LeaseGreen energiaremontti lokakuu 2018

Riskienhallinta taloyhtiön remonttihankkeissa on hallituksen intresseissä

Taloyhtiöiden peruskorjauksiin liittyy aina riskejä. Riskienhallinta on usein heikoissa kantimissa, vaikka peruskorjaukset ovat valtavia investointeja osakkaille.

Riskit liittyvät laajemmin tarkasteltuna moniin eri osa-alueisiin, jotka voisi jakaa seuraavasti:

  • Hankkeen viivästyttäminen
  • Kumppanien valinta
  • Kustannusten ylitys
  • Laadullinen epäonnistuminen

Hankkeen viivästyttäminen, esimerkiksi putkiremontin osalta, on monissa tapauksissa johtanut valtaviin kustannuksiin putkivuotojen takia. Nämä aiheuttavat myös paljon ongelmia asukkaille. Tiedän tapauksen, jossa useammat asukkaat ovat joutuneet olemaan evakossa kaksi vuotta kodistaan. Kun korjaus tehdään liian myöhään, voi korjausvaihtoehtoja olla paljon vähemmän. Hankkeeseen ryhtyminen kiireessä johtaa myös helposti siihen, että putkiremontin sisältö ei ole kaikkein optimaalisin yhtiön tarpeisiin. Tämä voi johtaa lisäkustannuksiin joko remontin aikana tai vuosien päästä.

Kumppanien valintaan liittyy paljon riskejä. Monesti ajatellaan, että urakoitsijavalinta on tärkein, koska sen jälki näkyy eniten ja kustannus on suurin. Urakoitsijavalintaa edeltää kuitenkin usein projektinjohtajan ja suunnittelijan valinta. Suunnittelulla ja projektinjohdolla on suuri vaikutus hankkeen lopputulokseen, vaikka niiden kustannus on vain noin 10 % kokonaiskustannuksista. Hankesuunnittelijan esityksen perusteella sidotaan usein jopa 80 % kustannuksista. Projektinjohtajan avustuksella ja johdolla valitaan kaikki muut kumppanit, valitaan hankintatapa, valmistellaan budjetti ja suunnitellaan ja seurataan laadunvarmennusta. Pieni säästö suunnittelun ja projektinjohdon kustannuksissa voi johtaa valtavien riskien toteutumiseen.

Suurimmat kustannusten ylitykset ovat oman kokemukseni mukaan syntyneet seuraavista syistä:

  • suunnitelmat ovat olleet epäpäteviä, eivät ammattilaisen laatimia
  • urakkaohjelmaa ei ole laadittu ollenkaan tai se on ollut puutteellinen
  • urakoitsija on mennyt konkurssiin kesken hankkeen
  • taloyhtiö on laajentanut alkuperäistä toimeksiannon sisältöä kesken rakentamisen
  • rakentamisen aikana on ilmennyt isoja yllätyksiä, jotka ovat aiheuttaneet lisätöitä (esim. öljyisen maa-aineksen poisto)

Moniin yllä oleviin asioihin taloyhtiö voi vaikuttaa. Panostamalla hyviin kumppaneihin, tutkimalla mahdolliset ongelmakohdat ja laatimalla riskianalyysi voidaan vaikuttaa ja varautua näihin etukäteen. Riskianalyysin tulee sisältää tekniset ja taloudelliset sekä kumppanien valintoihin liittyvät riskit.

Laadullinen epäonnistuminen on harvinaista, jos hankkeessa on ollut riittävästi asiantuntijuutta hyvien suunnittelijoiden, valvojien ja rakentajien puolesta. Haastetta luo tällä hetkellä rakentamisen kiire ja suuri kysyntä. Tämä on omalta osaltaan johtanut tilanteisiin, joissa sekä tilaaja että toteuttajat ovat yrittäneet oikoa väärissä kohdin. Myös kiihtynyt hintakilpailu ja tilaajien heikko kyky arvioida kilpailutuksessa laatua, johtavat riman alituksiin, joita tilaajien on vaikea huomata. Hyvää ei saa halvalla! Kannattaa lukea Marja-Leena Sallisen blogi aiheesta.

Riskienhallinta lähtee usein omasta toiminnasta, halusta tehdä asiat hyvin. Pahimmillaan sen laiminlyönti johtaa keskusteluun yhtiökokouksessa hallituksen vastuuvapauden myöntämättä jättämisestä. Pyrkikäämme siis yhdessä parantamaan rakentamisen laatua ja pienentämään taloyhtiöiden riskejä!

Kim Karves0 Posts

Kirjoittaja on Sweco Taloyhtiöpalveluiden yksikön johtaja. Hän tarkastelee kiinteistön kehittämistä kokonaisuutena ja pitkällä tähtäimellä tavoitteenaan tuoda perusteltuja ratkaisuja kiinteistön ylläpitoon ja korjaamiseen. Hän pyrkii blogeissaan esittämään ajatuksia, joiden avulla kiinteistöjen omistajat ja käyttäjät saavat parempia kokemuksia. Vapaa-ajallaan hän harrastaa melontaa, juoksua sekä ruoanlaittoa.

1 kommentti

  • Ilkka OT Tähtinen Reply

    16.4.2018 at 10:10

    Riskienhallinta suuriin hankkeisiin liittyen on todella lisähuomiota vaativa asia.
    Eräs jutussa mainittujen lisäksi toisinaan ongelmia tuottanut on rahoituksen etukäteissuunnittelu “loppuun asti”.
    Käytännössä on tilintarkastuksessa esiintynyt mm. tapaus, jossa suuren hankkeen osalta päätettiin yhtiökokouksessa kyllä lainanotosta, mutta vasta urakan jo toteuduttua keksittiin ruveta riitelemään siitä, miten hankkeeseen eräiden pienten asuntojen sanitettitiloihin tehtyjen merkittävien “ajantasaismuutosten” kustannukset jaettaisiin osakkaille. Halukkaiksi eivät ilmoittautuneet sen paremmin pienhuoneistojen vuokranantajaosakkaat kuin koko osakaskuntakaan.
    Oppi: Olisi hyvä käsitellä kaikki olennaiset asiat jo alkuperäisten päätösten yhteydessä, eikä jättää – yhtiön johdon käsityksen mukaan selviäkään ratkaisuja esittämättä osakkaille. Näin ehkäistään ennalta riitoja ja mahdollisesti oikeudenkäyntikulujakin.

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti