Kunnossapitotarveselvitys ja asuntosijoittaja

Asuntosijoittajien tietoisuus ns. remonttivaran huomioimisesta on lisääntynyt viime vuosien aikana. Mediassa on vuosia kirjoitettu kasvaneesta korjausvelasta. Tämä on kasvattanut yleistä kustannustietoisuutta isojen remonttien kalleudesta. Asuntosijoittamista käsittelevissä kirjoituksissa muistutetaan remonttivaran lisäämisestä vuokratuotto-%:ia laskettaessa.

Seuraan noin 10 markkinan yksiöiden ja kaksioiden “myydään”- ja “annetaan vuokralle” -ilmoituksia pysyäkseni ajan tasalla hintapyyntöjen ja vuokrien tasosta. Tuntuu, että osa välittäjistä on päättänyt vastata lisääntyneeseen tietoisuuteen “hyvin pidetty taloyhtiö”- tai “paljon remontoitu yhtiö” -tyyppisin markkinointi-ilmaisuin. Ilmoituksen “tehdyt remontit” -kohdassa luetellaan pitkä rivi erilaisia remonttitoimenpiteitä patteriventtiilien uusimisesta jäteastia-aitauksen maalaamiseen. Esille pääsevät usein myös ilmastointikanavien nuohous, lämmitysjärjestelmän säätö ja lukituksen uusiminen. Kattoremontti -sana korvaa joskus katon paikkakorjauksen ja putkistosaneeraus voi tarkoittaa, että vesijohdot on uusittu mutta viemäreille ja märkätiloille ei ole tehty mitään. Tuhannen ja miljoonan euron remontit ovat sopuisasti rintarinnan. Ääritapauksissa voimat ovat loppuneet tehtyjen korjausten listaamiseen ja “tulevat remontit” -kohtaan on jaksettu kirjoittaa enää “katso kunnossapitotarveselvitys”.

Asuntosijoittajan on syytä muistaa, että yleensä välittäjä tai yksityinen myyjä käyttää isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen tietoja sellaisenaan ja niiden tulkinta ja lisäselvittäminen on ostajan tehtävä.

Lakimääräinen velvoite ja asuntosijoittajan vastuu

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallitusta esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen sellaisista kunnossapitotarpeista, jotka merkittävästi vaikuttavat osakehuoneiston käyttämiseen tai osakkaalle aiheutuviin kustannuksiin seuraavan viiden vuoden aikana. Asuntosijoittajan on kuitenkin tärkeää tajuta, että

  • korjaustarveselvitys on vapaamuotoinen
  • laki edellyttää vain, että se on asianmukaisesti laadittu
  • laki ei edellytä, että se perustuu asiantuntijalausuntoihin ja kuntokartoituksiin
  • jos selvitys on asianmukaisesti laadittu, hallituksen ja isännöitsijän katsotaan toimineen säännöksen mukaisesti, vaikka yhtiössä ilmenisi tarveselvityksessä mainitsemattomia merkittäviä korjaustarpeita

Käytännössä asuntosijoittajan vastuulle jää

  • tarkistaa, mitä listausilmoituksessa ja isännöitsijäntodistuksessa listatut tehdyt korjaustoimenpiteet konkreettisesti tarkoittavat
  • ymmärtää remontointikustannuksiltaan kalliimpien rakennusosien ja teknisten järjestelmien keskimääräiset tekniset käyttöiät ja €/m2 kustannusvaihteluvälit
  • selvittää, mitä kuntoarvioita, -tarkastuksia ja -tutkimuksia on käytetty korjaustarveselvitystä laadittaessa
  • varmistaa, että mitään teknisen käyttöikänsä loppua lähestyvää rakennusosaa tai järjestelmää ei ole vahingossa tai tietoisesti jätetty pois kunnossapitotarveselvityksestä
  • arvioida taloyhtiön isännöitsijän ja hallituksen toiminnan laatutasoa

Näkemykseni hyvästä kunnossapitotarveselvityksestä

Edelläesitetyn perusteella ostokohteen kiinnostavuutta lisää ja riskiä pienentää, mikäli taloyhtiön kunnosta ja isännöitsijän ja hallituksen toiminnan laadusta saa hyvän kuvan. Kunnossapitotarveselvitys on keskeinen dokumentti tämän laadun arvioinnissa. Hyvä selvitys sisältää mielestäni seuraavat elementit:

  • listauksen tutkimuksista, kartoituksista ja asiantuntija-arvioista, joihin kunnossapitotarpeen arviointi perustuu
  • rakennusosa- ja tekninen järjestelmäkohtainen esitys perusteluineen, mitä ko. kohdalle on tehty ja tulisi tehdä
  • perustelujen tulisi sisältää arvio keskimääräisestä teknisestä käyttöiästä, tehtyjen toimenpiteiden osalta jäljellä oleva takuuaika tai arvio jäljelläolevasta käyttöiästä sekä syyt käyttöiän loppuaan lähestyvien ja ylittäneiden kohtien toimenpiteiden yli 5 vuoden päähän lykkäämisestä
  • tarpeet uusien kuntoselvitysten tekemiseksi

Tällaisen dokumentin perusteella asuntosijoittaja pystyy hahmottamaan kokonaisuuden ilman, että pitää välittömästi ryhtyä tekemään omatoimisia selvityksiä puuttuvan tiedon hankkimiseksi. Aloitteleva asuntosijoittaja saatikka omaa kotia ostava ei välttämättä edes osaa kaikkia asioita selvittää tai kysyä.

Lisätietoa aiheesta

“Osta, vuokraa, vaurastu”- tai “Sijoita asuntoihin! Aloita – kehity – vaurastu” -asuntosijoituskirjoista löytyy asuntosijoittajan kannalta tärkeimmät eli kalliimmat remontit kuvattuina. Kuvauksista löytyy kustannusvaihteluväli €/m2 ja tekniset käyttöikäarviot. Näillä perustiedoilla pääsee jo pitkälle.

Mikäli teknisten käyttöikien tarkempi arviointi kiinnostaa, Kiinteistöliiton ylläpitämältä taloyhtiö.net -sivustolta “käyttöikälaskuri” hakukenttään syöttämällä löytyy yksityiskohtaisempi työkalu käyttöikätarkasteluun (edellyttää rekisteröitymistä ja taloyhtiön Kiinteistöyhdistyksen jäsenyyttä). Esimerkinomaisesti kumibitumikermikatteen käyttöikä on noin 30 vuotta kun taas konesaumatun maalatun peltikaton vastaava on noin 60 vuotta.

Mikäli kuulut taloyhtiön hallitukseen tai käyt yhtiökokouksissa, käyttöikälaskuri on hyvä työkalu. Taloyhtio.net -sivustolta “Peruskorjaus ja remontointi”-osiosta löytyy linkki myös kunnossapitotarveselvityksen pohjaksi. Suosittelen myös “Toimiva hallitus – Taloyhtiön hallituksen käsikirjaa”, jossa myös kunnossapitotarveselvitystä on käyty läpi.

Harri Huru0 Posts

Kirjoittaja on harjoittanut “osta ja pidä” -asuntosijoittamista yli 10 vuotta. Hän on positiivisen kassavirran tavoittelija, joka tarkastelee asuntosijoittamista sekä kannattavuuden parantamisen että vuokranantajana toimimisen näkökulmista. Hän on innostunut opettelemaan ja hyödyntämään internetiä ja sosiaalista mediaa asuntosijoitustoiminnassaan. Myös sisustus ja remontointi kiinnostavat.

0 kommenttia

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti