Suomi 100 Vastuunjako 40 vuotta

Rakennuttajan kätyri

Uudiskohteen ensimmäinen isännöitsijä saa aina kuulla olevansa rakennuttajan kätyri. Syytösten mukaan hän tekee parhaansa, että taloyhtiön mahdolliset rakennusvirheet painettaisiin villaisella saadakseen jatkossakin rakennuttajalta uusia isännöintiasiakkaita.

Uuden asunnon ostamiseen on sisäänrakennettuna pettymys. Rakennuttajan markkinointimateriaali ja pitkä aika ostoajatuksen syntymisestä muuttoon ovat omiaan nostamaan odotukset kohtuuttomiksi. Uudet asunnot ovat usein upeita, ja on ihanaa, kun on itse saanut valita mieleisensä tilaratkaisut, kodinkoneet ja pintamateriaalit. Ihminen on taipuvainen unelmoimaan, miten hieno uusi koti on, ja miten kiva siellä on asua. Valitettavasti uuden asunnon korkeasta hinnasta suuri osa on seurausta hienosta sijainnista ja loppujen lopuksi asunto on sisään muuttaessa kuitenkin vain asunto. Koti siitä muodostuu vasta ajan kanssa, arkea eläen. Kallis asunto ei tarkoita, että taloyhtiölle olisi hankittu tavanomaista korkeatasoisempia palveluja.

Mistä isännöinti?

Rakennuttajat kilpailuttavat uudiskohteen isännöinnin pääosin hinnan perusteella, se on heille turvallisin ratkaisu, ja saa taloyhtiön talouden näyttämään piirun verran paremmalta.

Isännöintiyritys joutuu laskemaan palvelunsa hinnan sokkona pelkän tarjouspyyntöasiakirja-aineiston varassa. Työmaalle ei yleensä pääse kohteeseen tutustumaan, eikä työmaakäynti olennaisuuksia kohteesta paljastaisikaan. Hallinto on tässä vaiheessa vielä luovuttamatta osakkaille, joten kukaan ei tiedä millainen hallitus taloyhtiöön tulee.

Halutessaan erottua kilpailijoistaan rakennuttajat usein kokeilevat erilaisia uutuuksia asuttuja taloyhtiöitä herkemmin. Uudiskohteissa on erikoisia lukitusjärjestelmiä, sähköisiä huoltokirjoja, varausjärjestelmiä, info-kanavia, esineiden internetiin perustuvia järjestelmien yhteensovittamisia, automaattisesti aukeavia ovia ja itsekseen ajavia hissejä sekä mitä eriskummallisempia pysäköintijärjestelyjä. Tarjouspyyntövaiheessa näistä saa heikosti tietoa, tai tieto on piilossa valtavan asiakirja-aineiston uumenissa. Usein rakennuttaja on siirtänyt vastuun käyttäjien perehdyttämisestä kunkin järjestelmän toimittajalle. Käytännössä isännöitsijä joutuu järjestämään perehdytykset itselleen, huollolle, isännöintiyrityksen henkilökunnalle ja asukkaille. Tietääköhän kukaan varmasti, miten eri toimittajien järjestelmät toimivat yhteen ja mitä tapahtuu, kun niiden ohjelmistopäivitykset tehdään eri aikoina? Olisi hyödyksi, jos isännöintiyritys, joka on oppinsa jo hankkinut, saisi lisää saman rakennuttajan rakennuttamia kohteita. Sen varaan ei kuitenkaan voi laskea.

Työ alkaa nollasta

Isännöinnin aloittamisen lähtökohdat ovat vaikeat: taloyhtiöllä ei ole vielä vakiintunutta toimintakulttuuria, ei ole yhtenäistä käsitystä millainen taloyhtiö halutaan olla, talous perustuu RS-taloussuunnitelmassa tehtyihin arvioihin, talotekniikka hakee oikeita säätöjä ja osakkaat ovat usein erimielisiä panostuksista rakennusvirhereklamaatioiden hoitoon. Usein myös yhtiöjärjestysten laadinnassa on käytetty luovuutta, eivätkä osakkaat ymmärrä, että uudessa taloyhtiössä eletään eri säännöillä kuin kaikissa aikaisemmissa. Yhtiöjärjestysten sanamuodoissakin on joskus tulkinnanvaraa, mikä lisää osakkaiden välisten riitojen riskiä. Uudiskohteisiin muuttaa paljon iäkkäitä ihmisiä omakotitaloista. Heille koko taloyhtiömaailma on uusi.

Oman mausteensa soppaan tuovat hallinnanjako-, yhteiskäyttö- ja rasitesopimukset, joilla korttelin taloyhtiöiden välisiä sopimussuhteita säädellään. Yksi taloyhtiö vastaa esim. jätehuollosta, toinen liputuksesta, kolmas väestönsuojasta ja kaikki määräosuuksissa pihakäytävien kunnossapidosta. Näiden yhteisjärjestelyjen hallinnoinnista on vain harvoin sovittu selkeästi ja käytännössä toimivalla tavalla. Jos isännöinti on hajautettu jokaiselle taloyhtiölle eri yritykseen, on yhtälö vaikea. Selvittelyt tulevat taloyhtiöille kalliiksi, ja naapuruussopu on koetuksella. Isännöitsijä näyttäytyy saamattomana, kun ei ”yksinkertaista” laskutusta saa toimimaan ajantasaisesti.

Rahoitusmallit vaihtelevat

Uudiskohteiden rahoituksessa on käytössä ihan omanlaisiaan malleja. Usein yhtiölaina on suuri osakkailla, jotka eivät ole asuntoaan velattomaksi maksaneet. Kaikki asunnon ostajat eivät osaa laskea taloyhtiön rahoituksen elinkaarta, vaan lainanlyhennysten alkaminen, lyhennyserien kasvaminen tai koron nousu tulevat yllätyksenä, johon ei omassa taloudessa ole varauduttu. Taloyhtiöt, joissa jokunen ensimmäinen vuosi ovat lyhennysvapaita, houkuttelevat sijoittajia osakkaikseen. Lyhennysten alkamisen lähestyessä alkaa asuntojen myyntibuumi, ja taloyhtiöstä ei muodostu yhteisöä. Usein nämä ensivaiheen sijoittajat eivät sitoudu taloyhtiön tulevaisuuteen lainkaan, vaan ajavat yhtiökokoukissa vain lähiajan etua.

Läheskään kaikki eivät ymmärrä, että taloyhtiön osakkaat ovat yhteisvastuussa taloyhtiön lainoista, vaikka olisivat oman lainaosuutensa jo pois maksaneet. Kaikkien rakennuttajien rahoitusmalleissa ei ole maksamattomien rahoitusvastikkeiden riskiin varauduttu mitenkään. Toisissa kerätään esim. 3kk rahoitusvastike-ennakoita ja/tai edellytetään velallisen osakkaan ottavan vakuutuksen maksukyvyttömyyden varalle. Tämä on muiden osakkaiden oikeusturvan kannalta hyvä asia, mutta jälleen isännöitsijä saa olla selittämässä outoa käytäntöä asuntojen myyjille, ostajille ja ammattivälittäjillekin.

Mistä kukakin vastaa?

Monesti osakkaille on epäselvää vastuunjako taloyhtiön ja osakkaan välillä. Taloyhtiön tulee päästä myös asuntoihin sisälle tarkastamaan vastuulleen kuuluvien rakenteiden ja järjestelmien kuntoa. Asukkaille ja osakkaille tehtäviin vika- ja puutekyselyihin on ensiarvoisen tärkeää vastata. Asunnon huoltokirjaan tulee tutustua ja sen mukaiset huollot tehdä. Mutta taloyhtiö ei aja osakkaan puolesta esim. asunnon sisällä pintamateriaaleissa olevien esteettisten vikojen korjausta.

Takuuaikana havaituissa rakennusvirheissä rakennuttajalla on näyttötaakka, että ovat toimineet moitteettomasti. Valitettavan usein tämä ei kuitenkaan käytännössä toteudu, vaan taloyhtiö joutuu käyttämään paljon aikaa ja rahaa näyttääkseen toteen vaatimustensa aiheellisuuden. Osakkaat eivät ole halukkaita tällaisesta ”turhasta” maksamaan. Isännöitsijä on huono ja selvästi haluton ajamaan taloyhtiön etua, kun ei saa rakennuttajaa toimimaan kuten asunnon ostajan oppaissa kerrotaan.

Vuositarkastuksen jälkeen rakennuttaja vastaa vain piilevistä virheistä. Rakennuttaja ei ole vastuussa, jos:

  • ostaja on tiennyt virheestä ennen kauppaa
  • virhe olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, eikä siitä ole silloin reklamoitu
  • myöhemmin havaitusta rakennuttajan vastuulle kuuluvasta virheestä ei ole ilmoitettu ajoissa
  • virhe on aiheutunut huollon laiminlyömisestä
  • virheellisen kohteen tavanomaisen elinkaaren mukainen käyttöikä on kulunut umpeen
  • 10 vuotta on kulunut

Vuositarkastuksen jälkeen havaittavissa virheissä näyttötaakka siirtyy taloyhtiölle, eli taloyhtiön tulee teettää kaikki tarvittavat selvitykset ja tutkimukset, joilla todistetaan virheen olemassa olo ja sen kuuluminen rakennuttajan vastuulle. Insinööritoimistojen ja lakiasiantuntijoiden käyttö on välttämätöntä, isännöitsijä ei voi ottaa tällaisia erikoisosaamista vaativia asioita vastuulleen. On taloyhtiön etu, että isännöitsijä myös kertoo, jos jotain riitaa ei tulla voittamaan. Rakennuttaja voi olla lain edessä oikeassa väitteissään, vaikka se epäoikeudenmukaiselta tuntuisikin. Isännöitsijän tulee myös kertoa, jos on vaarana, että selvittelykulut olisivat virheen korjaamisen kustannuksia suuremmat.

Joskus taloyhtiön kulttuuri lähtee näistä syistä vinoutumaan jo ensimmäisen asumisvuoden aikana. Juututaan riitelemään rakennuttajan kanssa, osakkaat epäilevät hallituksen pätevyyttä ja tarmokkuutta, kinataan naapuritalojen kanssa yhteiskäytössä olevien tilojen kustannuksista ja epäillään isännöitsijän ajavan rakennuttajan etuja.

Isännöitsijän pitäisi pystyä rauhoittamaan tilanne, muodostaa osakkaille ja hallitukselle totuudenmukainen tilannekuva ja selvä toimintasuunnitelma, miten ongelmat ratkaistaan, miten kauan se vie ja mitä se maksaa. Samaan aikaan tulisi luoda taloyhtiöön myönteinen toimintakulttuuri, jossa osakkaat vetävät yhtä köyttä ja koko naapurusto voi sovussa kehittää yhteistä asuinympäristöä.

Marja-Leena Sallinen0 Posts

Kirjoittaja on Matinkylän Huollon isännöitsijä, joka tarkastelee taloyhtiöiden elämää inhimillisen vuorovaikutuksen näyttämönä. Harrastaa akrobatiaa sisältäviä liikuntalajeja ja vanhojen rojujen keräilyä.

1 kommentti

  • Kaarlo Reply

    28.11.2017 at 11:25

    Sujuvasti ja osaavasti kirjoitettu. Hienoa miten hyvin eri osapuolten intressit on nostettu esiin selittämään arkisia ilmiöitä kiinteistön hoidossa.

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti