Isännöintiyrityksen valitseminen

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, AOYL) poikkeaa vanhasta siltä osin, että nykyinen sallii rekisteröidyn yhteisön, käytännössä isännöintiyrityksen, valitsemisen isännöitsijäksi. Aiemman lain perusteella isännöitsijäksi voitiin valita vain luonnollinen henkilö.

Vaikka nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan 1.7.2010, on voimaanpanolaissa todettu, että yhteisön valitseminen isännöitsijäksi tulee mahdolliseksi vasta kun valtioneuvoston asetuksella on tästä säädetty.

Valtioneuvoston asetuksella (521/2014) on nyt tästä säädetty niin, että isännöintiyhteisö on voitu valita ja rekisteröidä isännöitsijäksi 1.8.2014 lähtien.

Mahdollisuus valita isännöintiyhteisö asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi on otettu lakiin sen vuoksi, että käytännössä isännöintiyhteisöt ovat jo aiemmin vastanneet laajasti asunto-osakeyhtiöiden isännöinnistä. Käytännössä asunto-osakeyhtiö on allekirjoittanut isännöintisopimuksen isännöintiyhteisön kanssa. Isännöintiyhteisö on nimennyt työntekijänsä asunto-osakeyhtiön kaupparekisteriin kirjattavaksi isännöitsijäksi asunto-osakeyhtiön suostumuksella.

Rekisteröity yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä

Nykyinen laki siis sallii rekisteröidyn yhteisön valitsemisen isännöitsijäksi. Rekisteröidyllä yhteisöllä tarkoitetaan käytännössä lähinnä osakeyhtiötä, osuuskuntaa, avointa yhtiötä ja kommandiittiyhtiötä tai niitä vastaavia ulkomaisia yhteisöjä. Rekisteröityä säätiötä tai yhdistystä ei käytännössä voida valita isännöitsijäksi ammatti- ja liiketoiminnan harjoittamista koskevien säätiölakiin ja yhdistyslakiin perustuvien rajoitusten vuoksi. Valittu rekisteröity yhteisö rekisteröidään kaupparekisteriin.

Jos isännöitsijäksi on valittu rekisteröity yhteisö, on isännöitsijäksi valitun yhteisön ilmoitettava taloyhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä (AOYL 7:21 §). Tästä henkilöstä käytetään nimitystä päävastuullinen isännöitsijä. Isännöintiyhteisö nimeää näin ollen päävastuullisen isännöitsijän, jollei taloyhtiön ja yhteisön välillä toisin sovita. Isännöintipalvelua hankittaessa taloyhtiön kannattaa harkita edellyttävänsä, että kulloisenakin päävastuullisena isännöitsijänä toimii taloyhtiön hyväksymä henkilö. Jos näin tällaisesta oikeudesta ei ole sovittu, isännöintiyhteisö voi vaihtaa päävastuullista isännöitsijää yksipuolisesti. Isännöintiyhteisön tulee tällöin ilmoittaa päävastuullisen isännöitsijän vaihtumisesta taloyhtiölle. Hallituksen esityksessä on todettu, että hyvän hallintotavan mukaista on, että isännöintiyhteisö ilmoittaa taloyhtiölle isännöinnin käytännön järjestelyistä tapahtuvista muutoksista riittävän ajoissa etukäteen aina, kun se on mahdollista.

Päävastuullisen isännöitsijän nimeäminen on tarpeen isännöintiin liittyvien tehtävien hoidon ja vastuun järjestämiseksi yhtiön, osakkeenomistajien ja sivullisten kannalta riittävällä tavalla. Isännöintiyhteisön lisäksi kaupparekisteriin tulee rekisteröidä myös päävastuullinen isännöitsijä.

Siltä osin kuin asunto-osakeyhtiölaissa viitataan isännöitsijään, sillä tarkoitetaan päävastuullista isännöitsijää, jos isännöitsijäksi on valittu yhteisömuotoinen isännöitsijä. Näin ollen päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan asunto-osakeyhtiölain tai muun lain säännöksiä isännöitsijästä. Päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan siten muun muassa asunto-osakeyhtiölain säännöksiä isännöitsijän tehtävistä, oikeuksista, kelpoisuudesta ja esteellisyydestä.

Vaikutukset vastuuseen

Vaikkei aiemman lain perusteella ole ollut mahdollista valita isännöintiyhteisöä isännöitsijäksi on käytännössä ollut yleistä, että asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetuksi isännöitsijäksi on valittu ja kaupparekisteriin rekisteröity isännöintiyhteisön palveluksessa oleva henkilö, mutta varsinainen isännöintisopimus on tehty asunto-osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön välillä. Tällaisissa tilanteissa isännöitsijäksi nimetyn henkilön vastuu suhteessa asunto-osakeyhtiöön ja yhtiön osakkaisiin, asukkaisiin ja sivullisiin nähden määräytyy asunto-osakeyhtiölain perusteella. Isännöintiyhteisö on sopimusperusteisessa vastuussa vain asunto-osakeyhtiölle.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa on säännökset vahingonkorvausvastuusta. Lain 24 luvun 1 §:ssä on säännökset johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuudesta. Pykälän 4 momentissa säädetään isännöintiin perustuvasta vastuusta silloin, kun isännöitsijäksi on valittu isännöintiyhteisö. Säännöksessä todetaan, että jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingoista yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.

Valitsemalla isännöintiyhteisö isännöitsijäksi tulevat asunto-osakeyhtiölain säännökset isännöitsijän vastuusta myös sovellettavaksi isännöintiyhteisön osalta. Toki isännöintiyhteisön vastuu asunto-osakeyhtiöön nähden voi edelleenkin tämän lisäksi perustua myös isännöintisopimuksen perusteella sopimusoikeudelliseen vastuuseen.

1 kommentti

  • Jarmo Lepistö Reply

    20.4.2018 at 22:39

    Osuuskunta, jonka jäseniä olisivat lähinnä taloyhtiön hallituksen jäsenet. – Osuuskunta maksaisi saman maksun heille kuin yhteensä nykyään isännöinnin hoitavan yrityksen hoitava isännöitsijän palkkio on sekä erillispalkkioiden summat sekä mitä maksetaan hallituksen jäsenille kokouspalkkioina. Summa ehkä 20 asunnon yhtiössä 10 000 euroa. Ko. summa jaettaisiin
    3 – 5 henkilön kesken (hallituksen jäsenen). – Voisiko isännöinti olla tehokkaampaa talossa ja tavoitteellisempaa? Voisiko tuollainen toimia? uhkat – mahdollisuudet yms.

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti