Strateginen johtaminen taloyhtiöiden asuntojen arvonnostajana

Asunto-osakeyhtiöllä tulee olla visio, arvot ja missio, kuten millä tahansa yrityksellä. Yhtiöissä, joissa on asetettu selkeät tavoitteet ja laadittu strategia niiden saavuttamiseksi, on päätöksenteko ja operatiivinen toiminta strategian laatimisen ja hyväksymisen jälkeen selvästi helpompaa. Tavoitekuvauksen ja strategian laatimisprosessin yhteydessä asukkaat/omistajat kasvavat yhteisiin tavoitteisiin ja sitoutuvat niihin.

Valitettavan harvoissa asunto-osakeyhtiössä on toistaiseksi mietitty yhtiön tavoitteiden asettamista osakkaiden ja asukkaiden todellisten toiveiden ja tarpeiden pohjalta. Monilta taloyhtiöiltä puuttuu myös pitkän tähtäimen kunnossapito- ja remonttisuunnitelma, jolla tulee olemaan entistä suurempi merkitys asuntokaupassa ja asuntojen arvonmuodostuksessa.

Aikaisemmin yritysten toiminnasta tuttu strateginen johtaminen ja suunnittelu ovat leviämässä asunto-osakeyhtiöiden toimintaan. Vaikka asunto-osakeyhtiöiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa, on niiden tavoitteena kuitenkin tuottaa palveluita asukkaille ja osakkaille. Jotta yhtiö voisi onnistua tehtävässään ja tavoitteissaan − asumispalveluiden järjestämisessä ja asunto-omistuksen arvon ylläpitämisessä tai jopa kehittämissä – on sen tiedettävä, mikä on yhtiön nykytilanne sekä, mitä asukkaat ja osakkaat yhtiöltä haluavat ja tarvitsevat. Strategia on yksi yhtiön tehokkaan johtamisen edellytys. Strategia luo pohjan yhtiön päätöksenteolle sekä antaa kuvan taloyhtiön kiinteistönhoidon ja ylläpidon arvoista ja toimii näin ollen ohjaavana voimana taloyhtiön toiminnassa.

Strategia kiteyttää omistajien ja käyttäjien tavoitteet kiinteistön elinkaaren kehittämiseksi. Strategiasta ilmenee taloyhtiön tilanne sekä se, miten taloyhtiötä kehitetään ja johdetaan. Lisäksi siinä huomioidaan kiinteistön kunto ja korjaustarpeet. Strategia helpottaa taloyhtiön johtamista. Se toimii hallituksen ja isännöinnin apuna, sekä innostaa osakkaat päättämään yhdessä tavoitteet taloyhtiön ominaisuuksille ja sen käyttämille palveluille.

Strategiatyö on vuorovaikutusta ja kommunikointia, joka edellyttää myös vahvaa johtamista ja johtajuutta asunto-osakeyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiön strategiatyössä yhtiön hallituksen valitseman isännöitsijän ja yhtiökokouksen valitseman hallituksen rooli strategian viestijänä on kriittisen tärkeää valmentavan kiinteistöjohtamisen menetelmän soveltamisenkin kannalta.

Strategiaprosessin onnistumisen kannalta avoin viestintä ja tiedottaminen ovat olennaisia asioita. Eri osapuolten näkemysten huomioiminen on tärkeää ja siksi tuleekin mahdollistaa kaikkien osallistuminen prosessiin. On myös huomattava, että strategia kehittyy ajan saatossa ja strategiatyö sen myötä.

Strategialla pyritään vaikuttamaan kiinteistön elinkaareen. Kiinteistöstrategia voi koskea yhtä kiinteistöä, sen osaa tai kaikkia saman omistajan kiinteistöjä. Kiinteistöstrategia antaa ohjeita ja vaihtoehtoja, miten kiinteistöä tai useita kiinteistöjä halutaan kehittää. Kiinteistöstrategia tulee kirjoittaa niin selkeään muotoon, että se tulee ja ohjaa käytännön toimintaa ja kiinteistöön liittyvää päätöksentekoa. Kiinteistöstrategia ei ole koskaan lopullinen, vaan sitä on tarkoitus kehittää tai muuttaa aina tarpeen mukaan. Kiinteistöstrategia heijastaakin aina kiinteistön omistajan tahtotilaa, arvoja sekä taloudellisia resursseja sekä tavoitteita.

Strateginen uudelleenajattelu on välttämätöntä varsinkin muuttotappiokunnissa olevissa asunto-osakeyhtiöissä. Pahimmillaan osakkeet jäävät niissä omistajien käsiin, talot tyhjenevät ja osakkeet muuttuvat arvottomiksi. Varsinkin näillä alueilla yhtiöiden tullessa peruskorjausikään on syytä selvittää, mikä potentiaali yhtiöllä on tulevaisuudessa sekä laatia tavoitekuvaus ja strategia sen saavuttamiseksi.

Peruskorjaus- ja parannushankkeen tavoitteiden määrittämisessä tulee teknisten ja taloudellisten tavoitteiden lisäksi selvittää loppukäyttäjien toiveet ja suunnitelmat. Aluksi pitää määritellä, mitä taloyhtiössä halutaan tehdä ja sitten mitä tullaan tekemään. Suunnittelun alkuvaiheessa tulee olla aina asiantuntijoita, joiden kanssa asukkaat saavat keskustella omista tarpeistaan ja kysellä askarruttavista asioista. Suunnitteluajan tulee olla riittävän pitkä, jolloin hallitus ja asukkaat ehtivät tottua ja valmistautua tulevaan remonttiin. Hankkeen perustavoitteita ja lisätyötoiveita voidaan kartoittaa esimerkiksi käyttäjätutkimuksen menetelmiä soveltaen: kyselyt, ryhmähaastattelut, projektiiviset menetelmät yms.

Kiinteistön ylläpitostrategia perustuu kiinteistölle laadittuun korjausohjelmaan, pitkän tähtäimen kehityssuunnitelmaan, josta käytetään yleisimmin lyhennettä PTS. Se on tietyn aikavälin suunnitelma, jossa otetaan teknisten ja taloudellisten näkökulmien lisäksi huomioon kiinteistön käyttäjien ja omistajien tarpeet. Korjausohjelma muodostaa perustan kunnossapidon budjetille. PTS-ohjelmalla voidaan ohjata suunnitelmallista ja hallittua korjaustoimintaa koko rakennuksen elinkaaren ajan.

Tavallisesti PTS laaditaan 1–10 vuodelle. PTS voidaan laatia myös esimerkiksi sadalle vuodelle. Näin pitkäkestoinen PTS kuvaa lähinnä rakennusosien todennäköisiä uusimisajankohtia, minkä ymmärtäminen on pitkäjänteisessä kiinteistönpidossa hyvin tärkeää. Rakennuksen runko saattaa toisinaan olla hyvinkin pitkäikäinen, jopa satoja vuosia, kun taas monet rakennuksen osat kuluvat loppuun jo 25 vuodessa. Vaikka rakennuksen runko kestäisikin satoja vuosia, sen osuus rakentamiskustannuksista on vain neljänneksen luokkaa, jolloin rungon osuus rakennuksen keskimääräisessä iässä ei ole ratkaisevaa. PTS:n laadinta perustuu suurilta osin kuntoarvioon. Koska kuntoarvio on usein varsin suppea käsittäen lähinnä teknisiä toteamuksia, tarvitaan sen lisäksi laajempaa näkökulmaa; teknisen näkökulman rinnalla on tärkeä huomioida myös taloudellinen ja toiminnallinen näkökulma.

Kuntoarvioinnista on olemassa laajoja ohjeistuksia ja kuntoarvioitsijoille on omat koulutuksensa ja pätevöintinsä. Kuntoarvioitsijan työn voi suorittaa perusteellisesti tai kevyemmin, riippuen tekijästä. Huolimattomasti tehty kuntoarvio voi olla erittäin haitallinen, ja sen seurauksena rakennus voi jatkaa rappeutumistaan edelleen kiihtyvässä määrin väärien havaintojen ja toimenpide-ehdotusten seurauksena. Haitallista on myös korjaustarpeen tarpeeton ennakointi, jolloin rakennusosien ei anneta tulla todellisen elinkaarensa päätepisteeseen saakka, jolloin pääomakustannukset nousevat tarpeettomasti. Kiinteistö vanhenee yleensä hitaasti, joten kuntoarvion pohjalta paniikkikorjauksiin harvemmin on aihetta. Poikkeuksen muodostavat aiemmin havaitsematta jääneet piilevät viat, jotka voivat aiheuttaa rakennuksen nopeaa tuhoutumista, mikrobivaurioita tai käyttöseisokkeja. Kuntoarvion laatimiseen liittyy nykyään myös energiakatselmus, jossa todetaan rakennuksen energian kulutustaso ja esitetään korjausten kannattavuus. Energian menekkitietoa tarvitaan jo energiakatselmuksen laadintaan, mutta tieto on oleellista koko rakennuksen korjaustoimintaa suunniteltaessa.

Kiinteistöhoitokustannusten seuraaminen ja vertailu on tavallinen kiinteistönhoidon valvonnan toimenpide, mutta tieto on hyvin tärkeää myös korjaustoimenpiteitä suunniteltaessa. Sen avulla suoritetaan kannattavuuslaskelmia ja määritellään korjausrakentamisen jälkeinen ylläpitokustannustaso.

Rakennusosien elinkaari on aina rajallinen, ja siksi niiden rakentamis- ja uusimisajankohdat tulisi olla tiedossa. Rakennusosien elinkaarille voidaan ennustaa todennäköisiä käyttöikiä, mutta todellinen käyttöikä saadaan tietää vasta tulevaisuudessa. Todennäköiset käyttöiät ovat yleensä riittävän luotettavia käytettäviksi kiinteistökustannuksia arvioitaessa. On muistettava, että varsinkin taloteknisten laitteiden kohdalla taloudellinen käyttöikä on usein teknistä käyttöikää huomattavasti lyhyempi. Asiaan vaikuttavat mm. rakennuksissa tehdyt talotekniikkaan vaikuttavat muutos- ja laajennustyöt sekä energian hinta.

Kiinteistöjä soisi johdettavan tulevaisuudessa entistä enemmän tiedolla ja asiantuntija-arvioihin perustuen koskien kiinteistön elinkaarta. Mm. energiatehokkuusasiat vaativat hankkeistuksia. Kokonaistaloudellista hyötyä ja säästöä saadaan nimenomaan strategisella kiinteistön elinkaarijohtajuudella.

Katja Pesonen0 Posts

Katja Pesonen on asuntoihin rakastunut. ❤ Katja Pesosella on n 28 vuoden laaja ja monipuolinen taloyhtiökokemus ja hänellä on oma isännöintipalveluita tarjoava yritys Asunto Maisteri Oy. Katja on ekonomi, toimitusjohtaja ja isännöitsijä. Hänet tunnetaan myös intohimoisena asuntosijoittajana. Katjan missio on kasvattaa oman sekä isännöintiasiakkaittensa kiinteistöomaisuuden arvoa sekä kasvattaa alan toimijoiden tietoisuutta omaisuuden hoidon tärkeydestä kiinteistön elinkaari huomioiden. Katja on intohimoinen kehittäjäsielu ja toimii monissa järjestöissä aktiivisesti ja valtakunnallisesti asumisen asioita edistäen mm. Kiinteistöliiton asunto-osakeyhtiötoimikunnan jäsenenä, Suomen vuokranantajat ry:n hallituksen jäsenenä sekä aluepäällikkönä (Uusimaa, Vantaa) ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n hallituksen jäsenenä. Asumisen asiat ovat Katjalle työ, elämäntapa ja harrastus. Kaikki samassa paketissa.

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti