Palapeliä pihoilla
Kiinteistölehti 6/2010, Ympäristö

Kaupunkien vanhojen talojen sisäpihoista saataisiin toimivampia yhdistämällä eri taloyhtiöiden piha-alueet toisiinsa. Esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa monet sisäpihat ovat pirstoutuneet pieniksi taloyhtiökohtaisiksi takapihoiksi. Teksti Tuula Toivio

Tonttien rajoilla on metrin tai kahden korkuiset aidat, tai pihoja erottavat toisistaan muurit. Pihat on suunniteltu naapuripihoista välittämättä. Jokaisella on oma jäteasemansa, tamppauspisteensä ja istutuksensa. Oleskelutilaa tai leikkipaikkaa tällaiselle pihalle ei välttämättä mahdu.

”Liian usein toisarvoisiksi jätettyjen asuinrakennusten sisäpihoista olisi mahdollista saada upeita viherkeitaita”, visioi Mia Virtanen lopputyössään Helsingin Kallion sisäpihat, jonka hän teki Hämeen ammattikorkeakoulun maisemasuunnittelun koulutusohjelmassa vuonna 2008. Pihojen yhdistäminen puistomaisiksi korttelipihoiksi lisäisi Virtasen mukaan sosiaalista kanssakäymistä ja toimintamahdollisuuksia. Istutukset ja lisääntynyt valo ja tila tekisivät pihoista viihtyisämpiä.

Piha on erityisen tärkeä lapsille, kotiäideille ja vanhuksille, mutta pihan parantaminen tuo lisäarvoa koko kiinteistölle. Asuntojen arvot nousevat ja asumisen laatu paranee. Yhteispihan etuna on vehreyden lisäksi sen, että leikkipaikat ja jätehuolto voidaan järjestää toimivammin ja kustannustehokkaammin kuin jos jokainen taloyhtiö järjestäisi ne itse. Myös kiinteistönhoitotyöt helpottuvat.

Yhteispiha on myös turvallisempi. Siisteys ja hyvä valaistus karkottaa ei-toivotut vierailijat ja estää ilkivaltaa.

Pihasta ei aina saa vihreää keidasta tai ainakaan puiden istuttaminen ei välttämättä onnistu, jos piha on kallioinen tai sen alla on rakenteita. Tällöinkin asfaltti voidaan vaihtaa eläviin pintoihin ja vihreyttä tuoda paikalle ruukkukasveilla.

Yhteispeli joskus hankalaa

Yhteinen piha edellyttää usean taloyhtiön yhteistyötä. Kun päätösten tekeminen yhdessäkin taloyhtiössä on usein vaikeaa, miten useampi taloyhtiö pystyy sopimaan asioista keskenään? Miten ratkaistaan esimerkiksi se, kuka saa kulmalleen leikkipaikan, kuka jäteaseman ja kuka oleskelutilan? Moni yhteispihahanke kaatuu siihen, ettei asioista päästä yhteisymmärrykseen.

Hallinnollisesti pihojen yhdistäminen ei onneksi ole hankalaa, jos puhutaan vain toiminnallisesta yhdistämisestä.

- Korttelipihojen toiminnallinen yhdistäminen voidaan tehdä taloyhtiöiden välisten keskinäisten kirjallisten sopimusten perusteella esimerkiksi poistamalla tonttien väliset raja-aidat, sanoo maisema-arkkitehti Pia-Liisa Orrenmaa Helsingin kaupungin rakennusvalvontavirastosta.

- Pihatoimintojen muuttaminen yhteisiksi ja pihatilojen avaaminen korttelin yhteiseen käyttöön saattaa olla hyvinkin vaikea toteuttaa jälkikäteen, kun kyseessä on vakiintunut tilanne ja monta osallisena olevaa taloyhtiötä., Orrenmaa jatkaa.

Orrenmaa mainitsee esimerkkinä Töölön umpikorttelit, joissa asemakaavan tavoitteena on ollut yhteispihojen aikaansaaminen. Tavoitteeseen ei kuitenkaan useinkaan ole päästy. Syyt löytyvät korttelien tonttijaosta, tonttien välisistä aitaamista vaativista tasoeroista ja viime kädessä yhteisen tahtotilan puutteesta.

- Pyrkimyksiä pihojen toiminnalliseen yhtenäistämiseen on toki ollut, mutta usein hankkeet ovat osoittautuneet niitä vetävälle taholle ylivoimaisen vaikeaksi, Orrenmaa kertoo.

Päätökset yhtiökokoukseen

Kun pihatoimintoja yhdistetään, päätökset kannattaa tehdä yhtiökokoustasolla tai vaihtoehtoisesti on vähintäänkin kirjallisesti valtuutettava hallitus tai talon edustaja toimikunnassa tekemään päätöksiä, neuvoo toiminnanjohtaja Kai Haarma Kiinteistöliitto Uusimaasta. Haarman mukaan uusi asunto-osakeyhtiölaki ei tuo muutoksia yhteispiha-asioiden käsittelyyn.

Jos toimintojen yhdistämisen sijaan tarkoitetaan kokonaan uuden yhteispiha-alueen muodostamista, eli sitä, että piha-alueesta tehdään oma tontti, johon ympäröivillä taloyhtiöillä on rasiteoikeus, hanke vaatii kaavamuutoksen kautta tapahtuvia uusia tonttijärjestelyjä ja rasitesopimuksia, Orrenmaa kertoo.

- Prosessina tämä on vanhoilla alueilla erittäin haasteellista. Yhteispihoja on kuitenkin menestyksekkäästi suunniteltu ja toteutettu uusille alueille, esimerkiksi Helsingissä Arabianrantaan, jossa asia on päätetty jo asemakaavavaiheessa.

Lupa-asiat kuntoon

Pihojen peruskorjaaminen ei periaatteessa ole luvanvaraista. Myös pihojen, kuten rakennustenkin korjaamisessa on lähtökohtaisesti kuitenkin aina noudatettava asemakaavamääräyksiä.

- Esimerkiksi joillakin suojelluilla alueilla asemakaava saattaa sisältää pihoja ja sen kasvillisuutta koskevia määräyksiä, jotka on kunnostuksessa huomioitava. Suojeltujen rakennusten pihojen pitäisi lähtökohtaisesti muodostaa rakennuksen arkkitehtuurin kanssa yhteensopiva kokonaisuus huolimatta siitä, onko asemakaavassa pihaa koskevia määräyksiä vai ei. Tämä tarkoittaa rakennuksen rakentamisaikakauteen ja arkkitehtuuriin soveltuvia materiaaleja, tilaratkaisuja ja kasveja, Orrenmaa kertoo.

Jos pihanparannukseen tai pihojen yhdistämishankkeisiin sisältyy esimerkiksi autopaikkojen uudelleenjärjestelyä tai merkittävästi kaupunkikuvaan vaikuttavia järjestelyjä tai rakennelmia, kuten suurten jätesuojien, katosten tai vastaavien rakentamista, vaaditaan muutostyölle tai rakennelmalle maankäyttö- ja rakennuslain mukaan toimenpidelupa.

Lupakäytännöt vaihtelevat paikkakunnittain. Helsingissä jätesuojien rakentaminen on pääosin vapautettu luvanvaraisuudesta, joitakin tilanteita lukuun ottamatta. Jätesuojien rakentamiseen on Helsingissä olemassa hiljattain valmistunut ohje, joka on ladattavissa rakennusvalvontaviraston nettisivuilta. Riippumatta siitä, tarvitaanko jätesuojien rakentamiselle toimenpidelupa vai ei, on aina kuitenkin noudatettava voimassa olevia paloturvallisuusmääräyksiä sekä huolehdittava riittävien etäisyyksien ja oikeanlaisen tuuletuksen avulla siitä, ettei jätekatos aiheuta terveyshaittaa.

Helsingin rakennusjärjestys velvoittaa lisäksi, että rakennelman (jätesuojan, aidan tms.) sijoittamiseen lähemmäksi naapurin rajaa tarvitaan rajanaapurin suostumus. Aitojen rakentamisesta on olemassa pääkaupunkiseudun kaupunkien sopimia yhteisiä käytäntöjä, joiden perusteella osa aidoista on vapautettu toimenpideluvasta.

Esteettömyys huomioitava

Maankäyttö- ja rakennuslain 167 § määrää lisäksi, että tonttia tai rakennuspaikkaa ei saa käyttää niin, että sen rakennusluvassa istutettaviksi osoitetut alueet, leikkipaikat tai oleskelualueet taikka muut asumisviihtyisyyteen vaikuttavat alueet supistuvat. Rakennusluvassa osoitetut ja hälytysajoneuvoja tai huoltoajoa varten tarkoitetut kulkuyhteydet tulee säilyttää ajokelpoisina.

Pihojen perusparannuksia tai yhdistämishankkeita toteutettaessa myöskään esteettömyyttä ei lähtötilanteeseen verrattuna saa pihalla huonontaa. Esteettömyydestä on olemassa tarkemmat ohjeet Suomen rakentamismääräyskokoelman osissa F1 ja G1. Helsingin rakennusvalvontavirastolla edellä mainituista määräyksistä oma tulkintaohje, joka on ladattavissa viraston nettisivuilta.

Lisäksi lasten leikkipaikkoja koskevat tiukat EN-turvanormit, jotka tulee huomioida.

Puiden kunto kannattaa tarkistaa

Pihahankkeiden yhteydessä on hyvä selvittää myös pihalla kasvavien puiden kunto. Kunnollisilla tutkimuslaitteilla tehty kuntoarvio antaa hyvän pohjan puiden hoitoa ja mahdollista uusimista varten.

Helsingissä rakennusjärjestyksen 52 § velvoittaa kiinteistön haltijaa valvomaan kiinteistön puiden kuntoa. Jos puu on ympäristölleen vaarallinen, on kiinteistön haltijan ryhdyttävä tarpeellisiin toimenpiteisiin. Mahdollisissa vahinkotapauksissa kiinteistön haltija vastaa puun aiheuttamista vahingoista. Ympäristölleen vaarallisen puun saa Helsingin rakennusjärjestyksen mukaan kaataa ilman lupaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaava- ja rakennuskieltoalueella puiden kaataminen edellyttää lupaa, ellei toimenpidettä voida katsoa vähäiseksi. Vähäisyyden arvioiminen jää aina rakennusvalvontaviranomaisen tehtäväksi.

Puiden kaatamisen osalta käytännöt saattavat vaihdella kunnittain. Helsingissä puita saa joissakin tapauksissa kaataa joko kokonaan ilman lupaa rakennusvalvontaviraston oman puunkaato-ohjeen perusteella tai viranomaisen myöntämän puunkaatolausunnon perusteella Lisäksi Helsingissä on olemassa eri virastojen edustajista koottu ns. puiden katselmusmiehistö, joka voi epäselvissä tapauksissa antaa lausunnon siitä, tarvitaanko puiden kaatamiselle lain edellyttämä maisematyölupa vai ei. Yleensä miehistö kutsutaan koolle, kun kyseessä on jokin suurehko suunniteltu kaatotyö.

Ulkopuolinen suunnittelija avuksi

Yhteispihahankkeet ovat usein vaativia hankkeita, joiden toteuttamiseen saattaa edellä luetellun mukaisesti liittyä monia määräyksiä ja rajoitteita. Siksi toteutussuunnitelma tulee Orrenmaan mukaan teettää ammattilaisella, joita ovat esimerkiksi maisema-arkkitehdit ja suunnitteluhortonomit.

- Taloyhtiöiden kannattaa suunnittelutarjousta tilatessaan varmistua suunnittelijan koulutuksesta sekä pyytää referenssitietoja vastaavista aikaisemmista suunnitteluhankkeista, Orrenmaa neuvoo. Tutustumiskäynti jo toteutetussa kohteessa ennen työn tilaamista on suositeltavaa, koska se kertoo paljon suunnittelijan ammattitaidosta.

Kun pihasuunnitelma teetetään ulkopuolisella suunnittelijalla, pystytään suunnitelman sisällöstä usein myös keskustelemaan neutraalimmin kuin siinä tapauksessa, että suunnitelmaa lähdettäisiin toteuttamaan muutaman taloyhtiön asukkaan oman ehdotuksen pohjalta. Taloyhtiöissä erityisesti piha-alueilla tapahtuvat muutostyöt saattavat joskus kärjistyä ja henkilöityä tarpeettomasti.

Koulutettuja viheralan ammattilaisia löytyy Viherympäristöliitosta: www.vyl.fi.