LeaseGreen energiaremontti lokakuu 2018

Hoitokulujen rakenne, osa I: Kerrostaloyhtiön hoitokulut?

Yhtiökokouksissa käsitellään tilinpäätöksiä ja budjetteja. Kukin taloyhtiö on oma tarinansa, mutta tietyt suuruusluokat antavat tarkasteluun hyvät lähtökohdat. Tilastototuudesta voi lähteä tarkentamaan tarpeiden mukaan. Tässä kirjoituksessa tarkastellaan kerrostaloyhtiöitä. Numerot ilmoitetaan sekä euroina neliöltä kuukaudessa että kuluosuuksina.

Neljä ”peruspakettia”

Yksinkertaisuuden vuoksi jaan hoitokulut tässä neljän ”pakettiin”: 1) Energia, 2) Hallinto ja kiinteistönpito, 3) Kiinteistövero ja 4) Korjaukset. Tarkasteluvuosi on 2013.

Energiaan runsaat 1,6 euroa neliöltä

Energiapakettiin kuuluvat lämmitys, kiinteistösähkö ja vesi. Niihin menee kerrostaloissa (2013 tiedot) keskimäärin 164 snt/m2/kk. Tämä on noin 35 % kaikista hoitokuluista. Kaksi kolmasosaa energiapaketista menee lämmitykseen (=kaukolämpö). Kylmänä vuonna energiakulut ovat muita vuosia suuremmat. Budjetti on syytä laatia keskimääräisen lämmitystarpeen mukaisesti.

Hallintoon ja kiinteistönpitoon myös 1,6 euroa

Hallinnollisiin ja kiinteistönpidon kuluihin (henkilöstö, hallinto, käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, siivous, jätehuolto, vahinkovakuutukset, vuokrat ja muut) menee keskimäärin 160 snt/m2/kk. Tämä on hieman runsas kolmannes kokonaispotista. Suurimmat yksittäiset alaerät täällä ovat käyttö ja huolto sekä hallinto ja henkilöstö, jotka ovat hieman runsaat euro kuukaudessa neliöltä. Myös isännöinti kuuluu tähän pakettiin.

Yhtiökohtaiset erot voivat olla suuria. Pienessä yhtiössä, jossa ostetaan ulkopuolelta merkittävästi asiantuntijapalveluita, näiden kuluerien suhteellinen osuus voi olla iso. Suurissa ja esim. kaupunkien keskustoissa olevissa yhtiöissä kiinteistöpalveluiden kulut voivat olla muita suurempia. Uusissa kiinteistöissä huoltoon ja ylläpitotoimintoihin menee muita vähemmän varoja.

Korjauksiin keskimäärin euro

Niin sanottujen vuosikorjauksien arvo on keskimäärin noin euron luokkaa neliötä kuukaudessa. Se on siten miltei neljännes kaikista kuluista. Korjauskustannusten vaihtelu on suurta vuodesta toiseen. Juuri rakennettujen kiinteistöjen korjauskustannukset ovat muita pienemmät. Korjaaminen alkaa nostaa päätään noin 10 vuoden kohdalla valmistumisesta.

Kiinteistöveroon tyypillisesti miltei 30 snt – Helsingissä suurimmillaan jopa euro

Kiinteistövero on kerrostaloyhtiössä keskimäärin 30 snt/m2/kk. Keskimäärin kiinteistövero on runsaat 6 prosenttia hoitokuluista, mutta vaihtelu on suurta. Suurimmillaan vero on kerrostaloissa Helsingin keskusta-alueilla, joissa taso voi nousta runsaaseen 70:ään senttiin neliötä. Tällöin kiinteistöveron osuus voi nousta jo runsaaseen 15 prosenttiin.

Kustannusjahdissa huomio erityisesti energian käyttöön

Lyhyellä aikavälillä tarkasteltuna energian käyttö on syytä olla osakkaiden, hallituksen ja isännöinnin katseiden polttopisteessä. Jos kulutusta ei millään tavalla seurata eikä käyttö ole tyyliltään säästeliästä, täältä löytyy paljon potentiaalia löytää konkreettisia säästöä (kuten ed. blogissani kirjoitin).

Hallinnollisessa paketissa huomio kokoonpanoon ja hyvään kiinteistönpitotapaan + kustannuksiin

Hallinnon ja kiinteistönpidon paketti on moniulotteinen, siinä on mukana lyhyen ja pitkän ajan kiinteistönpitoon liittyviä kulukomponentteja. Oleellista näissä palveluissa on hankintojen ammattimaisuus ja hyvän kiinteistöpitotavan varmistaminen. Tämä pätee myös isännöinnin tai kiinteistöpalveluiden hankintaan. Jos yhtiössä on päätetty strategisista peruslinjoista, nämä palvelut ovat keskeisiä tavoitteiden toimeenpanon kannalta.

Kustannukset ovat aina olennainen asia vertailussa. Punnittava on myös sitä, mitä on syytä ostaa ulkoa, mitä voidaan tehdä yhtiön hallituksen ja osakkaiden omin toimenpitein. Kiinteistönpidosta tinkimättä.

Lisää aiheesta:

Jukka Kero0 Posts

Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöliiton Tutkimus- ja kehityspalveluiden yksikön johdossa. Erityisenä vastuualueena on kiinteistötalous, joka kattaa kustannuskehityksen seurannan ja ennakoinnin lisäksi tarkastuspalvelut, vakuuttamisen ja jätehuoltoasiat. Vapaalla ajalla intohimoina ovat kuntoliikunta ja rytmimusiikki.

1 kommentti

  • Juhani Sirkiä Reply

    13.9.2017 at 23:12

    Olisiko mahdollista saada samat tiedot päivitettynä vuodelta 2016?

Jätä kommentti

Kirjaudu

Tervetuloa! Kirjaudu sisään tunnuksillasi

Muista kirjautumiseni Unohtuiko salasana?

Lost Password

Kiinteistölehti

Kiinteistölehti