Aso vakiinnuttanut asemansa
Kiinteistölehti 1/2010, Talous

1980-luvun lopun hullut vuodet synnyttivät asuntomarkkinoille uuden, kohtuuhintaisen asumismuodon vuokra- ja omistusasumisen rinnalle. Suhdanteet ovat 20 vuoden aikana sahanneet ylös ja alas, mutta asumisoikeusjärjestelmä on pitänyt pintansa. Teksti: Päivi Karvinen

Asumisoikeusasumista on näkökulmasta riippuen verrattu niin vuokra- kuin omistusasumiseen. Asukkaan maksama 15 % omarahoitusosuus ja pysyvä asumisoikeus viittaavat omistusasumiseen, mutta kuukausittaisen käyttövastikkeen suuruus puolestaan vuokra-asumiseen samoin kuin se, ettei asuntoa koskaan voi lunastaa omaksi.

Lisäksi suurimman osan Suomen noin 34 000 asumisoikeusasunnosta omistavat isot kiinteistönomistajat kuten Asokodit, Avara, TA, Varsinais-Suomen Asumisoikeus, Helsingin Asumisoikeus ja Asuntosäätiö. Monet näistä yhtiöistä omistavat myös vuokra-asuntoja.

– Näen asumisoikeusasumisen olevan lähempänä vuokra-asumista kuin omistusasumista, koska asukkailla ei ole mahdollisuutta lunastaa asuntoja omakseen eikä kerryttää sillä tavalla varallisuuttaan, toteaa hallitusneuvos Liisa Linna-Angelvuo, joka on vastannut reilun vuoden verran Ympäristöministeriössä asumisen ryhmän päällikkönä järjestelmän lakiin ja lainoitukseen liittyvistä asioista. – Minä mielelläni lopettaisin vertailun ja vastakkainasettelun omistus- ja vuokra-asumiseen. Tämä ei ole vuokra-asumisen kaltaista, eikä omistusasumisen kaltaista vaan asumisoikeusasumisen kaltaista asumista, pohtii Kari H. Bergqvist, joka on Asokotien yhtiön hallituksen asukasedustaja.

Järjestelmään kuuluu lakisääteisenä osana asukashallinto, mutta ylintä päätäntävaltaa kiinteistöjen hallinnassa käyttää talon omistava yhtiö.

Isoja toimijoita ja yhdistyksiäElokuun alussa 1990 voimaan astunut laki asumisoikeusasumisesta antoi aluksi mahdollisuuden vain isoille toimijoille tehdä asumisoikeusasuntoja, mutta vuodesta 1994 lähtien myös asukkaiden yhdistyksillä on ollut mahdollisuus talojen rakennuttamiseen.

– Isojen toimijoiden kautta on syntynyt volyymiä. Jos tuotanto olisi lähtenyt yhdistyspohjalta, ei meillä olisi tätä määrää asumisoikeusasuntoja. Yhdistyksethän ovat pieniä toimijoita ja jos yksittäisestä talosta muuttaa asukkaita pois, niin talo voi olla aikamoisissa taloudellisissa vaikeuksissa, ellei uusia asukkaita löydy tilalle, kertoo kehittämisjohtaja Markku Tahvanainen ympäristöministeriöstä. Hänen mielestään hyvin ja vastuullisesti hoidettu yhdistyspohjainen yhteisö voi myös tuoda innovatiivista otetta asumisoikeusjärjestelmään.  – Asokonsepti vaatii osaamista monella tasolla. Toivoisin, että yhdistyksistä voitaisiin saada toimivia, mutta kyllähän ne ovat haavoittuvaisempia kuin ammattimaisen toimijan omistuksessa oleva kiinteistö. Jos on vaan innokkuutta ja osaaminen puuttuu, niin siinä on iso riski, toteaa puolestaan Linna-Angelvuo.Yhdistyksiä on perustettu Suomeen vain muutamia. Taloudelliset vaikeudet ovat realisoituneet joissakin yhdistyksissä jopa konkurssiin saakka, mutta jäljelle jääneet ovat pärjänneet hyvin nimenomaan pätevien jäsentensä ansiosta tai ulkoistamalla eri toimintoja ammattilaisille. Näin on tehty esimerkiksi vuonna 1996 perustetussa Kanta-Suomen Asumisoikeusyhdistyksessä, jonka omistuksessa on 76 asuntoa yhdeksässä kiinteistössä Tuusulassa, Keravalla, Riihimäellä ja Kirkkonummella. Yhdistys on ulkoistanut kaiken muun toiminnan paitsi kiinteistön huollon.– Yhdistyksemme toimii samoilla periaatteilla kuin isot toimijat paitsi että asukkaat hoitavat itse kiinteistön huoltotoiminnan. Sillä on haettu säästöjä asumiskustannuksiin, kertoo yhdistyksen asiamies Reino Yli- Honkola. 

Yhdistyksissä vastikkeiden määräytymisestä päättää yhdistyksen asukasjäsenet. Isojen asumisoikeusyhteisöjen asunnoissa vastikkeista päättää pääosin omistajayhteisö, mutta asukkaat pääsevät monissa yhtiöissä yhdistysmallin tavoin halutessaan vaikuttamaan hoitovastikkeeseen. Ruotsin malli lähellä Suomen asunto-osakeyhtiöitä  

Yhdistysmallin kannattajat ovat viime aikoina voimakkaasti kritisoineet suomalaista asumisoikeusjärjestelmää isoja toimijoita suosivaksi ja ottavat vertailukohteekseen usein Ruotsin asumisoikeusmallin.  

Kritiikin taustalla on asumisoikeusasunnoista maksettavien vastikkeiden hintataso. Moni haluaisi, että vastikkeiden pitäisi laskea sitä mukaa kuin talo vanhenee ja lainaa maksetaan pois.  Tosin moni unohtaa, että tulevia korjauksia varten pitää joko kerätä rahaa tai ottaa uutta lainaa. Laki määrittää, ettei asumisoikeusasunnon vastike saa ylittää käyttöarvoltaan vastaavanlaisen vuokra-asunnon vuokraa.Ruotsin malliin vertaaminen ontuu sikäli, että asumisoikeusasuminen Ruotsissa on tänä päivänä hyvin lähellä suomalaista asunto-osakeyhtiömallia. Esimerkiksi asuntojen hinnat ovat vapaat ja korjausvastuu kiinteistöstä on yksittäisellä yhdistyksellä, mikä tarkoittaa sitä, että asukkaan asumiskustannukset nousevat rajusti, jos taloon pitää tehdä isoja korjauksia. Ruotsissa yksityinen ihminen ei voi omistaa suoraan kerrostaloasuntoa, vaan ne ovat asumisoikeusyhdistysten omistuksessa. Ruotsin 4,4 miljoonasta asunnosta 18 % on asumisoikeusasuntoja, 43 % omakoti- tai pientaloja ja 39 % vuokra-asuntoja.– Asunnon hinnan määrittely poistui jo 30 vuotta sitten. Hintasäännöstelyn aikaan maksettiin suuria summia asukkaiden kesken pimeästi. Nykyisin asuntojen hinnat määräytyvät vapaasti markkinahinnan mukaan. Tukholman keskustan läheisyydessä asunto saattaa maksaa jopa 60 000 kruunua (6 000 €) neliöltä, kertoo Ruotsin suurimman asumisoikeusosuuskunnan HSB:n johtaja Kent-Olof Stigh. 

Hän myöntää, että varsinkin nuorilta asumisoikeusasuntojen hinnat ovat karanneet jo aikaa sitten käsistä. 

Ruotsin asumisoikeusjärjestelmä muuttui radikaalisti erityisesti 90-luvun alussa, kun valtio lopetti niiden tukemisen. Tuolloin monet yhdistykset ajautuivat konkurssiin ja suuri osa on sen jälkeen ollut HSB:n kaltaisten katto-organisaatioiden jäseniä turvatakseen taloutensa.   

Jo vuonna 1993 valmistuneessa tutkimuksessaan Peter Fredriksson totesi, että kansallisesti erinimiset hallintamuodot voivat olla sisällöltään hyvinkin samankaltaisia kuten Ruotsin asumisoikeusasuminen ja Suomen asunto-osakeyhtiöasuminen. Eroavaisuuksiakin oli ja on, sillä Ruotsissa toimii edelleen yhdistysmalli, jossa asukkaalla on mahdollisuus päästä eroon yhdistyksen jäsenyydestä kolmessa kuukaudessa, mutta:– Hän tosin menettää asunnostaan maksamansa rahat, ellei löydä asuntoon itse uutta asukasta. Asunnon hallinta siirtyy tuolloin yhdistykselle, joka voi sitten vapaasti myydä asunnon, kertoo Stigh. 

Stighin mukaan ongelmana ovat muuttotappiopaikkakuntien yhdistykset. Ne eivät välttämättä saa edes pankista korjaustoimintaan tarvittavaa lainaa, jos yhdistyksen omistamassa talossa on liian monta tyhjää asuntoa.  

Korjaustoiminnan puolelta taas löytyy yhteneväisyyksiä suomalaisiin asunto-osakeyhtiöihin.– On olemassa yhdistyksiä joissa laitetaan korjaustoimintaa varten säästöön vain minimi, jotta vastikkeet saadaan pidettyä alhaisina. Näin tehdään varsinkin yhdistyksissä, joissa on vanhoja jäseniä, kertoo Stigh. 

Suomen laista tuli tiukka

Suomen asumisoikeuslain valmistelussa on aikoinaan pyritty välttämään Ruotsin mallin heikkouksia. Laista tuli tiukka. Se on kompromissi, jossa on pyritty ottamaan huomioon niin asukkaan, omistajayhtiöiden kuin valtionkin edut.– Asumisoikeusasunto on asukkaan kannalta tietyllä tavalla turvallisin ja riskittömin asumistapa Suomessa. Aravavuokra-asuntokin muuttuu jossain vaiheessa vapaaksi ja voidaan myydä. Asunto-osakepuolellakin on erilaisia tilanteita, jotka luovat epävarmuutta, mutta asoasunto pysyy asumisoikeusasuntona ikuisten käyttörajoituksia vuoksi, pohtii Markku Tahvanainen. 

– Järjestelmästä tuli hieman jäykempi kuin olisimme halunneet. Tavoitteenamme oli, että asokohteet kelpaisivat rahoituslaitoksille vakuuksiksi ja sen takia halusimme välttää niin sanottuja ikuisia rajoituksia, toteaa rakennusneuvos Ben Grass, joka toimi lain valmistelun aikaan VVO:n konsernijohtajana ja oli aktiivisesti hankkimassa uutta järjestelmää Suomeen. VVO myös tuotti ensimmäiset asumisoikeusasunnot Suomeen. 

Grassin mukaan VVO lähti kehittämään asumisoikeusjärjestelmää saadakseen asukkaat mukaan talojen rahoittamiseen aikana, jolloin vuokra-asuntotuotannolle oli vaikea saada pankeista rahoitusta. Tilanne toki muuttui nopeasti laman aikana, jolloin omistusasuntotuotanto pysähtyi, tontteja tuli tarjolle todella hyviltä paikoilta ja valtion tukema asuntotuotanto piti jopa suomalaista rakennustoimintaa tuotannollaan pystyssä. 

– Lakiin tullut järjestysnumerokäytäntö oli myös mielestämme häiritsevän byrokraattinen. Ennen kaikkea halusimme luoda asumismuodon, josta asukas pääsee riskittömästi eroon ja pystyy helposti vaihtamaan asuntoa. Nämä tavoitteet eivät kaikilta osin toteutuneet, pohtii Grass. 

Myös Markku Tahvanaisen mielestä nykyinen järjestelmä on erityisesti järjestysnumerokäytännön osalta turhan byrokraattinen ja voi johtaa asukkaan kannalta huonoon lopputulokseen. Jos asukas haluaa vaihtaa asuntoa, järjestysnumero voi pakottaa hänet muuttamaan pois tutuksi tulleesta pihapiiristä. 

Asumisoikeusjärjestelmän suuresta tarpeellisuudesta aikoinaan kertoo se, että laki polkaistiin voimaan puolessa vuodessa. Grass kiittelee erityisesti ympäristöministeriön virkamiesten Seija Heiskanen-Frösenin ja Hannu Junkkarin panosta lain valmistelussa. 

Järjestelmän kehittäminen on tasapainoilua 

Liisa Linna-Angelvuo toteaa, että lain perusperiaatteet ovat edelleen kestäviä ja säilyttämisen arvoisia, mutta järjestelmän yksityiskohtia pitää aika ajoin tarkastella, jotta se säilyy elävänä.Järjestysnumerokäytäntö on ympäristöministeriön listalla niistä asioista, joita parhaillaan tarkastellaan. Samaisella listalla ovat myös kuntien rooli asukasvalintaprosessissa ja käyttövastikkeen määräytymisen valvonta sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn rooli valvonnassa. – Olemassa olevan käytännön muuttaminen toiseksi on haastavampaa kuin jos aloitetaan puhtaalta pöydältä. Täytyy tarkasti miettiä, miten muutokset tehdään, kun joillekin on jo syntynyt niin sanottuja saavutettuja etuja. Eri osapuolten edut täytyy osata ottaa huomioon, että säilytetään kysynnän ja tarjonnan tasapaino.Järjestysnumerokäytäntö tarkoittaa, että asuntoa haluavan pitää hakea paikkakunnan asuntotoimistosta itselleen järjestysnumero. Samaa asuntoa hakevista asunnon saa se, jolla on pienin järjestysnumero. Käytännöllä on haluttu turvata asukkaiden tasavertainen kohtelu. Ennen kuin asukas voi muuttaa asuntoon, kunta tarkistaa myös alle 55-vuotiailta asukkailta varallisuuden.  – Asumisoikeusjärjestelmää pitäisi kehittää muun muassa luomalla uusia tuotteita kuten esimerkiksi senioritaloja. Myös sen takia pitäisi miettiä järjestysnumerosysteemistä luopumista, koska se estää tuollaisten tuotteiden kehittelyn, perustelee Kari H. Bergqvist.

Vuonna 2006 poistuivat varallisuusrajat 55 vuotta täyttäneiltä. Asumisoikeusasumista haluttiin laajentaa vanhemman ikäpolven mahdollisuudeksi vapauttaa esimerkiksi omistusasunnossa kiinni olevia varoja oman hyvinvoinnin edistämiseen. Mahdollisuutta on käytetty tehokkaasti hyödyksi ja asumisoikeusasukkaiden keski-ikä on noussut.

Omistajayhteisöjen tuotot tarkasti rajattu

Lakiin kirjattiin myös kiinteistöjen ylläpito omakustannusperiaatteella. Asumisoikeustalot ovat siis voitonjakorajoitteisia eli omistajat eivät voi saada yhtiöstä ulos muuta kuin 8 %: koron maksamalleen pääomalle. Sitä summaa ei kuitenkaan tarkisteta indekseillä, kuten asukkaan maksamaa asumisoikeusmaksua tarkistetaan rakennuskustannusindeksillä. – Yhtiön kannalta katsottuna riskit ja tuotot eivät ole oikeassa suhteessa. Yhtiön vastuulla on 85 % lainoista ja sen lisäksi yhtiö vastaa asukkaiden maksamien, indeksillä tarkistettujen asumisoikeusmaksujen takaisinmaksusta, painottaa Asokotien toimitusjohtaja Marko Pyykkönen. Asokodit on suurin asumisoikeusasuntojen omistaja Suomessa.  

Asumisoikeusasunnot on tuotettu Suomessa pääosin valtion tukemalla lainoituksella. Yhtenäislainojen heikkous on se, että niitä ei pystytä lyhentämään riittävästi ennen korjaustoimintaan tarvittavien uusien lainojen ottamista. Siinä on suurin syy, miksi vastikkeet eivät asukkaiden toiveiden mukaan alene tulevaisuudessakaan. – Silti valtion tukema lainoitus on ollut ainoa mahdollinen rahoitusmuoto ainakin meidän yhtiössämme. On se paljon riskittömämpi vaihtoehto kuin kovan rahan lainoitus, perustelee Pyykkönen.

Liisa Linna-Angelvuon mukaan lainaehtoihin ei ole tekeillä muutoksia. – Järjestelmä on vetänyt hyvin, joten ei ole akuuttia tarvetta lisärasvaamiseen. Tässä suhdannetilanteessa olisi myös täysin epärealistista ajatella, että saataisiin läpi mitään muutoksia.Uusia asuntoja tulossa runsaasti 

Asumisoikeusasuntojen tuottaminen lähti viime vuonna pitkästä aikaa reippaaseen kasvuun. Aloituksia oli lähes 3000 asunnon verran eli saman verran kuin vuokra-asuntoja lähti liikkeelle. Tuotantoa auttoi rakentamisen hinnan halpenemisen lisäksi valtion tukitoimet, jotka käynnistettiin pikavauhdilla taantuman iskiessä vuoden 2008 syksyllä.– Se osoittaa järjestelmän kiinnostavuuden niin toimijoiden kuin asukkaidenkin näkökulmasta.

Kysyntä synnyttää tuotantoa. Olisi nimittäin voinut käydä niinkin, että tuotannon jakauma olisi ollut toisenlainen, ellei kysyntää olisi ollut, toteaa Linna-Angelvuo.Tällä hetkellä eletään aivan toisenlaisessa tilanteessa kuin järjestelmän alkutaipaleella 90-luvun alussa, jolloin asuntolainojen korot olivat kaksinumeroisia ja asuntojen hinnat huimia.  Miksi järjestelmää edelleen tarvitaan?– Siksi kun jokaisella ihmisellä on oikeus asua niin, ettei kaikki varat mene asumiseen. On järkyttävää, kuinka paljon joudutaan maksamaan asumisesta ainakin Helsingin seudulla, perustelee Asokotien toinen hallituksen asukasjäsen Virve Kuurne, joka myöntää etsineensä viimeiset 10 vuotta omistusasuntoa pääkaupunkiseudulta. Tähän saakka asumisoikeusasunnossa asuminen on ollut edullisempaa.

Kuurneen mielestä järjestelmän hyviä puolia ei kuitenkaan tunneta tarpeeksi hyvin.– Kun on epävakaa taloustilanne, ei tarvitse ottaa sitä 300 000 euroa lainaa vaan voit ottaa 30 000 euroa saadaksesi asunnon itsellesi. Onhan se ihan eri asia.

Suurimmat asumisoikeusasuntoja omistavat yhteisöt perustivat viime vuonna Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n edistämään asumisoikeusasumisen tietoutta. Yhdistys järjestää 2.9.2010 juhlaseminaarin Finlandia-talolla. Seminaarissa muun muassa julkaistaan kevään aikana toteutettava tutkimus asumisoikeusasukkaiden näkemyksistä järjestelmän nykytilasta ja kehittämistarpeista.

Asumisoikeusjärjestelmä

• Asunnon hakemista varten tarvitaan järjestysnumero• Asuntoon pääsee maksamalla 15 % asunnon hankinta-arvosta -  ei siis markkina-arvosta • Sen jälkeen maksetaan kuukausittain käyttövastiketta• Asuntojen välityksen hoitaa omistajayhtiö tai yhdistys – ei koskaan yksityinen henkilö• Asunnoissa ei ole tulorajoja• Varallisuusrajat koskevat alle 55-vuotiaita hakijoita• Asunnosta pääsee eroon viimeistään 3 kk kuluttua luopumisilmoituksen jättämisestä• Asumisoikeusmaksun saa takaisin pois muuttaessa rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna