Saint-Gobain puhallusvillaa.fi

KIPI-kortti Asumiskustannusten ennuste

Certego 7.12.2018-6.1.2019

Asumiskustannusten ennuste (korjausohjelma)

Asumiskustannusten ennuste on kiinteistönpitoa ohjaava suunnitelma, jossa otetaan huomioon sekä tekniset ja taloudelliset näkökulmat että kiinteistön käyttäjien/omistajien tarpeet ja toimintaympäristön muutokset. Asumiskustannusten ennuste muodostaa perustan kiinteistönpitoon liittyvälle budjetoinnille.

TEHTÄVÄ

Asumiskustannusten ennuste (korjausohjelma)

TAVOITE

Arvioida kiinteistön tulevien vuosien kunnossapito- ja korjaustoimet, niiden ajoitus, kustannukset ja tasata tulevat asumiskustannukset halutulle tasolle.

VASTUU

Taloyhtiön hallitus

TOTEUTUS

Hallitus, isännöinti tai muu alan ammattilainen

LÄHTÖTIEDOT

Mahdollisimman moni näistä: taloyhtiön strategia, kuntoarvio, kuntotutkimus, energiakatselmus, kunnossapitotarveselvitys, kunnossapitosuunnitelma (PTS), relevantit yhtiökokouksen päätökset.

AJANKOHTA

Korjausohjelma esitetään vuosittain yhtiökokouksessa.

MENETTELYTAPA

1. Hallitus ja isännöinti selvittävät osakkaiden tarpeet ja toiveet (tarvittaessa)

  • Osakkaiden tarpeet ja toiveet asuntojen, yleisten tilojen ja ulkoalueiden kunnosta ja toimivuudesta selvitetään asukaskyselyllä.
  • Kyselyssä voidaan korostaa myös kiinteistön ja sen alueen ominaispiirteitä.

2. Hallitus ja isännöinti arvioivat kunnossapito- ja korjaustoimien tarpeen

  • Ensin laaditaan kunnossapitosuunnitelma, ja sen pohjalta korjausohjelma.
  • Kiinteistön kunnossapito- tai korjaustarve voi johtua rakennuksen teknisestä kunnosta, tilojen muutostarpeista, alueen vetovoimaisuuden muutoksesta tms.
  • Korjausohjelmassa esitetään kaikki tarvittavat, asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttavat toimet (kunnossapito, korjaus, uudistaminen).
  • Korjausohjelmassa sovitetaan yhteen tekniset korjaustarpeet, omistajan suunnitelmat, asukkaiden toiveet ja taloudelliset resurssit.

3. Hallitus ja isännöinti arvioivat kunnossapito- ja korjaustoimien kustannukset ja rahoitusvaihtoehdot

  • Arvioidaan todennäköiset kustannukset.
  • Vertaillaan erilaisia rahoitusvaihtoehtoja ja –tapoja.

4. Hallitus, isännöinti tai muu alan ammattilainen laatii luonnoksen korjausohjelmaksi

  • Tehdään esitys korjausten ja niiden rahoitusratkaisujen vaikutuksista asumiskustannuksiin.
  • Otetaan huomioon myös energiakorjausten vaikutukset hoitovastikkeeseen.
  • Havainnollistetaan ehdotusten vaikutus asumiskustannuksiin esimerkiksi graafisesti ja eritellään korjaukset taulukkomuodossa siten, että esityksestä selviävät ainakin aloitusvuosi, kokonaiskustannusennuste, kustannusvaikutus asuinneliötä kohden, kustannusvaikutus vastikkeeseen ja laina-aika.

5. Ajoitetaan korjaustoimet niin, että vastiketaso pysyy kohtuullisena

  • Tarvittaessa siirretään suunniteltuja kunnossapito- ja/tai korjaustoimia tai muutetaan rahoitusratkaisuja siten, että sovittu vastiketaso ei ylity tarkasteluajanjaksolla.
  • Vastiketasosta päätetään yhtiökokouksessa.

6. Hallitus tekee yhtiökokoukselle esityksen korjausohjelmaksi ja yhtiökokous päättää siitä vuosittain

  • Kirjataan isännöitsijäntodistukseen tieto korjausohjelmasta.

7. Päivitetään korjausohjelma vuosittain

  • Korjausohjelma kannattaa päivittää budjetoinnin yhteydessä, jotta samassa yhteydessä voidaan varmistaa suunniteltujen toimenpiteiden rahoitus.

LOPPUTULOS

Korjausohjelma

Esimerkki

Alla on esimerkki kunnossapitosuunnitelmasta. Kunnossapitosuunnitelmassa esitettyjen korjaustoimien vaikutukset asumiskustannuksiin on osoitettava asukkaille ja osakkaille riittävän tarkasti. Näin asukkaat ja osakkaat pystyvät suunnittelemaan myös omaa talouttaan.

Hoitovastikkeen oletetaan kasvavan 3 prosentin vuosivauhdilla. Esitetyille korjaustoimille on laskettu annuiteettilainat seuraaville ajanjaksoille: julkisivu- ja ikkunakorjaukset 10 vuotta, vesikattokorjaus 5 vuotta, ilmanvaihtoremontti 15 vuotta ja esteettömyyskorjaus 2 vuotta.

Kuvitteellisten annuiteettilainojen vaikutukset asumiskustannuksiin selviävät korjausohjelmataulukosta.

Kunnossapitosuunnitelma (PTS)
Toimenpide Tarkenne 2019 2021 2025
Julkisivuremontti Päälle tehtävä korjaus 200 000
Ikkunaremontti Uudet ikkunat 100 000
Vesikattoremontti Osittainen uusiminen 50 000
Ilmanvaihtoremontti Uusiminen 300 000
Esteettömyyskorjaus Yhteistilat 10 000
Asumiskustannusten ennuste – korjausohjelma (2018-2022)
Kuluerä Tarkenne 2018 2019 2020 2021 2022
Hoitovastike 4,00 4,12 4,24 4,37 4,50
Vanha remonttilaina Putkiston pinnoitus 1,00 1,00 1,00
Julkkisivuremontti Päälle tehtävä korjaus 0,79 0,79
Ikkunaremontti Uudet ikkunat 0,40 0,40
Vesikattoremontti Osittainen uusiminen 0,40 0,40 0,40 0,40
Ilmanvaihtoremontti Uusiminen
Esteettömyyskorjaus Yhteistilat 0,18 0,18
Yhtiövastike 5,00 5,70 5,82 5,96 5,6,09
Asumiskustannusten ennuste – korjausohjelma (2023-2027)
Kuluerä Tarkenne 2023 2024 2025 2026 2027
Hoitovastike 4,64 4,78 4,92 5,07 5,22
Vanha remonttilaina Putkiston pinnoitus
Julkkisivuremontti Päälle tehtävä korjaus 0,79 0,79 0,79 0,79 0,79
Ikkunaremontti Uudet ikkunat 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40
Vesikattoremontti Osittainen uusiminen 0,40
Ilmanvaihtoremontti Uusiminen 0,83 0,83 0,83
Esteettömyyskorjaus Yhteistilat
Yhtiövastike 6,23 5,97 6,94 7,09 7,24

Asumiskustannuksia voidaan säädellä siirtämällä remontteja tai muuttamalla laina-aikoja. Tässä laskentaesimerkissä on oletettu, että kaikki toimet rahoitetaan pankkilainalla.

Lisätietoa

Ohjekortit

Asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman laatiminen. KH 90-00657. Rakennustieto Oy, 2018.
Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje. RT 103003. Rakennustieto Oy, 2018.
Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje. RT 103002. Rakennustieto Oy, 2018.
Kiinteistön ja asunnon kunnon selvitysmenetelmiä. KH 90-40053. Rakennustieto Oy, 2007.
Kiinteistön kuntoarvio. Kuntoluokan määräytyminen. KH 90-00495. Rakennustieto Oy, 2012.
Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. KH 90-00403. Rakennustieto Oy, 2008.

Kirjat

Isännöinnin käsikirja. Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2018.
Taloyhtiön hyvä hallintotapasuositus 2016. Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto, Akha ry ja OM, 2016.

Sopimukset

Konsulttisopimus. RT 80343. Rakennustieto Oy, 2014.
Konsulttisopimuksen laatiminen. RT 13-11182. Rakennustieto Oy, 2015.
Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013. RT 13-11143. Rakennustieto Oy, 2014.

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti

Käytämme evästeitä, jotta voimme tarjota mahdollisimman hyvän käyttäjäkokemuksen.
Käyttämällä sivustoa hyväksyt evästeiden käytön. Lue lisää