Korjausrakentamisen hunajapurkilla

Yhdeltä ratkeaa putket, toisella on vedeneristeet prakanneet ja julkisivukin pitäisi pistää kuntoon.

Asuntokanta 1960- ja 1970 -luvuilta on tällä hetkellä korjauksen tarpeessa. Korjausvelasta puhutaan paljon ja tosiasia on se, että sitä velkaa on monessa taloyhtiössä riittämiin. Kiinteistönpito ei ole ollut systemaattista ja korjauksia on siirretty liian pitkälle. Nyt monessa taloyhtiössä on edessä se, että remontteja joudutaan tekemään laajasti, kun paikat ovat ns. rempallaan.

Konsulttia ja korjaustapaa on sitten jos jonkinmoista. Korjausrakentamisen hunajapurkilla käy kuhina ja kaikki haluavat ottaa osansa tästä makeasta. Keksitään uusia nimiä toteutusmalleille ja myydään samaa vanhaa uudessa paketissa maallikoille. Tai sitten keksitään uusia sopimusmalleja, jotta netotaan itse ja saadaan siirrettyä urakoitsijan vastuuta taloyhtiölle.

Stop! Taloyhtiöt tilaajina eivät ole ammattimaisia tilaajia. Kaikki mikä soveltuu isoihin kauppakeskusprojekteihin tai toimitilahankkeisiin, ei sovellu taloyhtiöön. Ei 70 -luvun putkien vieminen vanhoilla paikoilla tai kotelointi rappukäytävään vaadi suuria innovaatioita, eikä kaikella uudella välttämättä saada aikaan kustannussäästöä, vaikka niin väitetäänkin.

Nyt on aika ottaa homma hiukan maltillisemmin. Taloyhtiöiden tulee ymmärtää muutama perusasia – mikä on tekninen toteutustapa, ketkä ovat korjaushankkeen osapuolet, mitä sopimusmallia projektiin käytetään ja miten taloyhtiö päättää näistä asioista yhtiökokouksessa. Oikean tiedon jakaminen on avainasemassa. Sukitusta ja ns. perinteistä remonttia ei voi verrata, koska ne käsittävät eri asioita. Eikä allianssimallin yhteinen tekeminen taloyhtiömaailmassa johda välttämättä tilaajamyönteiseen lopputulokseen.

Alalla on paljon hyviä toimijoita, mutta korjausrakentamisen maine ei ole hyvä, koska alalle pyrkii myös toimijoita, joiden ainoa tarkoitus on katsoa oman viivan alla olevaa tulosta ilman huolta siitä, onko remontti sellainen, jonka taloyhtiö oikeasti tarvitsee.

Mikä avuksi? Antaisin vinkiksi sen, että taloyhtiö hankkii heti alussa asiansa osaavan projektinjohtajan tai rakennuttajakonsultin, jonka tehtävä on haarukoida eri vaihtoehdot ja kertoa avoimesti teknisten toteutustapojen ja urakan sopimusmallien erot ja erityisesti vastuut. Tämän lisäksi nostaisin olennaiseen asemaan taloyhtiön sisäisen päätöksenteon – mitä päätetään, kuka päättää ja kuka maksaa?

Kyseenalaistaa saa ja pitää, kun kyseessä on osakkaiden rahat.

Kirsi Ruutu0 Posts

Kirsi Ruutu on pitkän linjan kiinteistöalan juristi ja hänellä on tällä hetkellä taloyhtiöiden asiantuntijapalveluja tarjoava yritys Kirsi Ruutu Oy. Tämän naisen intohimona ovat vanhat rakennukset ja korjausrakentaminen. Ja kun taloyhtiöistä puhutaan, niin Kirsi kertoo mottonaan olevan ”elä ja anna toisten elää”.

1 kommentti

  • Sanna Tenkula Reply

    25.3.2019 at 18:28

    Tietämättömiä taloyhtiöiden hallituksia on liian helppo rahastaa. Mitä jos isännöitsijälle on tärkeintä esittää lainaa, koska edustaa pankin omistamaa isännöintiä?
    Mitä jos taloyhtiössä ei ole tietoa eikä tietämystä, mitä taloyhtiön hallituksen vastuulle kuuluu ja mikä on isännöitsijän tehtävä?

    Kevään koittaessa taloyhtiöt pitävät yhtiökokouksia ja monella hallituksen jäsenellä ei näytä olevan tietoa, mikä vastuu seuraa tultuaan valituksi taloyhtiön hallitukseen. Taloyhtiössä hallitus on avainasemassa huolehtiessaan osakkeiden yhteisestä omaisuudesta, ja hallitusjäsenyys vaatii perusteellista paneutumista tehtävään ja edellyttää myös velvollisuuksia.
    Taloyhtiöiden pitää luoda selvät pelisäännöt siitä, millaisista palveluista kannattaa maksaa. Tämän sain huomata, että tietämätön taloyhtiö on hyvä saalis, kun pientäkin remonttia suunnitellaan. Olen todella huolissani turhan kalliista korjauksista, jotka isännöitsijä esittää.

    Monelle hallituksen jäsenellä ei ole tietoa siitä, että mikä on heidän vastuu ja ovat myös henkilökohtaisesti korvausvelvollisia, jos valvonta on laiminlyöty taloyhtiössä.

    Vasta tänä talvena itsellä heräsi tarve ottaa selvää, mitä oikeuksia minulla on omistamastani huoneistosta, jonka ostimme vuosia sitten.

    En ollut nähnyt isännöitsijäsopimusta eikä sitä yhtiökokouksissa edes esitetty.
    En tiennyt kuka vastaa lumitöistä ja ruohonleikkuusta taloyhtiössä, mutta olin velvollinen kuitenkin maksamaan osuuteni pihatöiden korkeasta hinnasta.
    En tiennyt, että isännöitsijä ei määrää taloyhtiön asioista vaan hallitus ja asukkaat.
    En tiennyt että yhtiökokous on ylin päättävä toimielin asunto-osakeyhtiöissä.
    Isännöitsijän pitää aina ajatella ensisijassa koko taloyhtiön etua ja remonttien pitää tapahtua taloyhtiön ehdoilla. Taloyhtiön yhteisissä tiloissa tarvittiin pientä remonttia, ja tilanne muistutti tapausta, ”kun annetaan pahalle pikkusormi se vie koko käden”.

    Hinnat vedetään lähes hatusta ja remonttia yritetään paisuttaa ja hyväksyttää maallikoilla hallituskokouksissa noin vain muutaman maallikon mututuntuman tuloksena.

    Isännöitsijän tehtävä on valmistella asioita taloyhtiön hallituksen tahdon mukaisesti ja toimia asiantuntijana.

    Hallituksen jäsenillä ei näytä olevan tietoa, että hallituksen ja asukkaiden velvollisuus on vaatia todellisten korjausvaihtoehtojen selvittämistä.

    Vaihtoehdot olivat taloyhtiössä, että tehdään edullinen korjaus jonkun remonttimiehen toimesta.
    Ei aina tarvitse pienestä korjauksesta tehdä liian isoja ja perusteellisia remontteja, joilla yhtiövastike äkkiä lähes kaksinkertaistuu ja tilanne voi käydä mahdottomaksi vanhassa taloyhtiössä.
    Meille esiteltiin kuitenkin useiden kymmenien tuhansien eurojen remonttitarjous, jota emme edes pyytäneet ja tämän lisäksi tarjottiin pankin lainaa pyytämättämme ko. korjaukseen.

    Remontti tehtiin kuitenkin ei isännöitsijän esittämällä lainatarjousperusteella, eikä ”hatusta vedetyllä remonttisuunnitelmalla”, jota emme edes havitelleet.
    Taloyhtiöiden pitää luoda selvät pelisäännöt siitä, millaisista palveluista kannattaa maksaa ja kuka valvoo tietämätöntä hallitusta.

    Pienen pihan lumityöt aiheuttivat minulle suuria yllätyksiä, sillä maksu perustuu käyntikertoihin ja on yhtä suuri maksuiltaan kuin paikkakunnalla paljon isomman pihan aikaa vievä auraus. Samoin ruohonleikkuu vie pihalla muutaman minuutin ja hinta on uskomaton minuuteista.
    Tiedän nyt:
    Taloyhtiöiden hallituksilla on suuri vastuu huolehtia siitä, että isännöintipalveluiden hinnat pysyvät asukkaille kohtuullisina. Olla valppaana mitä isännöitsijä esittää tietämättömälle taloyhtiön osakkaille.

    Samoin ettei remontteja aleta vetää kohtuuttomuuksiin, eikä isännöitsijän tehtävä ole ensimmäisenä esitellä pankin lainatarjousta näihin kohtuuttomiin korjauksiin.

    Kun pidetään paikat kunnossa, korjattavaakin kertyy vähemmän. Taloyhtiössä hallitus on avainasemassa huolehtiessaan osakkeiden yhteisestä omaisuudesta.

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti


Käytämme evästeitä, jotta voimme tarjota mahdollisimman hyvän käyttäjäkokemuksen.
Käyttämällä sivustoa hyväksyt evästeiden käytön. Lue lisää