Kiinteistölehden lakipähkinät 2017

Schetelig boksiartyht 14.1.-22.2.2019

Kiinteistölehden lakipähkinät on koonti vuonna 2017 Suomen Kiinteistölehdessä julkaistuista lakipähkinöistä. Kysymyksiin vastaavat Suomen Kiinteistöliiton, Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajien asiantuntijat.

Kuka maksaa hissin?

Hissin jälkiasennuksesta aiheutuvat kustannukset voidaan jakaa osakkaiden kesken normaalista vastikeperusteesta poiketen. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:ssä on säännökset tilanteisiin, joissa hissi rakennetaan kaikkiin porrashuoneisiin, ja tilanteisiin, joissa hissi rakennetaan vain osaan porrashuoneista. Säännöksessä on huomioitu se, että hissin rakentaminen vaikuttaa eri tavalla eri kerroksissa sijaitsevien huoneistojen arvoon ja näin ollen kustannukset jaetaan osakehuoneistojen kerrosten mukaan.

Hissin jälkiasennuskustannuksilla tarkoitetaan kaikkia hissin suunnittelusta, rakennuttamisesta, rakentamisesta, valvonnasta yms. aiheutuvia kustannuksia. Jälkiasennukseksi ei katsota hissin peruskorjausta, vaikka hissi rakennettaisiin kokonaan uudelleen. On myös huomioitava, että kaikkien hissien kunnossapitokulut jaetaan normaalin vastikeperusteen mukaisesti.

Kirsi Ruutu

Lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Talvikunnossapidosta

Taloyhtiö vastaa kiinteistön omistajana siitä, että asukkaiden ja ulkopuolisten on turvallista liikkua sen alueella. Talviaikaan taloyhtiön tulee huolehtia mm. liukkauden torjunnasta, lumenaurauksesta ja kattolumien pudotuksesta. Käytännössä vastuu talvikunnossapidon asianmukaisesta järjestämisestä on hallituksella ja isännöitsijällä.

Taloyhtiö voi ulkoistaa talvikunnossapitoon liittyvät tehtävät huoltoyhtiölle sisällyttämällä ne huoltosopimukseen. Sopimukseen on syytä kirjata selkeästi sovitut huoltotehtävät, kuten kattolumien tarkkailu ja poistaminen. Myös lumi- ja jäätilanteen päivittäisestä seurannasta ja varotoimenpiteisiin ryhtymisestä on suositeltavaa sopia mahdollisimman tarkasti. Lisäksi taloyhtiön tulee valvoa, että huoltoyhtiö suorittaa sovitut työt.

Huoltosopimuksesta huolimatta vastuu kiinteistön turvallisuudesta säilyy taloyhtiöllä. Mahdollisessa vahinkotapauksessa taloyhtiö on ensisijaisesti vastuussa vahingonkärsijään nähden. Taloyhtiö vastaa vahingonkärsijälle aiheutuneista henkilö -ja esinevahingoista, ellei taloyhtiö kykene osoittamaan toimineensa huolellisesti. Taloyhtiö voi kuitenkin vaatia korvauksia sopimuskumppaniltaan eli huoltoyhtiöltä, jos huoltoyhtiö on laiminlyönyt talvikunnossapitoa koskevan sopimuksen noudattamisen.

Pienissä taloyhtiöissä talvikunnossapito on saatettu järjestää talkoovoimin ns. talonmiesvuoroina. Tämä edellyttää, että tehtävät on selkeästi määritelty ja vuorot tarkasti sovittuja ja noudatettuja. Taloyhtiön tulee valvoa, että vuoroja noudatetaan. On kuitenkin muistettava, että talkootöihin osallistuminen on aina vapaaehtoista eikä osakkaita voida siihen velvoittaa. Jos osakas kieltäytyy talonmiesvuorostaan, on taloyhtiön huolehdittava talvikunnossapidosta muulla tavoin.

Heidi Vitikainen

Lakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Talojakamon ja muiden laitetilojen asianmukainen lukitus taloyhtiön vastuulla

Viestintäviraston sisäverkkoja ja teleurakointia koskevan määräyksen (65 B/2016) mukaan asiattomien pääsy kytkentäpaikkoihin ja laitetiloihin on oltava estetty. Kyse on tietoturvallisuudesta ja perustuslaissa säädetystä viestintäsalaisuuden turvaamisesta. Yhteisiä laitetiloja ovat mm. talojakamo, alijakamot, kerrosjakamot ja yhteisiin tiloihin asennetut telelaitteita sisältävät muut ovelliset kotelot ja rasiat. Talojakamo on näistä keskeisin, sillä sen kautta on yleensä mahdollista päästä käsiksi koko kiinteistön sisäverkkoon. Talojakamolle vievän reitin lukitus on syytä toteuttaa niin, että asianmukaisilla operaattoreilla ja teleurakoitsijoilla on tarvittaessa mahdollista päästä tilaan viivytyksettä.

Laitetilojen asianmukainen lukitus voidaan toteuttaa eri tavoin. Lukot tulee kuitenkin sarjoittaa eri sarjaan kuin taloyhtiön muut lukot. Laitetilojen lukot voidaan ensinnäkin sarjoittaa teleyritysten yhteiseen sarjaan (KTL1E), jolloin asianmukaiset toimijat voivat yleensä päästä tiloihin omilla avaimillaan. Toinen vaihtoehto on lukita tilat omaan sarjaan kuuluvilla kiinteistökohtaisilla lukoilla. Tällöin tiloihin pääsy voidaan järjestää esimerkiksi huoltomiehen avustuksella tai luovuttamalla avain kuittausta vastaan operaattorille tai urakoitsijalle. Kolmas vaihtoehto on sarjoittaa lukot jonkun lukituspalveluita tarjoavan yrityksen sarjaan, jolloin avauspalvelusta sovitaan kyseisen yrityksen kanssa.

Tapio Haltia

Neuvontalakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Taloyhtiön viestinnän mahdollisuudet

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole juurikaan säännöksiä taloyhtiön viestinnästä lukuun ottamatta säännöksiä kokouskutsuista ja kokouksessa tehdyistä päätöksistä. Tällainen muutaman kerran vuodessa tapahtuva tiedottaminen ei useinkaan tyydytä tiedontarvetta.

Taloyhtiön hyvässä hallintotavassa sekä viestintäsuosituksessa on paljon erilaisia mahdollisuuksia taloyhtiön viestinnän parantamiseen ja monipuolistamiseen. Viestintää helpottamaan on nykyään paljon sähköisiä mahdollisuuksia, kuten taloyhtiön omat kotisivut, isännöinnin kotisivut, sosiaalinen media ja tietenkin sähköposti. Sähköiset viestintävälineet mahdollistavat nopean ja tehokkaan tiedottamisen osakkaille ja asukkaille.

Vaikka taloyhtiöviestintää on hyvä viedä kohti tehokkaita sähköisiä viestimiä, tulee huomioida myös ne osakkaat ja asukkaat, jotka eivät sähköisiä palveluita käytä. Tärkeimmät asiat kannattaa tällöin tiedottaa edelleen lisäksi kirjeitse sekä taloyhtiön ilmoitustaululla.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Kuinka ajoissa vuokranantajan täytyy ilmoittaa vuokralaiselle tulevista remonteista?

Mikäli remontin tarve on niin äkillinen, ettei sitä voida vahinkoa aiheuttamatta siirtää, on vuokranantajalla oikeus suorittaa se välittömästi. Tällainen työ on esimerkiksi huoneistossa aiheutuneen vesivahingon korjaaminen. Sellaisesta remontista, josta ei aiheudu vuokralaiselle olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden käyttämisessä, on vuokralaiselle ilmoitettava vähintään 14 päivää ennen työn aloittamista. Tällaisia töitä ovat yleensä vuosikorjausluonteiset työt, kuten seinän maalaaminen. Mikäli vuokranantaja haluaa suorittaa huoneistossa laajempia korjaus- tai muutostöitä, esimerkiksi koko kylpyhuoneen uudistamisen, on näistä ilmoitettava vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta ennen töiden aloittamista. Ilmoituksen tulevasta remontista voi tehdä kirjatulla kirjeellä vuokralaiselle.

Aleksi Sarasmaa

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Onko taloyhtiöllä pelastussuunnitelma?

Asuinrakennuksessa, jossa on vähintään kolme huoneistoa, tulee olla pelastussuunnitelma. Pelastuslain mukaan pelastussuunnitelmassa on oltava selostus:

  1. vaarojen ja riskien arvioinnin johtopäätelmistä;
  2. rakennuksen ja toiminnassa käytettävien tilojen turvallisuusjärjestelyistä;
  3. asukkaille ja muille henkilöille annettavista ohjeista onnettomuuksien ehkäisemiseksi sekä onnettomuus- ja vaaratilanteissa toimimiseksi;
  4. mahdollisista muista kohteen omatoimiseen varautumiseen liittyvistä toimenpiteistä.

Pelastussuunnitelma on pidettävä ajan tasalla ja siitä on tiedotettava rakennuksen asukkaille. On hyvä muistaa, että pelastussuunnitelma laaditaan nimenomaan asukkaiden tarpeisiin, ei viranomaisia varten. Lisätietoja pelastussuunnitelmasta taloyhtiö saa esimerkiksi sisäasianministeriön laatimasta ohjeesta pelastussuunnitelman laatimiseksi.

Heidi Vitikainen

Lakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Vaikuttaako lainan käyttötarkoituksen muutos korkojen vähennyskelpoisuuteen?

Velan korkojen käsittely verotuksessa riippuu lainan käyttötarkoituksesta. Tulonhankkimistarkoitukseen otetun velan korot saa vähentää pääomatuloista eli esimerkiksi sijoitusasunnon hankintaan otetun velan korot ovat vähennyskelpoisia.

Velan käyttötarkoituksen muuttuessa, saattaa myös korkojen verokohtelu muuttua. Omassa käytössä olleeseen asuntoon kohdistuvan velan korot muuttuvat täysimääräisesti vähennyskelpoisiksi, kun asunto vuokrataan tulonhankkimistarkoituksessa. Edellytyksenä on, että peritty vuokra on vähintään asuntoedun verotusarvon suuruinen. Jos asuntoa vuokrataan vain osan vuodesta, korot vähennetään vuokrattua aikaa vastaavalta osalta. Pysyvässä vuokraustoiminnassa velan korot voidaan vähentää kokonaan.

Velan käyttötarkoituksen muutoksesta ilmoitetaan verottajalle veroilmoituksessa.

Kaisa Kangasniemi

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Trampoliinit tulevat taas

Kevät tulee kohisten ja sitä myöten myös trampoliinikysymykset pulpahtavat pintaan taloyhtiöissä. Saako trampoliinin pystyttää pihalle vai ei?

Trampoliini täytynee lähtökohtaisesti käsittää pihan kalustamiseen verrattavissa olevaksi irtaimeksi esineeksi, joten asunto-osakeyhtiölain osakkaan muutostyötä koskevat säännökset eivät tule sovellettavaksi. Osakas saa siten vapaasti sijoittaa trampoliinin yksinomaisessa käytössään olevalle piha-alueelleen, eikä merkitystä ole sillä, onko piha yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaan vai taloyhtiön hallinnassa. Kohtuutonta haittaa tai häiriötä trampoliinista ei kuitenkaan saa talon muille osakkaille tai asukkaille aiheutua. Tällainen haitta naapurille voisi olla esimerkiksi maiseman menetys tai kohtuuton varjostushaitta. Lasten leikit ovat välillä äänekkäitä, mikä kuuluu normaaliin asumiseen. Tällä perusteella trampoliinia ei voitaisi kieltää, koska tavanomaisia ääniä naapureiden pitää yhteisöasumisessa sietää.

Muulle kuin osakkaan yksinomaiseen käyttöön varatulle pihamaalle trampoliini voidaan sijoittaa vain taloyhtiön luvalla. Yhtiöllä on vapaa harkintavalta luvan myöntämisen suhteen. Luvan myöntämisen ehdoksi on syytä asettaa trampoliinin sijoittamista haluavan osakkaan velvollisuus huolehtia ja vastata trampoliinin kunnosta ja turvallisuudesta sekä sen käytön riittävästä valvonnasta. Viime kädessä kiinteistön omistaja eli taloyhtiö vastaa kuitenkin kiinteistön turvallisuudesta, joten ylipäätään trampoliinin sijoittamista yhtiön pihamaalle kannattaa harkita tarkoin. Vahingon sattuessa yhtiöllä on velvollisuus osoittaa menetelleensä huolellisesti.

Katriina Sarekoski

Lakimies, VT

Kiinteistöliitto Uusimaa

Tulisija tai hormi uudelleen käyttöön

Vanhemmissa rakennuksissa on usein alkuperäisiä, mutta käytöstä poistettuja savuhormeja. Joskus jäljellä on myös vanha tulisija, esimerkiksi kakluuni, jota ei kuitenkaan ole käytetty aikapäiviin. Uunit hormeineen ovat aikanaan palvelleet taloyhtiön lämmitysjärjestelmänä.

Yhtiö vastaa perusjärjestelmien kunnossapidosta. Koska yhtiö on kuitenkin aikanaan luopunut uunilämmityksestä siirtyessään keskuslämmitysjärjestelmään, ovat tulisijat hormeineen jääneet yhtiön kunnossapitovastuun ulkopuolelle. Jos osakas haluaa ottaa tulisijan ja hormin virkistyskäyttöön, vastaa hän niiden kuntoon laittamisesta sekä vastaisesta kunnossapidosta. Mikäli toisaalta on kyse alun perin virkistyskäyttöön tarkoitetuista tulisijoista ja hormeista, on hormi katsottava yhtiön kunnossapitovastuulla olevaksi, ellei kunnossapitovastuuta ole siirretty osakkaalle yhtiöjärjestysmääräyksellä. Osakas vastaa kuitenkin tulisijan kunnossapidosta.

Nuohous on osa kunnossapitoa, joten osakas vastaa siitä, ellei hormi ole yhtiön kunnossapitovastuulla. Yhtiössä kannattaa kuitenkin huolehtia siitä, että nuohous tulee säännönmukaisesti tehtyä, joten nuohouksen järjestäminen keskitetysti on suositeltavaa.

Tapio Haltia

Neuvontalakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Vuokratulon verotus vuokrattaessa alihintaan lähipiirille

Huoneistoa voi vuokrata omalle lapselleen tai muulle vuokranantajan lähipiiriin kuuluvalle käypää vuokratasoa alempaan hintaan ilman, että joutuu maksamaan lahjaveroa. Vuokranantajan on kuitenkin syytä huomata, ettei vuokraustoimintaa tällaisessa tilanteessa katsota tulonhankkimistoiminnaksi. Näin ollen vuokraustoiminnasta aiheutuva tappio ei ole vähennyskelpoinen. Tuloja saa vähentää enintään vuokratulon verran.

Tappiota ei voi vähentää muun omaisuuden vuokraamisesta saaduista tuloista. Huoneistoon kohdistuvan lainan tulot eivät myöskään tällaisessa tilanteessa ole vähennyskelpoisia pääomatuloista.

Käypä vuokra on sellainen vuokra, jota samalla paikkakunnalla yleisesti vastaavista kohteista maksetaan. Muun selvityksen puuttuessa voidaan käypänä vuokrana käyttää asuntoedun verotusarvoa eli luontoisetuarvoa.

Aleksi Sarasmaa

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Onko talkoisiin pakko osallistua?

Kevään tulon myötä moni taloyhtiö järjestää talkoot muun muassa yhtiön piha-alueiden ja yleisten tilojen siistimiseksi, sekä yhteishengen kohottamiseksi. Jotkut osakkaat osallistuvat mielellään talkoisiin, ja osa ei uskalla talkoopäivänä edes avata verhoja talkoopainostuksen pelossa. Voiko talkoisiin pakottaa? Entä voidaanko sellaiselle osakkaalle tai asukkaalle määrätä maksu, joka ei yhtiön muiden osakkaiden mielestä hoida omaa osuuttaan talkootöistä?

Taloyhtiössä tehtävä talkootyö perustuu aina vapaaehtoisuuteen. Ketään ei voi siis pakottaa osallistumaan talkoisiin. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallinnassa olevien piha-alueiden ja kiinteistön yleisten tilojen kunnossapidon järjestämisestä vastaa hallitus. Tämä tarkoittaa sitä, että jos talkoilla ei voida riittävällä tavalla järjestää esimerkiksi yhtiön hallinnassa olevan pihan kunnossapitoa, on hallituksen järjestettävä se jotenkin muuten. Kyseeseen tulee tällöin lähinnä huoltoyhtiön hyödyntäminen pihanhoidossa. Taloyhtiö ei voi myöskään laskuttaa tekemättömistä töistä niitä asukkaita, jotka eivät talkoisiin osallistu. Yhtiöjärjestyksessä piha-alueen kunnossapitovastuu on kuitenkin voitu siirtää osakkaalle. Tällöin osakkaan tulee huolehtia piha-alueen kunnosta.

Mikko Eloranta

Lakimies, OTM

Suomen Kiinteistöliitto

Hallituksen kokouskutsusta

Taloyhtiön hallituksella on vapaat kädet päättää kokouskutsunsa muodosta, sisällöstä ja kutsuajasta. Pelisäännöt kannattaa sopia heti järjestäytymiskokouksessa ja laittaa muutama suositeltava menettelytapa korvan taakse.

Hallituksen puheenjohtaja vastaa siitä, että hallitus kokoontuu aina tarvittaessa. Kokouskutsut on suositeltavaa laatia kirjallisena ja mukana olisi hyvä olla esityslista sekä käsiteltäviin asioihin mahdollisesti liittyvä aineisto, jotta jäsenet voivat tutustua niihin jo etukäteen.

Suositeltava kutsuaika on vähintään yksi viikko. Käytännössä kokouksen ajankohdalle asettaa reunaehdon lain säännös, jonka mukaan hallituksen kokouksessa ei saada tehdä päätöstä, ellei kaikille jäsenille ole varattu tilaisuutta osallistua asian käsittelyyn. Kokouksesta on siten annettava tieto jokaiselle jäsenelle ja sen verran hyvissä ajoin, että mahdollisimman moni hallituksen jäsen voi kokoukseen osallistua.

Hallitus voi päättää, että varajäsenet saavat olla läsnä hallituksen kokouksissa, jolloin kutsu toimitetaan myös heille. Toisaalta varajäsen voidaan kutsua kokoukseen vasta sitten, jos joku varsinaisista jäsenistä ilmoittaa olevansa estynyt osallistumaan. Tällöin varajäsen osallistuu kokoukseen täysivaltaisena ja vastuullisena jäsenenä.

Katriina Sarekoski

Lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Vakuuden asettamatta jättäminen vuokranantajan purkuperusteena

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään välittömästi, mikäli vuokralainen ei aseta vuokrasopimuksen mukaista vakuutta sovittuun päivämäärään mennessä. Näin ollen vakuudesta sovittaessa tulisi sopia päivämäärästä, johon mennessä vakuuden tulee viimeistään olla asetettuna.  Jos vuokranantaja haluaa käyttää purkamisoikeuttaan, täytyy hänen toimittaa vuokralaiselle purkamisilmoitus todistettavasti tiedoksi. Koska vuokrasopimuksen purkaminen on hankalampaa, jos vuokralainen on jo saanut huoneiston hallintaansa, vakuuden asettamisen eräpäivän tulisi olla ennen kuin huoneiston avaimet on tarkoitus luovuttaa vuokralaiselle. Purkamisoikeutta ei ole tilanteessa, jossa vuokralainen ehtii asettaa sopimuksen mukaisen vakuuden ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Kaisa Kangasniemi

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Hulevesiä koskeva erityissääntely maankäyttö- ja rakennuslaissa

Maankäyttö- ja rakennuslakiin lisättiin vuonna 2014 uusi hulevesien hallintaa koskeva 13a luku. Säännösten keskeisinä tavoitteina on mainittu mm. hulevesien suunnitelmallisen hallinnan kehittäminen erityisesti asemakaava-alueella ja hulevesistä aiheutuvien haittojen ehkäiseminen.

Säännöksillä on täsmennetty hulevesien hallintaa koskevaa vastuunjakoa kiinteistönomistajan ja kunnan välillä. Lähtökohtana on, että kiinteistönomistaja vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta. Kunta vastaa kuitenkin hulevesien hallinnan järjestämisestä asemakaava-alueella, jossa kiinteistönomistajan on johdettava kiinteistönsä hulevedet kunnan hulevesijärjestelmään, ellei niitä voida imeyttää kiinteistöllä tai johtaa vesihuoltolain tarkoittamaan vesihuoltolaitoksen hulevesiviemäriverkostoon.

Kunta voi tarvittaessa antaa määräyksiä hulevesien hallinnasta. Tarvittaessa kunta voi antaa määräyksiä myös kiinteistönomistajalla tai haltijalle hulevesihaitan poistamiseksi. Mikäli hulevesihaitan poistaminen vaatii toimenpiteitä useammalla kiinteistöllä, voi kunta kiinteistönomistajan aloitteesta ja muita kiinteistönomistajia tai haltijoita kuultuaan antaa haitan poistamiseksi ja hulevesien hallinnan järjestämiseksi tarpeellisia määräyksiä soveltaen kiinteistöjen yhteisjärjestelyä koskevia säännöksiä.

Tapio Haltia

Neuvontalakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Kenelle vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus annetaan tiedoksi, kun vuokralaisia on useampi?

Kun vuokralaisia on useampi, on vuokranantajan annettava irtisanomisilmoitus tiedoksi jokaiselle vuokralaiselle erikseen. Ilmoitus on aina muistettava antaa tiedoksi todistettavasti. Tämä pätee niin kämppiksiin kuin avopuolisoihinkin. Sen sijaan, jos vuokralaisina on aviopari, on riittävää antaa irtisanominen tiedoksi jommallekummalle puolisoista.

Jos vuokralaisella on alivuokralaisia, vuokranantaja toimittaa irtisanomisilmoituksen ainoastaan päävuokralaiselle. Alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin päävuokralaisen vuokraoikeus. Päävuokralaisen vastuulla on ilmoittaa alivuokralaiselle viivytyksettä, milloin hänen oma vuokraoikeutensa ja siten myös alivuokrasuhde päättyvät.

Aleksi Sarasmaa

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Oksia, juuria ja suuria tunteita

Taloyhtiössä saattaa välillä esiintyä kysymys siitä, mitä tehdä, kun naapurikiinteistön puun juuret ja oksat tulevat oman kiinteistön puolelle ja haittaavat yhtiön arkea. Oksat saattavat kasvaa niin, että esimerkiksi auton pysäköiminen autopaikalle hankaloituu tai naapuritontin puolella olevan puun juuret saattavat aiheuttaa esimerkiksi pihakivetyksen liikkumista.

Naapurikiinteistöjen välisiä oikeussuhteita sääntelee vuonna 1920 voimaan tullut laki eräistä naapuruussuhteista. Jos naapurin puun juuret tai oksat aiheuttavat haittaa taloyhtiölle, on taloyhtiö naapuruussuhdelain perusteella oikeutettu poistamaan juuret ja oksat omalta alueeltaan. Edellytyksenä on kuitenkin, ettei naapuri ryhdy itse poistotoimiin kohtuullisessa ajassa kehotuksen saatuaan. Oksia tai juuria poistaessa on tietysti vältettävä itse puun vahingoittamista. Tällaisissa tapauksissa on tärkeää kuitenkin säilyttää keskusteluyhteys ja hyvä naapurisopu.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Päätöksenteko pienissä taloyhtiöissä

Pienissä taloyhtiöissä useimpien tai jopa kaikkien huoneistojen osakkeenomistajia on monesti yhtiön hallituksessa. Tällaisissa yhtiöissä päätösten tekeminen saattaa olla mahdollista jopa yhtiökokousta pitämättä, jos kaikki osakkeenomistajat ovat yksimielisiä siitä, että asiasta päätetään yhtiökokousta pitämättä, sekä päätöksen sisällöstä. Lain mukaan tällainen päätös on kuitenkin kirjattava, päivättävä, numeroitava ja allekirjoitettava vähintään kahden osakkeenomistajan toimesta. Suosituksena kuitenkin on, että pöytäkirjan allekirjoittavat kaikki osakkeenomistajat.

Yhtiökokouksissa voidaan päättää myös asioista, joita ei ole mainittu kokouskutsussa, jos kaikki yhtiön osakkeenomistajat ovat kokouksessa saapuvilla ja he yksimielisesti päättävät käsitellä asian, sekä tekevät siitä yksimielisen päätöksen. Pienissä taloyhtiöissä onkin usein olemassa edellytykset nopealle ja joustavalle päätöksenteolle.

Mikko Eloranta

Lakimies, OTM

Suomen Kiinteistöliitto

Kuka vastaa vuokra-asunnon palovaroittimesta?

Huoneiston haltija on vastuussa siitä, että asunnossa on riittävä määrä toimivia palovaroittimia. Kun asunto on tyhjillään, vastuu on vuokranantajan. Vuokrasuhteen aikana vastuu palovaroittimista kuuluu vuokralaiselle. Vuokralainen vastaa itse säännöllisestä palovaroittimien toimivuuden tarkastamisesta ja paristojen vaihtamisesta. Hyvä vuokranantaja kertoo vastuista vuokralaiselle ja tarkastaa palovaroittimien toiminnan vuokralaisen vaihtuessa.

Vastuu verkkovirralla toimivien varoittimien kunnossapidosta kuuluu taloyhtiölle. Vuokralaisen pitää kuitenkin ilmoittaa huoltoyhtiölle tai isännöitsijälle havaitsemastaan viasta palovaroittimen toiminnassa.

Pahimmassa tapauksessa vuokralaisen kotivakuutus ei korvaa tulipalon aiheuttamia vahinkoja, jos vuokralainen on laiminlyönyt palovaroittimien hankintaa ja huoltoa koskevat velvollisuutensa.

Kaisa Kangasniemi

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Kuka vastaa, kun naapurin puu kaatuu?

Taloyhtiö vastaa kiinteistönsä alueen kunnossapidosta ja turvallisuudesta. Siten taloyhtiö vastaa myös piha-alueellaan kasvavien puiden kunnossapidosta. Jos muutoin kunnossa oleva puu kaatuu myrskytuulella naapuritontin puolelle, ei taloyhtiö ole vastuussa aiheutuneesta vahingosta ilman omaa huolimattomuuttaan. Korvausta haetaan tällöin vahinkoa kärsineen kiinteistövakuutuksesta.

Tilanne on toinen, jos kaatunut puu on huonokuntoinen. Tällöin arvioitavaksi tulee, onko taloyhtiö toiminut puun kunnon valvonnan ja hoidon osalta huolellisesti. Jos taloyhtiö on vastuussa aiheutuneesta vahingosta, korvausta haetaan sen kiinteistönomistajan vastuuvakuutuksesta, jonka puolelta puu on kaatunut.

Maria Forsblom

Neuvontalakimies

Kiinteistöliitto Uusimaa

Huomio pihavalaistukseen

Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti alkuperäiset tai yhtiön myöhemmin asennuttamat pihavalaisimet kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. Jos osakas on muutostyönään asentanut piha-alueelle valaisimia, vastaa niiden kunnossapidosta osakas.

Yhtiön kannattaa kiinnittää huomiota pihavalistuksen riittävyyteen ja reagoida, jos valaistus ei ole riittävää tai osa valaistuksesta ei toimi lainkaan. Valaistus on myös osa taloyhtiön turvallisuutta sekä esteettömyyden turvaamista. Kunnollisella valaistuksella voidaan estää jopa vahinkoja liikuttaessa taloyhtiön piha-alueella.

Taloyhtiön on kannattavaa kiinnittää huomiota valaistuksen energiatehokkuuteen ja tehokkuuden lisääminen voi jo itsessään olla syy valaistuksen uudistamiselle, mutta viimeistään uudistamaan kannattaa ryhtyä valaisimien käyttöiän loppupäässä tai rakennuksia tai piha-alueita peruskorjattaessa. Lähtökohtaisesti laajemmasta valaistuksen uudistuksesta päättää yhtiökokous.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Mitä vuokralainen voi kunnostaa huoneistossa ilman vuokranantajan lupaa?

Vuokralainen ei lähtökohtaisesti saa tehdä huoneistossa mitään kunnossapito- tai muutostöitä ilman vuokranantajan lupaa, vaan kaikista töistä on sovittava vuokranantajan kanssa erikseen. Tällöin tulee muistaa sopia myös siitä, kuka vastaa työn kustannuksista.

Poikkeuksena on tilanne, jossa huoneisto tulee puutteelliseen kuntoon vuokrasuhteen aikana, eikä vuokranantaja vuokralaiselta kehotuksen saatuaan korjaa puutteellisuutta. Tällöin vuokralainen saa korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella. Kustannusten tulee pysyä kohtuullisina.

Toinen poikkeustilanne on kyseessä silloin, kun huoneistoa uhkaa välitön vahingoittuminen. Tällöin vuokralaisella on oikeus ryhtyä toimenpiteisiin vahingon estämiseksi. Mikäli vahinko on ehtinyt jo tapahtua, on vuokralaisella oikeus ryhtyä toimenpiteisiin sen rajoittamiseksi. Näistä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset kuuluvat lähtökohtaisesti vuokranantajan maksettaviksi.

Aleksi Sarasmaa

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Velvoite uudistaa kiinteistön sisäverkko laajan korjaushankkeen yhteydessä

Vuoden 2016 alussa tulivat voimaan tietoyhteiskuntakaaren muutokset, joilla pyrittiin edistämään nopeiden viestintäverkkojen käyttöönottoa ja rakentamista.

Taloyhtiöitä koskettaa erityisesti muutettu 249 §, jonka mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava kiinteistön tai rakennuksen varustamisesta nopeita laajakaistayhteyksiä tukevalla fyysisellä infrastruktuurilla, eli mm. kaapeliputkituksilla. Samalla on rakennettava nopeita laajakaistayhteyksiä tukeva sisäinen viestintäverkko, joka antaa tilaajalle, eli asukkaalle mahdollisuuden valita viestintäpalvelunsa haluamaltaan teleyritykseltä.

Velvoite koskee myös olemassa olevaa rakennuskantaa, jossa ei ole riittävän suorituskyvyn omaavaa sisäverkkoa ja rakennukseen ollaan tekemässä laajaa peruskorjaushanketta, kuten putkiremonttia tai esimerkiksi sähkönousujen uusimista. Velvoitteen syntymiseksi on lisäksi voitava katsoa sisäverkon tai sen vaatiman infrastruktuurin tekeminen peruskorjaushankkeen yhteydessä rakennusteknisesti perustelluksi. Rakennuksen olemassa olevan sisäverkon, eli esimerkiksi puhelin- tai antenniverkon riittävä suorituskyky on voitava tarvittaessa osoittaa mittauksin. Tarkempia määräyksiä sisäverkon suorituskyvystä ja sen todentamisesta annetaan Viestintäviraston julkaisemissa määräyksissä ja ohjeissa (mm. Määräys 65 ja sen soveltamisohjeet).

Tapio Haltia

Neuvontalakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Talvikunnossapito

Ensilumi on jo satanut ja on aika muistuttaa talvikunnossapidon tärkeydestä. Talvikunnossapidolla tarkoitetaan paitsi lumien luontia, myös liukkauden torjuntaa sekä kattolumien ja jäiden tarkkailua ja poistamista.

Tärkeän aiheesta tekee siihen liittyvä vastuu ja henkilöturvallisuus. Talvikunnossapidosta vastaa kiinteistön omistaja, jolla ns. korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön turvallisuudesta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos esimerkiksi kiinteistön jäisellä pihamaalla joku liukastuu, taloyhtiö on lähtökohtaisesti vahingonkorvausvastuussa. Tästä vastuusta vapaudutaan vain, jos yhtiö voi osoittaa menetelleensä niin huolellisesti, ettei vahinkoa olisi liukkaudentorjuntatoimin tmv. voitu välttää.

Koska lumi ja jää aiheuttavat nimenomaan henkilövahinkoja, on aihe tärkeä. Velvollisuus talvikunnossapidon asianmukaiseen järjestämiseen on yhtiön johdolla. Hallituksen ja isännöitsijän tulee huolehtia, että tehtävien hoidosta on huoltosopimuksessa sovittu riittävällä laajuudella ja tarkkuudella ja käytännössä myös valvoa tehtävien hoitoa.

Varsinkin pienissä yhtiöissä talvikunnossapito voi olla sovittu talkoilla hoidettavaksi. Tämä on käyttökelpoinen tapa hoitaa velvoitteet, kunhan muistetaan, että talkoot perustuvat vapaaehtoisuuteen.  Lumitöihin ei voi ketään pakottaa. Jos näyttää siltä, että järjestely ei käytännössä toimi, tulee talkoista luopua ja siirtää velvoitteet ulkopuolisen yrityksen hoidettavaksi.

Mia Pujals

Johtava lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Talkootyöt taloyhtiössä

Taloyhtiön osakkaat ja asukkaat voivat halutessaan osallistua esim. taloyhtiön piha-alueiden kunnossapitotoimiin talkootyön merkeissä. Talkootöitä järjestetäänkin etenkin keväisin ja syksyisin.

Jos talkoilla halutaan taloyhtiössä hoitaa piha-alueiden kunnossapito laajemminkin, esim. hiekoittamista tai lumitöitä, tulee huomioida talkootöiden vapaaehtoisuus ja taloyhtiön vastuu turvallisuudesta alueellaan. Tehtävät ja vuorot talkootöihin osallistuvien kesken tulisi määritellä selkeästi ja kirjallisesti. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2§:n mukaan taloyhtiön johdolla on velvollisuus huolehtia kiinteistönpidosta. Taloyhtiön tulee valvoa, että talkootöiksi sovitut tehtävät tulevat tehdyiksi. Jos hiekoitus jää osakkaalta tekemättä ja tästä syystä syntyy esim. henkilövahinko, on taloyhtiö lähtökohtaisesti vastuussa vahingosta. Huomionarvoista on myös, että taloyhtiö on vastuussa talkootöitä tekevien turvallisuudesta.

Pauliina Haapsaari

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Voidaanko vuokraa korottaa ilman vuokrasopimuksen vuokrankorotusehtoa?

Ellei vuokrasopimuksessa ole vuokrankorotusehtoa, voidaan vuokraa korottaa ainoastaan sopimalla. Hyvä vuokranantaja kuuntelee vuokralaisen toiveita taatakseen pitkäaikaisen vuokrasuhteen. Vuokralaisen aloitteesta tehty huoneiston pintaremontti tai kodinkoneiden päivitys voivat samalla tarjota mahdollisuuden sopia vuokrankorotuksesta.

Myös taloyhtiön suorittama remontti voi mahdollistaa sopimisen. Samalla kun osapuolet sopivat remontin ajalta myönnettävästä vuokranalennuksesta, voi vuokranantaja ehdottaa vuokraa korotettavan huoneiston kunnon paranemiseen johdosta. Uudesta vuokrasta tulee aina sopia kirjallisesti.

Uutta vuokraa sovittaessa täytyy muistaa vaatimus vuokran kohtuullisuudesta. Vuokra ei saa ilman erityistä syytä olennaisesti ylittää samalla alueella sijaitsevien, samanarvoisten huoneistojen vuokraa.

Voit lukea lisää vuokrankorotusehdoista Sanna Hughesin Pykäläviisaudesta.

Kaisa Kangasniemi

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Sähköauton lataaminen taloyhtiön lämmitystolpasta

Täyssähköautot ja ladattavat hybridit yleistyvät kovaa tahtia. Niiden lataaminen onkin ”kuuma peruna” monessa taloyhtiössä. Usein yhtiön hallinnassa on lämmitystolpalla varustettuja parkkipaikkoja, joita se vuokraa taloyhtiön asukkaille. Tällöin yleensä lämmitystolpasta auton lämmittämiseen käytetty sähkö kuuluu autopaikan vuokraan.

Jos lämmitystolpasta aiotaan ladata sähköautoa, tulisi selvittää kestääkö sähköverkon kapasiteetti lataamisen ja että lataaminen on muutenkin turvallista. Kannattaa käyttää puolueettoman asiantuntijan apua. Jos kapasiteetti riittää ja lataaminen voidaan toteuttaa turvallisesti, voi yhtiö antaa luvan lataamiseen. Tällöin siihen käytetty sähkö tulisi laskuttaa parkkipaikan vuokraajalta mittarilukeman perusteella. Mittauslaitelaki kuitenkin edellyttää, että sähkömittari täyttää lain vaatimukset. Sähkömittarin pitää olla joko tyyppihyväksytty tai mittauslaitedirektiivin mukainen. Sähköautojen lataaminen yhtiön hallinnassa olevien parkkipaikkojen lämmitystolpista edellyttää kuitenkin aina yhtiön lupaa.

Mikko Eloranta

Lakimies, OTM

Suomen Kiinteistöliitto

Kylmäkellarin uusi elämä

Saako omalle kylmäkellarikopille tehdä mitä vain, jos ei enää tee hilloa? Vastaus kuuluu: Ei saa. Osakkaan kädet ovat varsin sidotut, vaikka koppi olisikin yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaan hallinnassa. Muutoksia saa tehdä osakkaan muutostyöoikeuden rajoissa, mutta tilan käyttötarkoitus ei saa muuttua siitä, mikä se yhtiöjärjestyksen mukaan on. Jatkossakin kopin täytyy olla säilytyskäytössä, eikä muutoksista saa aiheutua vahinkoa tai haittaa yhtiölle tai muille osakkaille.

Osakkaan kannattaakin yhdessä isännöitsijän ja hallituksen kanssa selvittää pelisäännöt, mitä kopille saa ja voi tehdä. Yhtiössä saattaa hyvin olla laajempikin tarve tehdä tilaan muutoksia. Kun huoneistoissa on jääkaapit ja hilloaminenkin on vähentynyt, monessa taloyhtiössä kylmäsäilytystilat ovat nykyisin vähäisellä käytöllä ollen lähinnä pelkkä kuluerä. Tällöin yhtiö voi päättää luopua tarpeettoman kylmäkellaritilan ylläpitämisestä ja muuttaa tilat toiseen käyttöön. Jos tiloista ei ole mainintaa yhtiöjärjestyksessä, yhtiökokous voi päättää pelkällä enemmistöpäätöksellä poistaa kylmäkellaritilat käytöstä ja muuttaa ne muuhun käyttötarkoitukseen, rakennuslupaa unohtamatta. Jos kylmäsäilytystiloista on maininta yhtiön yhtiöjärjestyksessä, muutos vaatii yhtiöjärjestyksen muuttamisen siten, että maininta näistä tiloista poistetaan. Mikäli kyseiset tilat ovat yhtiöjärjestyksen mukaan osakashallinnassa, yhtiöjärjestyksen muutos edellyttää paitsi yhtiöjärjestyksen muutosenemmistön, myös niiden osakkaiden suostumuksen, joiden säilytystilat poistetaan.
Entä saako kanaverkkokopissa oleskella – viedä vaikka sohvan ja lehtiä luettavaksi? Kyseessä on pääasiassa irtaimiston säilyttämiseen tarkoitettu varastotila. Tilan käyttö ei saa tästä käyttötarkoituksesta oleellisesti poiketa. Halutessaan kopissa voinee joskus käydä viettämässä hiljaisen hetken hyvän lehden parissa, kunhan tällainen käyttö on niin vähäistä ja häiriötöntä, ettei kukaan pääse järjestyksen rikkomiseenkaan vetoamaan. Sohvaa ja jossain määrin lehtiäkin varastossa saa joka tapauksessa säilyttää. Toki paloturvallisuusmääräykset tulee aina muistaa.

Katriina Sarekoski

Lakimies, varatuomari

Kiinteistöliitto Uusimaa

Millaista on häiritsevä elämä?

Vuokralaisen muita asukkaita häiritsevä elämä voi olla peruste purkaa vuokrasopimus tai ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Mutta miten häiritsevä elämä määritellään?

Tyypillisesti häiritsevältä elämältä edellytetään jatkuvuutta tai toistuvuutta. Häiritsevään elämään ei aina liity juhlimista ja juopottelua, vaan pitkään jatkuessaan esimerkiksi koiran haukuntakin voidaan katsoa häiritseväksi elämäksi. Merkityksellistä on, häiritseekö toiminta muita talon asukkaita. Myös häiriöiden ajankohdalla on merkitystä, yöaikaan aiheutettu meteli katsotaan helpommin muita häiritseväksi.

 Jotta vuokrasopimuksen voisi purkaa tai huoneiston ottaa yhtiön hallintaan häiritsevän elämän perusteella, on vuokranantajan tai taloyhtiön saatava asiasta näyttöä. Näyttöä voi kerätä esimerkiksi haastattelemalla useampia naapureita ja pyytämällä heitä kirjaamaan ylös, milloin ja millaista häiriötä on koettu.

Kaisa Kangasniemi

Neuvontalakimies

Suomen Vuokranantajat

Talkoot – yhdessä yhteisön puolesta

Talkoot kuuluvat monen taloyhtiön normaaliin vuosikiertoon. Ne ovatkin oiva tapa tarjota luonnollinen ympäristö osakkaiden ja asukkaiden keskinäiselle tutustumiselle ja hyvien naapuruussuhteiden ylläpitämiselle. On hyvä pitää mielessä, että toimintamalli perustuu vapaaehtoisuudelle, eikä yhteisestä ponnistuksesta poisjäämisestä voida rangaista. Yhtiössä on myös syytä huolehtia talkoisiin liittyvistä vastuista, eli tarkistaa, että vakuutusturva kattaa mahdolliset vahingot ja tapaturmat.

Parhaimmillaan talkoot ovat hyvä tapa lujittaa naapuruutta yhteisen tekemisen ja ehkäpä sopivan tarjoilun merkeissä. Tehdään yhdessä kaikkien iloksi ja hyödyksi. Monessa yhtiössä tehdään kuitenkin talkootyyppisesti myös taloyhtiön vastuiden kannalta olennaisen tärkeitä töitä, kuten talvikunnossapitoa.

Talvikunnossapidon tekemisessä talkootöin, eli käytännössä siten, että kukin tekee työt omalla vastuuvuorollaan tai vaihtoehtoisesti omalla vastuualueellaan on muistettava tuo jo mainittu vapaaehtoisuus: ketään ei voi pakottaa osallistumaan. Poisjäävältä ei liioin voi periä korvausta siitä, että työn tekee joku muu. Vastuu talvikunnossapidosta on yhtiöllä ja hallitus vastaa siitä, että työt tulevat tehdyksi asianmukaisesti ja kiinteistönomistajan vastuu kiinteistön turvallisuudesta huomioiden.

Talkoot sopivatkin luonteeltaan erityisen hyvin vähemmän kriittisten töiden tekemiseen, kuten yhteisen piha-alueen syys- ja kevätsiivoukseen. Samalla voidaan tutustua toisiimme yhteisen mukavan tekemisen ja vaikkapa glögitarjoilun tai pihapiknikin merkeissä.

Tapio Haltia

Neuvontalakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Siistinä pysyvät yhteiset tilat lisäävät asumisviihtyvyyttä

Tilat, joita ei ole nimenomaisesti jaettu osakkaiden hallintaan kuuluvat yhtiölle. Mitä tehdään, jos yhtiön tiloissa on tavaraa, josta halutaan päästä eroon? Ensin tulee toimittaa jokaiselle asukkaalle ilmoitus, jossa kehotetaan määräpäivään mennessä poistamaan yhtiön tiloissa olevat tavarat. Suositeltavana määräaikana tavaroiden siirtämiselle voidaan pitää vähintään kahta viikkoa. Ilmoituksessa tulee mainita, että määräajan jälkeen yhtiön tiloihin jääneet asiattomat tavarat kuljetetaan pois tai hävitetään. Ilmoitus on syytä toimittaa asukkaiden postiluukuista sekä asettaa näkyviin esim. yhtiön ilmoitustaululle.

Tavarat, joita ei ole määräajan umpeuduttua viety pois kannattaa yhtiön toimesta luetteloida ja valokuvata. Mikäli tämän jälkeen voidaan olla riittävän varmoja siitä, ettei tavaralle löydy omistajaa, voidaan esinettä pitää hylättynä ja sen omistusoikeuden siirtyneen yhtiölle. Tällöin yhtiö voi päättää, mitä esineelle tekee. Yhtiöllä ei ole velvollisuutta säilyttää hylättyjä tavaroita tiloissaan odottaen, että joku ilmaantuisi omaisuuttaan peräämään, joten asukkaiden tulee olla aktiivisia itse. Näin toimimalla yhtiön tilat pysyvät siisteinä ja asumisviihtyvyys parempana.

Laura Lithenius

Lakimies

Suomen Kiinteistöliitto

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti

Käytämme evästeitä, jotta voimme tarjota mahdollisimman hyvän käyttäjäkokemuksen.
Käyttämällä sivustoa hyväksyt evästeiden käytön. Lue lisää