnossapitosuunnitelma (PTS)

Esimerkki

Alla on esimerkki ehdotuksesta kunnossapitosuunnitelmaksi (PTS-ehdotus). Ehdotus on tarkastettava yksityiskohtaisesti taloyhtiön hallinnon, isännöitsijän ja kiinteistöhuollosta vastaavien tahojen kanssa. Ehdotukseen voidaan lisätä tai siitä voidaan poistaa toimenpiteitä; lisäykset ja poistot on aina perusteltava. Esitettyjen toimien ajankohtaa voidaan myös siirtää riittävin perusteluin. Alla on lyhyt kuvaus taloyhtiölle laaditun ehdotuksen muutoksista tarkastusvaiheessa. Esitettyjen toimien ajankohtaa voidaan myös siirtää riittävin perusteluin. Alla on lyhyt kuvaus taloyhtiölle laaditun PTS-ehdotuksen muutoksista tarkastusvaiheessa.

HUOM! Näissä taulukoissa on esitetty vain ne vuodet, jolloin tehdään jotain. PDF-muotoisesta KIPI-kortista löytyvät kokonaiset taulukot myös tyhjine soluineen.

Kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus)
Toimenpide Tarkenne 2019 2021 2025
Julkisivuremontti Päälle tehtävä korjaus 300 000
Ikkunaremontti Uudet ikkunat 200 000
Vesikattoremontti Osittainen uusiminen 50 000
Ilmanvaihtoremontti Uusiminen 300 000
Kunnossapitosuunnitelma (PTS)
Toimenpide Tarkenne 2019 2021 2025
Julkisivuremontti Päälle tehtävä korjaus 200 000
Ikkunaremontti Uudet ikkunat 100 000
Vesikattoremontti Osittainen uusiminen 50 000
Ilmanvaihtoremontti Uusiminen 300 000
Esteettömyyskorjaus Yhteistilat 10 000

Kiinteistöhuollosta vastaavat ehdottivat vesikattoremontin aikaistamista vedoten havaittuihin vuotoihin. Samassa yhteydessä ehdotettiin ulkoseinä- ja ikkunaremonttien siirtämistä kahdella vuodella eteenpäin. Lisäksi yhtiön hallinto ehdotti esteettömyyskorjausten ajoittamista vesikattoremontin yhteyteen, koska taloyhtiössä on paljon kotona asuvia iäkkäitä henkilöitä.

Taloyhtiön hallitukseen kuuluva kokenut rakennuttaja ehdotti myös julkisivu- ja ikkunaremontin hinta-arvioiden alentamista korvaamalla ehdotetut korjausratkaisut vaihtoehtoisilla ratkaisuilla.

Kunnossapitosuunnitelmaehdotuksesta saatiin kunnossapitosuunnitelma, kun esitettyjen toimenpiteiden ajoitusta ja hinta-arvioita oli korjattu, ehdotukseen oli lisätty osakkaiden ehdottamia toimia ja uusi ehdotus oli hyväksytty taloyhtiön yhtiökokouksessa.

Kunnossapitosuunnitelmasta ei voi lukea toimenpiteiden vaikutuksia asumiskustannuksiin, joten ne on arvioitava erikseen esimerkiksi korjausohjelmassa.

Lisätietoa

Keskeiset lait ja asetukset

Laki rakennuksen energiatodistuksesta (18.1.2013/50)
Laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä (22.12.2006/1233)
Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä (27.2.2013)

Ohjekortit

Asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman laatiminen. KH 90-00657. Rakennustieto Oy, 2018.
Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje. RT 103003. Rakennustieto Oy, 2018.
Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje. RT 103002. Rakennustieto Oy, 2018.
Kiinteistön ja asunnon kunnon selvitysmenetelmiä. KH 90-40053. Rakennustieto Oy, 2007.
Kiinteistön kuntoarvio. Kuntoluokan määräytyminen. KH 90-00495. Rakennustieto Oy, 2012.
Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. KH 90-00403. Rakennustieto Oy, 2008.

Kirjat

Isännöinnin käsikirja. Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2018.
Taloyhtiön hyvä hallintotapasuositus 2016. Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto, Akha ry ja OM, 2016.

Sopimukset

Konsulttisopimus. RT 80343. Rakennustieto Oy, 2014.
Konsulttisopimuksen laatiminen. RT 13-11182. Rakennustieto Oy, 2015.
Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013. RT 13-11143. Rakennustieto Oy, 2014.

Kunnossapitosuunnitelman malliesimerkit

Alla olevista linkeistä voit ladata itsellesi kunnossapitosuunnitelman esimerkkitapaukset. Tiedostot ovat Word-muodossa, jotta voit muokata dokumenttia teidän taloyhtiönne tarpeisiin.

Esimerkit havainnollistavat, miten yhtiön korjausstrategian toimintalinjaus, tekninen kunto, tehdyt tutkimukset ja tulevat remontit voidaan yhdistää yhdeksi kokonaisuudeksi. Tämän ohjeen avulla voidaan korvata esimerkiksi lakisääteinen kunnossapitotarveselvitys.

Esimerkeissä käytetään kahta erilaista tapaa kuntoluokittaa rakennusosat ja järjestelmät. Ensimmäinen on tähtiluokitus ja toinen liikennevaloluokitus. Tähtien määrällä ja värillä tai liikennevalojen väreillä ilmaistaan osien ja järjestelmien kuntoa ja korjaustarpeen kiireellisyyttä. Taloyhtiö voi valita luokituksista sen, joka sopii heidän tarpeisiinsa parhaiten.

Ladatavat tiedostot

Kunnossapitosuunnitelman esimerkki, tähtiluokitus

Kunnossapitosuunnitelman esimerkki, liikennevaloluokitus

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti

Käytämme evästeitä, jotta voimme tarjota mahdollisimman hyvän käyttäjäkokemuksen.
Käyttämällä sivustoa hyväksyt evästeiden käytön. Lue lisää