Asuntosijoitus tulevaisuuden arvonnousuun perustuen on riskialtista

Asuntosijoittamisen kannattavuutta koskevissa kirjoituksissa arvioidaan usein sopivia sijoituskaupunkeja vuokratuotto- ja arvonnousupotentiaalien yhdistelmänä. Matalan vuokratuoton kasvukaupunkeja suositellaan usein, koska niissä tulevaisuuden markkinahintaisen arvonousun esitetään kompensoivan matalaa vuokratuottoa. Kasvukaupunkeihin sijoittaminen on minunkin mielestäni viisasta paitsi, jos sijoituksen kassavirta on negatiivinen. Negatiivinen kassavirta on mielestäni hyväksyttävää vain, jos sijoittajalla on suunnitelma toimenpiteistä, joilla kassavirta kääntyy positiiviseksi ja puskuria, joka kattaa ajanjakson, jonka kassavirran kääntäminen kestää.

Asuntosijoittaja voi vaikuttaa sijoituksensa tuottoon

Yksi syy, miksi olen innostunut asuntosijoittamisesta on, että voin omalla toiminnallani vaikuttaa sijoitukseni kannattavuuden komponentteihin. Tällaisia komponentteja ovat esimerkiksi

  • Ostohinta; suurin vaikutus sijoituksen onnistumiseen on ostaminen oikealla hinnalla. Pyrin ostamaan asuntoja alle markkinahinnan, jolloin osto- ja markkinahinnan välinen erotus on välitöntä arvonnousua
  • Vuokra; pyrin varmistamaan, että vuokra on mahdollisimman lähellä markkinavuokraa. Huolehdin, että vuokrankorotukset tulee tehtyä sopimusten mukaisesti ja vuokralaisen vaihtuessa, mikäli markkinavuokrataso sen sallii
  • Vuokrankorotusehto; en käytä pelkkää elinkustannusindeksiä vuokrankorotusehtona. Mikäli ostan asunnon vuokralaisineen ja myyjä on jättänyt vuokrankorotuksia tekemättä, korotushyöty kuuluu ostajalle
  • Markkinointi; pyrin aktiivisella markkinoinnilla minimoimaan vuokralaisten vaihtumisen välillä olevan ajan
  • Remontointi; pyrin ostamaan asuntoja, joissa remontilla pystyy parantamaan vuokrausastetta ja nostamaan vuokratasoa siten, että koko sijoituksen tuotto paranee. Remontit ovat myös keino, jolla sijoittaja voi aktiivisesti vaikuttaa asunnon arvonnousuun
  • Tulevat taloyhtiöremontit; pyrin vaikuttamaan, että remontit suunnitellaan ja toteutetaan ammattitaitoisesti
  • Korjaus-/remonttivastikkeiden käsittely kirjanpidossa; pyrin vaikuttamaan, että rahoitusvastikkeet ovat vuokratuloista vähennettäviä ja viemään taloyhtiötä kohti sijoittajia huomioivaa kirjanpitokulttuuria
  • Rahoitus; järjestelen lainat uudestaan, mikäli näen järkeväksi vaihtaa viitekorkoa tai muita ehtoja

Listaa voisi jatkaa ainakin muutamalla kohdalla. Vaikka toivon markkinahintaista tulevaisuuden arvonnousua, en huomioi sitä ostokohteen arviointilaskelmassa. Tähän on yksinkertainen syy; en voi itse vaikuttaa siihen.

Korkotason vaikutus asuntojen hintoihin

Vallitseva korkotaso vaikuttaa epäsuorasti sijoitusasunnoiksi soveltuvien asuntojen hintatasoon. Sijoitusasuntojen vuokratuotto-%:lla on tyypillistä asettua muutaman prosenttiyksikön vallitsevan korkotason yläpuolelle. Korkotason muutosten myötä tällainen asettuminen vaatii oman aikansa ja siihen vaikuttaa esim. sääntelyn kautta vääristynyt kysynnän ja tarjonnan epätasapaino, kuten nyt nähdään pienten asuntojen kohdalla. Kotiutuvat pakolaiset voi olla uusi ym. asettumiseen vaikuttava tekijä, josta ei vielä ole kokemuksia.

Nykyisen kaltaisesta ennätysalhaisesta korkotasosta ei myöskään ole aikaisempia kokemuksia. Keskuspankkiireilla ei näytä olevan muuta keinoa työkalupakissaan kuin jatkaa samalla linjalla, joka ei ole vielä tuottanut toivottua tulosta. Mikäli korkotaso edelleen jatkuisi samalla tasolla, tarkottaisi se hitaan talouskasvun aikojen jatkumista eli palkkamalttia ja korkeaa työttömyyttä. Tällaisessa tapauksessa oma ennustukseni on, että asuntojen hintamuutokset ovat maltillisia, jolloin tulevaisuuden arvonnousuun perustuva asuntosijoitus on mielestäni riskialtis.

Mikäli korkotaso lähtisi nousuun, asuntosijoittajien tuottovaatimus reagoisi paljon nopeammin kuin työttömyyden merkittävä lasku ja palkkojen nousu. Jos korkotaso pankin marginaali mukaanlukien olisi 3-4%, sijoittajille ei enää kelpaisi 3-4% vuokratuotto Helsingin ja Tampereen kaltaisilla markkinoilla. Jokainen voi itse arvioida, johtaisiko tämä asuntojen hintojen laskuun vai vuokrien nousuun vai molempiin. Omassa kristallipallossani ei missään tapauksessa näy asuntojen hintojen 2-3 %:in vuosittaista nousua.

Yhteenveto

Voin hyvinkin olla väärässä ja sijoitukseksi soveltuvien asuntojen hintataso jatkaa nousuaan. Nukun yöni kuitenkin paremmin, kun teen sijoituksia, joiden kassavirta on positiivinen, jolloin minun ei tarvitse huolehtia asuntojen markkinahintakehityksestä.

Lisäksi on vielä yksi merkittävä syy, etten huomioi arvonnousua ostolaskelmassani ja se on, että ostan asuntoja vuokratakseni, en myydäkseni niitä.

Harri Huru0 Posts

Kirjoittaja on harjoittanut “osta ja pidä” -asuntosijoittamista yli 10 vuotta. Hän on positiivisen kassavirran tavoittelija, joka tarkastelee asuntosijoittamista sekä kannattavuuden parantamisen että vuokranantajana toimimisen näkökulmista. Hän on innostunut opettelemaan ja hyödyntämään internetiä ja sosiaalista mediaa asuntosijoitustoiminnassaan. Myös sisustus ja remontointi kiinnostavat.

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti