Vuonna 2017 silmään ja mieleen sattunutta

Uudet tietosuojatuotteet

Päättymässä olevan vuoden 2017 aikana on tapahtunut monenlaista kiinteistöalaan liittyvää. Joitain poimintoja tehdessäni kiinteistöveron ”kehittämishankkeet” tuleva heti mieleen. Veron matala taso ja laaja veropohja ovat ehkä hyviä puolia, mutta se ottaa maksajan veronmaksukyvyn huonosti huomioon. Heikkous on myös kiinteistöjen arvon kaavamainen määrittäminen. Valtiovarainministeriö valmistelee muutoksia jotta verotusarvot vastaisivat nykyistä paremmin käypiä arvoja. Uudistus merkinnee nousevia kiinteistöveroja ainakin kasvukeskuksissa. Kiinteistöveron korottamiseen yleensä käytetään aina perusteena sitä että se ei Suomessa ole korkea eurooppalaisessa mittakaavassa. Samalla unohtuu kuitenkin se tosiasia että Suomi on kokonaisveroasteella mitaten Euroopan ja samalla koko maailman huippumaita.

Uudistus on toteutumassa VM:n tavoitteissa vuonna 2020, jolloin tonttien verotusarvot uudistuvat. Rakennusten arvostuksen uudistustyö on aloitettu. Tässä yhteydessä kannattaa muistaa että kiinteistövero tuli käyttöön vasta vuonna 1993, jolloin Suomi halusi turvata veropohjaansa EU:n jäsenenä. Tämän jälkeen kiinteistövero on kiristynyt jatkuvasti, tuottaen nykyään 1,7 miljardia euroa. 30 % siitä kerätään Uudellamaalla. Veron määrä lasketaan kertomalla kiinteistöveroprosenttia tontin ja rakennuksen verotusarvolla.

Kiinteistöverotuksesta puhuttaessa ei tule unohtaa kuntien keräämiä merkittäviä piiloveroja monopolituotteidensa osalla, kuten kaukolämmössä, vedessä ja osin vielä sähkössäkin tapahtuu. Kun uudistuksia tehdään, eikä olisi jo aika avata tämäkin kokonaisuus reilusti.


Yleishyödyllinen asuntotuotanto on myös puhuttanut vuoden aikana, ja samalla koko asunto- ja sosiaalipoliittinen sektori. Jos 700 000 suomalaista on jonkin muotoisen julkisen asumistuen eli verotuksella kerättyjen varojen ja niiden poliittisen uudelleen jakamisen piirissä, on jokin pielessä. Kun tällaiseen tilanteeseen on jouduttu, ei kukaan oikein uskalla lähteä konkreettisen radikaalisti ratkaisemaan ongelmaa, vaikka kaikki myöntävät sen olemassa olon. Tilanne on kuitenkin pitkän päälle kestämätön.

Oma pikantti lisänsä (ja joskus myös kannustin vuokra-asuntotuotantoon) on ollut ja on se, kenen omistukseen julkisesti verovaroin tuettu vuokra-asuntotuotanto on siirtynyt. Kun järjestelmiä on luotu, ei ilmeisesti ole osattu ennakoida kaikkia seurauksia (edellyttäen että kaikki ei ole ollut suunniteltua).

Siirtyykö yleisistä verovaroista maksettu asumistuki puolestaan yleishyödylliselläkin puolella vuokriin, ja jos näin tapahtuu, ketä tämä hyödyttää? Ei ainakaan yhteiskuntaa ja sen veronmaksajia, jotka toimivat tällöin maksumiehinä ja -naisina.

Kukaan ei tunnu uskaltavan koskea tähän kipeään kohtaan peläten leimautumista. Syytä olisi uskaltaa.

Tässä tulee mieleen aikanaan Suomen Kiinteistöliiton juhlassa puhunut Helsingin nykyinen pormestari Jan Vapaavuori, kun hän totesi: ”Kannattaa muistaa että jokaisen asunnon ja kiinteistön omistaa joku”.


Uusi ja kasvava piirre ovat taloyhtiölainat, joita sijoittajien väitetään käyttävän keinottelun välineenä, kuten asiantila voi ollakin. Uudiskohteissa noin 70 prosentin yhtiölainat ovat nykyään enemmän sääntö kuin poikkeus. Näin asuntoon kohdistuvaa lainoitusta saadaan siirrettyä omistajalta kiinteästi itse asuntoon kuuluvaksi. Pitkälle ollaan tultu siitä historiasta, että Suomessa tapana oli myydä uudet asunnot velattomina ilman yhtiölainaa. Tänä päivänä varsinainen kauppahinta painetaan alas ja asunnon todellinen hinta hämärtyy. Kun lisäksi yhtiölainoissa on alkuun pari lyhennysvapaata vuotta, niin todelliset asumiskustannukset hämärtyvät. Tämä alkaa puolestaan muistuttaa jo ”vivuttamista”. Useat isännöitsijät ovat kertoneet tämän kirjoittajalle ostajien, asuntojen omistajien, kohtaamista suurista vaikeuksista, kun eivät ole todellisuudessa ymmärtäneet kokonaisuutta ostotilanteessa. Kaikki toki on laillista ja ”kantapään kautta” eli kokemuksesta opimme asioita. Mutta tarvitseeko sen aina mennä näin?


Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) iski nyt päättymässä olevan vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä isännöintialaan. KKV selvittää, ovatko yritykset syyllistyneet kilpailua rajoittaviin menettelyihin isännöintimarkkinoilla. Kilpailulain mukainen tarkastus on KKV:n selvitystoimi. Tarkastus ei ole osoitus sen kohteena olevan elinkeinonharjoittajan tai elinkeinonharjoittajien yhteenliittymän syyllisyydestä lainvastaiseen toimintaan. KKV on ilmoittanut antavansa ratkaisunsa elinkeinoinharjoittajien lainmukaisuudesta myöhemmin tarkastuksien ja muiden asiassa tehtävien selvitysten jälkeen. Virasto ei kommentoi tutkintaa sen ollessa kesken.

Neljänkymmenen vuoden kokemuksella paikallisesta, kansallisesta ja kansainvälisestä isännöintialasta, on mahdoton ymmärtää mitä kilpailua rajoittavat menettelyt isännöintialalla Suomessa voisivat olla, silloin kun puhutaan avoimesta asunto- ja kiinteistöyhtiöiden markkinasta.

On mielenkiintoista päästä lukemaan KKV:n ratkaisua, kun he sen ajastaan antavat.


Suomen itsenäisyyden 100-vuotisjuhlavuoden merkeissä toivotan kaikille Suomen Kiinteistölehden lukijoille Rauhallista Joulua ja Onnellista sekä Menestyksellistä Uutta Vuotta 2018!

Timo Multanen0 Posts

Yli 35 vuoden ammattimainen osaaminen kiinteistöalalta. Vuoden isännöitsijä 1986. Laaja kansainvälinen kokemus ja kontaktit ympäri maailmaa. Toimi 2009-2011 CEPI European Council of Real Estate Professions President tehtävässä, 27 EU-maan kansallisten isännöinti- ja kiinteistöalan järjestöjen ollessa jäseniä. REIM Groupin konsernihallituksen päätoiminen puheenjohtaja. Toiminut kolumnistina useissa julkaisuissa sanomalehdestä ammattijulkaisuihin. Harrastuksina gastronomia (Rotisseurs 1991 alkaen) ja viinit (Saimaan Munskänkarna 1991 alkaen), kirjallisuus, matkailu, musiikki ja sulkapallo.

2 kommenttia

  • vesa Reply

    21.12.2017 at 08:36

    Äkkiseltään kilpailua rajoittavia menettelyitä olisivat hintojen sopiminen muiden toimistojen kanssa, markkinoiden jakaminen eli sovitaan mille taloille kukin toimisto antaa halvimman hinnan. Ja tietysti se että taloyhtiöiden toimittajia ei kilpailuteta oikeasti vaan otetaan ne joilta isännöitsijätoimisto saa parhaat hyvitykset tilauksista. Onko näitä, en tiedä. Se toivottavasti KKV:n ratkaisusta selviää.

  • Mielikuvilla mainostamista Reply

    14.1.2018 at 13:18

    Ehkä parempi olisi tutkia sitä, että vastaako mainostaminen yrityksen toimintaa? Reim mainostaa “astetta parempaa” isännöintiä ja “kilpailuta isännöintisopimus”. Silti ainakin Reim Lahdessa isännöitsijöitä on tullut ja mennyt 2010-luvulla. Taloyhtiöt lähtevät pois. Miksi näin, jos toiminta on astetta parempaa? Liikevaihto yritetään pitää samana yritysostojen avulla. Kovasti kaivataan asiakkaita. Eikö yrityksen toiminta vastaa mainontaa, vain onko asiakkaat tyhmiä, kun eivät arvosta laatua?

    Yksi silmiin pistävä asia on isojen ketjujen vähättely pieniä kohtaan. “Pienillä ei ole resursseja ja kykyä oppia uutta. Meillä on…” Kannattaisiko markkinoida enemmin omilla näytöillä verrattuna toisten väheksyntään? Astetta parempaa palvelua voi saada nimenomaan pieniltä toimistoilta.
    http://www.isannointivelho.fi/palvelut
    Asiakastyytyväisyyttä kuvaa hyvin vähäinen vaihtuvuus ja orgaanisen kasvun suuruus.

    Hieman hankala asia on isännöinti ja korruptio. Missä menee raja? Kyseessä on aina korruptio, jos palvelun tuottajan ja isännöintiyrityksen välillä liikkuu rahaa, joka vaikuttaa päätöksentekoon ja taloyhtiö ei ole tästä tietoinen. Tätä voidaan helposti kiertää esim. näyttävän asiakaslehden avulla. Yritykset ostaa mainostilaa lehdestä reilulla hinnalla. Palkkioksi tulee suositukset remontteihin. Jos taloyhtiössä on hömelö maallikkohallitus, niin heitä viedään kuin pässiä narussa. Jotkut yritykset ovat oivaltaneet riskit ja maineen merkityksen alalla. Esim. tämä yritys on laatinut omat eettiset ohjeet täydentämään osittain ympäripyöreitä isännöintiliiton ohjeita:
    http://www.iisoy.fi/uploads/Eettiset%20ohjeet/IISOY%20eettiset%20ohjeet.pdf

    2010-luvulla isännöintiyritykset oppivat pitämään raha-asioista huolta ja talousasioihin tuli avoimuus. Ehkä 2020-luvulla sama avoimuus tulee remontteihin. Isännöitsijä on neutraali remonttien hoitamisessa. Avoimesti kysytään tarjouksia ja esitellään vaihtoehdot sopivilta ehdokkailta. Työmäärän takia isännöitsijä ei välttämättä osallistu paljoa remontteihin, vaan rempoissa on mukana tekninen isönnöitsijä tai ulkopuolinen alan ammattilainen. Tällöin asiat myös etenee, kun ei ole isännöitsijän juoksevat asiat haittaamassa tekemistä.

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti