LeaseGreen energiaremontti lokakuu 2018

Isännöinnin hinnoista asuntojen arvoihin

Suomen Kiinteistölehden verkkotuottaja, toimittaja ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Mervi Ala-Prinkkilä käsitteli blogissaan 7.6. otsikolla ”Mikä maksaa isännöinnissä?” aihetta, joka sai minutkin hieman jatkamaan saman aiheen piirissä.

Lähtökohtaisesti isännöitsijä on hoitamansa taloyhtiön toimitusjohtaja, jolla on yleensä vielä oma isännöitsijätoimiston ammattilaisorganisaatio takanaan. Kun mihin tahansa toimivaan ja menestystä haluavaan osakeyhtiöön haetaan toimitusjohtajaa tätä menestystä luomaan sekä toteuttamaan, ei yleensä koskaan valinta kohdistu henkilöön, joka tarjoutuu hoitamaan tehtävän edullisimmin. Tehtävään haetaan parasta mahdollista osaajaa, ja palkka/palkkio pyritään suhteuttamaan kyseisen yhtälön kautta mahdollisimman optimaalista lopputulosta ajatellen.

Käytännössä sama koskee niin isännöitsijää kuin isännöitsijätoimistoakin. Niissä on erittäin suuria ja merkittäviä eroja. Kuten ihmisissäkin, joilla voi olla samat muodolliset koulutukset ja tutkinnot. Pelkästään peruskorjauksen tai putkisaneerauksen voi valmistella ja viedä lävitse hyvinkin erilaisilla tavoilla, jossa isännöitsijän osaaminen voi pitkällä tähtäimellä osoittautua kullanarvoiseksi, kun taas osaamattomuus yhdistyneenä usein urakan sisällön edullisuuteen voi puolestaan koitua tuhoisaksi, vaikkei se useampaan vuoteen siltä näytä. Kaikessa toiminnassa kannattaa panostaa laatuun.

Pelkkää isännöinnin hintaa vertaamalla ei pääse puusta pidempään. Myös isännöitsijöiden, unohtamatta heidän tärkeitä taustavoimiaan, kuten kiinteistösihteerien, kirjanpitäjien, teknisten isännöitsijöiden, vastike- ja vuokranseuraajien ammattitaidon lisäksi tarvitaan oikeanlaista asiakaslähtöistä asennetta, jatkuvaa koulutusta, motivaatiota, ajanmukaisia työvälineitä, joka puolella jyräävän digitalisaation hyväksi käyttöä. Isännöinnissä osto-osaaminen on monelle haastava laji. Siihen kannattaa kuitenkin panostaa ja luoda osaavan isännöintiyrityksen kanssa kehittyvä ja luottamuksellinen yhteistyö. Se kannattaa aina, molemmille osapuolille, yhdessä sovittujen tavoitteiden toteuttamiseen.


Meistä suomalaisista asuu 1,77 miljoonaa kotitaloutta omassa asunnossa, eli 66,3 % kaikista kotitalouksissa. Oman asunnon osuus kokonaisvaroista on puolestaan 50,3 %. Nettovarallisuus kotitalouksilla on mediaaniarvona 107 200 euroa. Nettovarallisuuden keskiarvo on kuitenkin liki kaksinkertainen mediaaniin verrattuna eli 206 600 euroa. Edellä mainittujen lukujen suhde kuvaa varallisuuden keskittymistä varakkaimpaan kymmenesosaan, joka omistaa noin 47 % nettovarallisuudesta. Kyseinen luku on puolestaan kansainvälisesti varsin alhainen.

Varallisuus keskittyy iäkkäämmän väestönosan käsiin, sillä he ovat ennättäneet maksaa asuntonsa velattomiksi. Toisaalta asuntovarallisuuden arvo on taas hieman laskenut. Se johtuu siitä yksinkertaisesta tosiasiasta, että asuntojen arvot ovat romahtaneet kasvukeskusten ulkopuolella. Tämä kehitystrendi näyttää myös jatkuvan. Varallisuus keskittyy kasvukeskuksiin.

Viimeksi mainitun ikävän tosiasian lisäksi oma haasteensa on jo ja tulee olemaan koko asumiseen liittyvä tukijärjestelmämme. Siinä on perkaamisen varaa todella suuresti. Kyse on vain poliittisesti sen verran arasta asiasta, että kukaan ei tunnu asiaan uskaltavan tarttua, peläten näppiensä palavan poliittisesti. Mutta tarttua pitäisi. Ongelmat eivät poistu lakaisemalla ne maton alle.


Summa summarum: valittaessa hyvää ja osaavaa isännöitsijää pitämään huolta meidän monen suomalaisen merkittävimmästä omaisuuserästä, asunnosta ja siihen liittyvästä asunto-osakeyhtiöstä, kannattaa keskittyä osaavan isännöitsijän ja isännöitsijätoimiston saamiseen, eikä vain edullisimpaan hintaan. Kun yhtälön hoitaa oikein päin jokainen voittaa. Asuntomarkkinoita ajatellen ja erityisesti sosiaalista asuntopolitiikkaa, veikkaukseni on että tulevina vuosina tulemme näkemään suuria muutoksia.

Nyt on kuitenkin aika toivottaa teille kaikille mukavaa edessä odottavaa keskikesän eli juhannuksen juhlaa, sekä rauhallista kirmailua kesälaitumilla

Timo Multanen0 Posts

Yli 35 vuoden ammattimainen osaaminen kiinteistöalalta. Vuoden isännöitsijä 1986. Laaja kansainvälinen kokemus ja kontaktit ympäri maailmaa. Toimi 2009-2011 CEPI European Council of Real Estate Professions President tehtävässä, 27 EU-maan kansallisten isännöinti- ja kiinteistöalan järjestöjen ollessa jäseniä. REIM Groupin konsernihallituksen päätoiminen puheenjohtaja. Toiminut kolumnistina useissa julkaisuissa sanomalehdestä ammattijulkaisuihin. Harrastuksina gastronomia (Rotisseurs 1991 alkaen) ja viinit (Saimaan Munskänkarna 1991 alkaen), kirjallisuus, matkailu, musiikki ja sulkapallo.

5 kommenttia

  • Nimetön Reply

    20.6.2018 at 21:09

    Hyvä kirjoitus

  • Nimetön2 Reply

    21.6.2018 at 21:24

    Kuin suoraan isännöintiliiton mielipidevaikuttamisen käsikirjasta.

    Hyvä isännöinti kannattaa. Juu, kyllä. Aika usein asioiden oikein tekeminen kannattaa.

    Kysymys kuuluu, että mistä sitä hyvää isännöintiä löytää? Oikea vastaus ei välttämättä ole valtakunnallisesti toimiva suuri ketku suurine kiinteine kuluineen. Taloyhtiöiden kannattaa verkostoitua keskenään. Ennemmin kannattaa tehdä yhteistyötä isännöintialalla menestyjien kanssa, eikä niiden kanssa, jotka yritysostoilla yrittävät pitää liikevaihdon samana mitä ennen.

  • PAAVO Reply

    22.6.2018 at 18:57

    “Onko Isännöitsijä hoitamansa taloyhtiön toimitusjohtaja ELI SMA KUIN MENESTYSTÄ haluavan yrityksen? EI OLE, EIKÄ PIDÄ OLLAKAAAN. Tehtävään haetaan parasta mahdollista osaajaa, ja palkka/palkkio pyritään suhteuttamaan kyseisen yhtälön kautta mahdollisimman optimaalista lopputulosta ajatellen. TÄLLÄ EI OLE MITÄÄN TEKEMISTÄ ASUNTOYHTIÖN TOIMINNAN KANSSA. AS OY EI PYRI TUOTTAMAAN VOITTOA! VIIMEISN TILASTO KERTOO ISÄNNÖINTIIN SIJOITETUN PÄÄOMAN TUOTTANEEN 24,9% JA KAIKKI TÄMÄ ON KERÄTTY TALOYHTIÖILTÄ!

    Käytännössä sama koskee niin isännöitsijää EI SIIS KOSKE ELI SAMA KOMMENTTI KUIN EDELLÄ.
    PERUSKORJAUSTARPEET JA REMONTOINTI ON RAKENNUTTAJIEN ERITYISOSAAMISTA EI ISÄNNÖINNIN.
    Isännöitsijöiden tärkeitä taustavoimia, kuten kiinteistösihteeri, kirjanpitäjä, teknisten isännöitsijöiden, vastike- ja vuokranseuraajien ammattitaidon lisäksi tarvitaan oikeanlaista asiakaslähtöistä asennetta, jatkuvaa koulutusta, ISÄNNÖIN OMAN TOIMINNAN KEHITYS EI OLE TALOYHTIÖN VASTUUALUETTA. Isännöintiyrityksen luottamuksellinen yhteistyö NÄYTTÄÄ OLEVAN ENITEN KIINNI HOITAVASTA HENKILÖSTÄ !
    KUKA SAA OLLA ISÄNNÖITSIJÄ ? TÄRKEIN KIRJATTU ASIA LIENEE, ETTÄ ISÄNNÖITSIJÄN ON OLTAVA EU-ALUEELTA ??????? !!!!!
    KAIKKI TÄMÄ MIETITTÄBÄKSI

  • Realisti Reply

    22.6.2018 at 21:30

    Kuin suoraan isännöintiliiton mielipidevaikuttamisen käsikirjasta.

  • Laput pois silmiltä Reply

    21.8.2018 at 02:24

    Isännöinti on todella merkittävä liiketoiminta-alue ja osuus asuntoyhtiön kustannuksista on merkittävä, ei pelkästään isännöinnin palkkion ja sen kustannustan vuoksi, vaan kaikkien niiden toimien ja hankkeiden vuoksi, joissa isännöitsijän tulisi ajatella ensisijaisesti asuntoyhtiön ja sen osakkaiden etua. Isännöitsijän verkostoon kuuluvia yrityksiä tulisi suosia vain silloin, jos se on asuntoyhtiön etu.
    Hyvä isännöitsijä on todella tärkeä erityisesti taloyhtiölle, jonka osakkaat eivät ole perehtyneet tai kiinnostuneet yhtiönsä asioista. Huonompikin isännöitsijä kelpaa, jos hallitus on osaava ja huolehtii yhtiön asioiden oikeasta ja taloudellisesta hoidosta ja noudattaa lakeja, yhtiöjärjestystä, hyvää hallintotapaa yms., eikä aja asioita oma etu edellä.

    Itse hallitsen asunto-osakeyhtiötä ja sen toimintaa koskevat lait ja normit, mutta niistä ei näytä olevan juurikaan hyötyä, kun osakkeeni on talossa, jossa pitkäaikainen, mielivaltainen hallitus klikkeineen käyttää valtaa. Isännöitsijän kanssa he toimivat lakien ja yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Isännöitsijä on kohtalaisen kokokoisen kiinteistöpalvelufirnman isännöitsijä (ISA-sertifioitu), myös isännöitsijä on AIT+ISA “merkitty”. Yhtiön viimeisimpien vuosien toiminta on ollut sellaista, että hankkeita ei ole tuotu yhtiökokouksen esityslistalle, vaan kokouksen lopussa epäselvästi esitetään, mitä “tarvitsis tehdä”. Toimintakertomuksessa ei eritellä hankkeiden kustannuksia yms. Lisäksi näyttää vahvasti siltä, että korjaustarveselvittelyä pidetään jonkinlaisena yhtiön päätöslistana. Osakasviestintä vuosina 2016 ja 2017 on ollut vain yhtiökokoukseen liittyvä kutsu ja toimintakertomus sekä yhtiövastikkeen ja maksujen ilmoittaminen.
    Yhtiökokouksessa kyselyjä pidetään naurettavina ei niihin vastata asiallisesti tai ollenkaan, ja kritiikkiä esittäviä henkilöitä suorastaan kiusataan, esimerkiksi väheksymällä heitä ja tekemällä heidät naurettavaksi. Muun muassa, kun ehdottaa hallitukseen valittavaksi naisia, sanotaan “onhan heillä naiset kotona”. – Isännöitsijä ei vastaa kiusallisen osakkaan asioita koskeviin sähköpostiviesteihin, ilmeisesti siksi, että hän joutuu silloin ilmaisemaan toimineensa väärin.
    Vaikuttaa myös siltä, että eräitä isoja hankkeita ei kilpailuteta, vaan tilataan ylihintainen urakka (tämän olen päätellyt eräiden kyselyjen perusteella). Esimerkiksi suunnittelussa oleva katon maalausta tarjoavat useat firmat 30.000 – 40.000 € hintaisena. Isännöitisjän+hallituksen suosima firma on jo aiemmin, ilmeisesti ilman kilpailutusta tarjonnut urakkaa 50.000 €. Minulle (tietämättä as-oy:tä) tätä urkkaa olisi tarjottu 40.000 €:lla. Lisäksi isännöitsijä on tehnyt ilman yhtiökokouksen päätöstä jo työselityksen tästä yli 5.000 €:n hintaa. Tämä vaikuttaa aika oudolta, koska tarjouspyynnön teko katon maalauksesta ei kyllä ole kaksinenkaan juttu ja työselostus tehtäneen kyllä yleensä valitun usakoitsijan kanssa.

    Kaiken huipuksi tilintarkastaja ei kerro osakkaille yhtiöjärjestyksen rikkomisesta. Näyttään kaikissa suhteissä tällaisissa yhtiöissä toimivan 3-yhteys: hallitus+isännöitsijä+tilintarkastaja. Kun myös monivuotinen klikki on pesiytynyt yhtiöön on aika toivotonta saada asioita oikealle tolalleen.

    Isännöinti vaikuttaa monella tapaa asumiseen ja asumiskustannuksiin. Itse isännöin otona ilman AIT- ja ISA-statusta, vaikka koulutukseni on korke, olen perehtynyt isännöitsijätutkinnossa vaadittuihin osa-alueisiin ja noudatan isännöitsijä eettisiä ohjeita. Loppujen lopuksi nuo ISA yms. ovat vain markkinointikeinoja ja niillä yritetään ilmaista isännöinnin tasoa, vaikka isännöitsijöiden joukossa on monia täysin ala-arvoisia toimijoita, joiden ainoa tavoite on vain rahastaa asuntoyhtiöitä.

    On aivan liian hankalaa saattaa huonoa isännöitsijää vastuuseen, varsinkin silloin, kun hallituskin on huono. – Erityistarkastuksen käynnitäminen, tutkintapyyntö poliisille tai oman oikeusprosessin aloittaminen ovat melko raskaita. – Vaikka Kiinteistöliitto tekee arvokasta valistus ja neuvonta työtä, ei sitä kaikki hyväkseen käytä. – ISA-valvonta on täysin olematonta, koska kaikenlaista näyttää tapahtuvan;)

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti