Suomi 100 Vastuunjako 40 vuotta

Taloyhtiön remontit asuntosijoittajan kannalta

Kasvavasta korjausvelasta ja linjasaneerausten kalleudesta on puhuttu siinä määrin, että osa asuntosijoittajista jättää suosiolla väliin sellaiset sijoituskohteet, joissa on lähestymässä iso taloyhtiöremontti. Monien teknisten järjestelmien keski-ikä voi olla 40-50 vuotta, mikä selittää osan “kasvavasta korjausvelasta” eli ei ole uusittu, kun ei vielä ole ollut tarvetta. Median suosima “pommi” tarkoittaa sitä, että 70-luvulla rakennusmäärät olivat isoja ja näiden rakennusten teknisten järjestelmien sytytyslanka alkaa käydä lyhyeksi ja räjähdys lähestyä, jos korjauksiin ei ryhdytä.

Aloittelevalle asuntosijoittajalle varovaisuus on aika luonnollista ja myös suositeltavaa, mikäli asuntosijoitukseen käytettävät pääomat muodostavat valtaosan sijoittamiseen käytettävissä olevista varoista. Kokeneemmalle asuntosijoittajalle on jo yleensä selvää, että sijoituksen kannattavuutta arvioidaan viileämmin laskimen avulla ja edessä olevat taloyhtiöremontit ja niiden vaikutukset tuottoon ja riskiin huomioidaan tarjousta tehdessä. Hinta ja kaupan muut ehdot lopulta määrittävät, onko tuleva iso taloyhtiöremontti uhka vai mahdollisuus.

Asuntosijoittajan tulee keskittyä isoihin remontteihin

Asuntosijoittajan kannalta merkityksellisiä remontteja ovat ne kalleimmat eli linjasaneeraus (sähkö, vesi, viemäri), julkisivuremontti, johon voi kuulua tai olla kuulumatta parvekkeiden, parvekeovien ja ikkunoiden uusiminen, kattoremontti ja hissien uusiminen tai joissain tapauksissa jälkiasennus. Linjasaneerausten yhteydessä voidaan myös kylpyhuoneet uusia. Sijoittajan kannattaa huomioida, että näkyvää jälkeä tuottavilla remonteilla on vuokrattavuutta ja vuokratasoa nostava vaikutus mutta käytetyllä viemärien uusimis- tai pinnoitusmenetelmällä tai katon pintamateriaalilla ei ole merkitystä vuokralaiselle.

Asuntosijoittajan ensimmäinen tehtävä on selvittää, mitä remontteja on tehty ja mitä tulossa. Lisäksi on tärkeää selvittää, mitä on todella tehty. “Putkiremontti” voi tarkoittaa pelkkää vesijohtojen vaihtoa tai sisältää myös viemärit ja runkolinjat. Mikäli taloyhtiössä on tehty kuntoarvio tai -kartoitus, tiedot yleensä löytyvät sieltä ja niitä kannattaa täydentää keskustelulla isännöitsijän kanssa. Kuntoarvion puuttuminen 70-luvulla rakennetusta taloyhtiöstä ei ole positiivinen merkki. Kuntokartoituksen pohjalta laadittu kunnossapitotarveselvitys (linkki Kunnossapitotarveselvitys ja asuntosijoittaja-kirjoitukseeni) on toinen asuntosijoittajan kannalta tärkeä dokumentti. Näiden dokumenttien laatu kertoo sijoittajalle myös paljon taloyhtiön hallinnon toiminnan tasosta.

Vuokratuotto-%:lta piilossa olevat asuntosijoittajan mahdollisuudet

Vuokratuottoa laskettaessa asuntosijoittajia ohjeistetaan ns. remonttivaran lisäämisestä velattoman hankintahinnan ja varainsiirtoveron rinnalle osana hankinnan kokonaiskustannusta. Asuntosijoittajan tulee siis arvioida tulevat isot remontit, niiden kustannus ja kustannuksen kohdistuminen kiinnostuksen kohteena olevalle asunnolle, jota kautta syntyy summa remonttivaralle. Vuokratuoton laskentakaava jättää kuitenkin huomioimatta muutaman oleellisen tekijän. Ensiksi on huomioitava, että vuokratuottoa laskettaessa käytetään vastaavan asunnon markkinavuokraa mutta sille kohdistetaan tulevien remonttien kustannukset. Kylpyhuoneen uusiminen linjasaneerauksen yhteydessä tai parvekkeiden korjaus ja lasittaminen ovat sellaisia remontteja, jotka lisäävät asunnon vuokrattavuutta ja vuokratasoa. Mikäli nämä remontit ovat lähivuosina edessä, kannattaa asuntosijoittajan tarkistaa saman alueen jo remontoitujen vastaavien asuntojen vuokrataso.

Toinen vähälle huomiolle jäävä tekijä on taloyhtiön remontin vuokranantajalle tuoma verohyöty. Mikäli remontin kustannusten kattamiseksi kerättävät maksusuoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, voi vuokranantaja vähentää ne vuokratuloista. Tätä kautta asuntosijoittaja saa pääomatuloveron suuruisen verohyödyn niin pitkäksi ajaksi, kun hän asunnon omistaa. Mikäli asuntoa ei ole tarkoitus myydä, saa sijoittaja käytännössä taloyhtiöremonttiin 30 %:n alennuksen. Tätä alennusta ei ohjeisteta huomioimaan vuokratuottoa laskettaessa. Samasta syystä sijoitusasunnoksi soveltuvaa omistusasuntoaan myyvän ei pitäisi maksaa taloyhtiölainaa pois, koska se lisää sijoittajien mielenkiintoa asuntoon.

Kolmas vähälle huomiolle jäävä tekijä on taloyhtiöremonttien asunnon arvoa nostava vaikutus. Omistusasujanäkökulmasta on tehty tutkimuksia ja selvityksiä sekä kirjoitettu lehtijuttuja, miten tuleva ja toteutettu taloyhtiöremontti vaikuttavat asunnon markkinahintaan. Näiden pohjalta on esitetty arvioita, pitäisikö asunto ostaa tai myydä ennen vai jälkeen ison remontin. Asuntosijoittajan kannalta tarkastelu on hieman erilainen. Vuokratuoton laskentakaavassa ei asunnon arvonmuutosta huomioida mitenkään, vaikka remonttien täyttä kustannusta laskennassa käytetäänkin. Asuntosijoittaja voi ajatella siten, että mitä kalliimmassa kasvukeskuksessa asunto sijaitsee sitä todennäköisemmin valtaosa taloyhtiöremontin kustannuksesta siirtyy asunnon arvoon.   Kun muistaa huomioida edellämainitun 30 %:n verosuunnitteluhyödyn, asuntosijoittajalle riittää, että 70 % remontin kustannuksesta siirtyy asunnon arvoon, jolloin hän voi kotiuttaa remonttiin käytetyt rahat asunnon kasvaneen vakuusarvon kautta ja sijoittaa ne uudelleen. Jos onnistuu ostamaan peruskuntoisen asunnon alle markkinahinnan linjasaneeraukseen tulevasta talosta ja remontoi asunnon saneerauksen yhteydessä, on joissain tapauksissa mahdollista saavuttaa kustannukset selvästi ylittävä arvonnousu.

Yhteenveto

Kirjoituksen avulla pyrin esittämään näkökulmia saadakseni asuntosijoittajan ajattelemaan, että tuleva saneerauskohde voi joissain tapauksissa olla mahdollisuus ja joskus jopa erittäin tuottava. Myös taloyhtiön hallinnossa vaikuttavien tulisi nähdä nämä tekijät taloyhtiön arvoa nostavina, joista hyötyy myös omistusasuja joko vakuusarvon kautta tai asuntoaan myydessään. Investoinnit kuntokartoitukseen ja kunnossapitotarvesuunnitteluun rahoitussuunnittelu huomioiden ovat siis sellaisenaan jo arvoa kasvattavia. Edellämainittujen piilevien tuottomahdollisuuksien vastapuolella ovat luonnollisesti riskit remonttien kustannusten kasvusta ja aikataulujen venymisestä, jotka pitää ottaa hinnoittelussa huomioon. Rakennustekniikkaan ja teknisiin järjestelmiin hieman perehtymällä voi löytää lisää tekijöitä, jotka edelleen parantavat tuottomahdollisuuksia muiden sijoittajien ja ostajien mahdollisesti hyljeksiessä saneerauskohteita.

Harri Huru0 Posts

Kirjoittaja on harjoittanut “osta ja pidä” -asuntosijoittamista yli 10 vuotta. Hän on positiivisen kassavirran tavoittelija, joka tarkastelee asuntosijoittamista sekä kannattavuuden parantamisen että vuokranantajana toimimisen näkökulmista. Hän on innostunut opettelemaan ja hyödyntämään internetiä ja sosiaalista mediaa asuntosijoitustoiminnassaan. Myös sisustus ja remontointi kiinnostavat.

4 kommenttia

  • Pertti L Reply

    6.4.2017 at 09:24

    Asiallinen ja selkeä kirjoitus vuokranantajan näkökulmasta. Miten vielä saataisiin isännöitsijät ymmärtämään vuokranantajan tilanne korjaushankkeissa ja niiden rahoitussuunnitelmissa? Remonttikuluista käytännössä suurin osa kohdistuu olemassa olevan tason ja kunnon säilyttämiseen ei perusparantamiseen. Tämän vuoksi rahoitussuunnitelmat tulisi aina tehdä niin, että mahdollisimman suuri osa remonttikuluihin kerättävistä vastikkeistä tuloutetaan. Nämä kulut eivät ole mitään arvonnousua, joka pitäisi rahastoida, vaan arvon säilyttämistä. Muussa tapauksessa rahoitusvastikkeet menevät pelkästään pitkäaikaisten vuokra-asunnon omistajien tappioksi. Myyntitilanteessakaan rahastoituja vastikkeita ei voi vähentää myyntihinnasta, koska hankintameno-olettama yleensä tulee sovellettavaksi. Tämän vuoksi yksityisen vuokra-asunnon omistajan ei kannata tukea rahastoivan yhtiön korjaushankkeita!

  • Harri Huru Reply

    6.4.2017 at 17:48

    Kiitos mukavasta palautteesta. Oma käsitykseni, joka toki ei perustu merkittävään otantaan, on, että tilanne on kehittynyt jatkuvasti parempaan suuntaa.

    Suomen Vuokranantajat ja Isännöintiliitto ovat yhteistyössä laatineet “Tuloutusopas” -nimisen ohjeistuksen, jossa on käytetty myös verotus- ja tilintarkastusalan ammattilaisia asiantuntijoina. Tämä on varmasti levinnyt isännöitsijöille oman etujärjestönsä kautta. Jos huomaan, että yhtiöissä, joissa asuntoja omistan, isännöitsijän tiedot eivät ole ihan ajan tasalla, olen pistänyt oppaan sähköpostilla isännöitsijälle. Muutamaan vuoteen ei tarpeetonta rahastointia ole enää tullut omalla kohdalla vastaan.

  • Niko H Reply

    8.4.2017 at 12:25

    Yhtiölainasuoritusten rahastoinnit ovat minun kokemuksieni täällä meillä päin yleensä käytössä yhtiöissä, joissa on joku ns vanhan liiton isännöitsijä. Perusteeksi olen useassa tapauksessa saanut “koska niin on aina tehty”, ja kun hallituksessa ei ole löytynyt asiantuntemusta (tai sijoittajajäsentä), niin sillä on menty. Kun ihmisille asiaa selventää ja Tuloutusopasta tarjoaa luettavaksi, linja yleensä muuttuu hyvin herkästi näissä perinnementelmin johdetuissa yhtiöissä.

    Onneksi valtaisa enemmistö isännöitsijöistä on tehtäviensä tasalla ja lainojen lyhennykset tuloutetaan lähes automaattisesti.

    • Harri Huru Reply

      10.4.2017 at 12:15

      Kuvaamasi tilanne kuullostaa itse asiassa ihan hyvältä. Rahastoinnit eivät tuota mitään vahinkoa omistusasujille ja sijoittajien loistaessa poissaolollaan rahastointi ihan ok. Kun sijoittaja on ilmaantunut Tuloutusoppaan kanssa paikalle, käytäntöä on muutettu. Harmillisia ovat ne harvat tilanteet, joissa “kiusallaan” tehdään rahastointia tietoisesti, vaikka tuloutus olisi mahdollinen.

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti