Yhdistyneessä Berliinissä asuntojen hinnat eivät loikkaa
Kiinteistölehti 10/2009, Ulkomaat

Berliinin kiinteistöjen kunnostus- ja perusparannustyöt ovat vaatineet paljon työtunteja ja rahaa. Tässä berliiniläiset ovat onnistuneet oikein hyvin, sillä eroja Itä- ja Länsi-Berliinin kiinteistöjen välillä tänä päivänä tuskin huomaa. Teksti ja kuvat: Liisa Kallio

Kiinteistöalan Koulutuskeskus järjesti johtavien ammatti-isännöitsijöiden (AIT) koulutukseen liittyen opintomatkan Berliiniin toukokuussa. Matkaa valmisteltiin koulutuksesta vastaavien ja opiskelijoiden yhteistyönä.

Ryhmään kuului yhdentoista AIT -opiskelijan lisäksi KIINKOn koulutusjohtaja Liisa Kallio. Erinomaisena matkanoppaana Berliinissä toimi Helni Dill. Tavoitteena oli tutustua saksalaiseen ja erityisesti berliiniläiseen asumiseen, kiinteistöjen ylläpitoon, vuokraustoimintaan, kiinteistömarkkinoihin, ja erityisesti energiatehokuutta lisäävään korjausrakentamiseen.

Saksalainen nelikenttä

Helni Dill avasi Saksan historiaa, muun muassa maan jakautumista neljään osaan; pohjoinen luterilaisuus ja eteläinen katolisuus ja tietysti itä vastaan länsi. Samalla sivuttiin asuntotilannetta näillä alueilla ja vaurauden painottumista Etelä-Saksaan.

Toimistopäällikkö Antti-Jussi Heilala Finpro Deutschlandista loi katsauksen asuntomarkkinoihin. Enemmistö saksalaisista asuu vuokralla. Vain noin 40 % asuu omistusasunnoissa, Berliinissä omistusasumisprosentti on jopa alle 20 %. Berliinistä kuitenkin hankitaan edullisia asuntoja joko omaksi kaupunkiasunnoksi tai vuokrakohteeksi. Asuntomarkkinoiden kriisi kohteli Berliiniä lempeästi. Tämä johtui mm. siitä, ettei Berliiniin ollut taloudellisesti kannattavaa sijoittaa ennen muurin murtumista. Sen jälkeen Berliini alkoi kiinnostaa. Venäläiset ovat uusi sijoittajaryhmä, ja he ovat tulleet jäädäkseen.

Asuntojen kysyntä on jatkunut tasaisena, koska Berliinissä on Euroopan pääkaupunkien alhaisimmat asuntohinnat. Vanhoissa kiinteistöissä neliöhinnat vaihtelevat 1500 - 2000 €/m². Uusissa kohteissa hintapyyntö voi olla jopa yli 4000 €/m². Laman merkit näkyvät suoraan asuntojen hinnoissa mm. siksi että Suur-Berliinin työttömyys on kasvussa. Suuria tehtaita on suljettu eikä uusia työpaikkoja ole syntynyt toivottuun tahtiin.  

Köyhä mutta seksikäs Berliini

Berliinistä on 2000-luvulla tullut erityisesti opiskelijoiden ja nuorten Eurooppalaisten kiinnostuksen kohde. Berliini on Saksan politiikan, historian, kulttuurin, median ja turismin keskus. Kulttuuritarjonta on koko Euroopan tasolla korkealaatuista. Kaupungissa vierailee kahdeksan miljoonaa turistia vuosittain. Berliini valloittaa puistokaduillaan ja katukahviloillaan. Viidennes pinta-alasta viidennes on puistoa. Puita löytyy arviolta 475 000 kpl, joista 450 on suojeltu ja 25 kpl saksalaisella järjestelmällisyydellä numeroitu ja nimetty. Kaupunki on myös shoppailijan paratiisi.

Suurimpia työllistäjiä ovat kemian ja farmasian tehtaat. Autoala ei ole hallitseva, sen tehtaat ovat Saksan eteläisimmässä osassa. Vain BMW:n moottoripyöriä valmistetaan vielä Berliinissä. Rakennukset ovat lähinnä 3 - 5 –kerroksisia. Tornitaloja ei kaupunkikuvassa juuri ole, joitakin uusia esimerkiksi Poztsdamer Plazin alueelle rakennuttaja lukuun ottamatta. Saksan liittohallinnon hallintovirkamiehistöstä noin puolet on muuttanut Berliiniin. Osa hallinnosta on edelleen Bonnissa.

Arkkitehti Hans Jörg Duvigneau (GSW-asuntoyhtiön entinen tekninen johtaja) täydensi Heilalan alustusta kertomalla mm. asumista sääntelevän lainsäädännön kehittymisestä sekä sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon kehittymisestä sekä asuinalueiden suunnittelusta sekä rahoituksesta.

Vuokra-asuntokannasta suurin osa on institutionaalisten kiinteistönomistajien hallussa, kuten kuntien ja valtiollisten tahojen sekä erilaisten säätiöiden ja yleishyödyllisten yhteisöjen, mm. kirkkojen omistuksessa. Yhden omistajan vuokratalot ovat yleisiä. Myös yksityiset henkilöt hankkivat asuntoja joko omaan tai sijoituskäyttöön vuokraamalla ne edelleen. Tämä oli Duvigneau’n mukaan merkittävä investointikohde vaikka Saksassa säännöstellään vuokria. 

Saksassa on edelleen valtion tukemaa asuntotuotantoa. Sitä ylläpidetään ja kehitetään myös valtion lainoilla. Vanhempi asuntokanta on lähes kokonaan valtion lainoittamaa. Kunnat eivät ole ainoita sosiaalisen rakentamisen tahoja, vaan se on Saksassa mahdollista myös sijoittajille. Tämä on luonut maahan omat sääntönsä. Nyt asuntojen korjausrakentamisessa satsataan eniten energia-asioihin. Suomessa tulee mahdollisesti EU kurittamaan taloyhtiöitä joiden energialuokka on liian alhainen.

Vuokralaisella on kohtuullisen hyvä lainsäädännöllinen suoja. Vain poikkeustapauksissa, kuten poliisi- tai muissa esimerkiksi kiinteistön turvallisuutta uhkaavissa tilanteissa tai suurissa korjaustoimenpiteissä voidaan huoneistoon päästä ”ilman huoneiston haltijan lupaa”.

Lavuaari mukaan kun muutetaan

Vuokra muodostuu yleisesti kylmästä vuokrasta, esim. keskivuokra n. 6 €/m², lisäksi tulevat käyttökulut noin 2,5 – 3 €/m² riippuen talon iästä ja korjaustarpeesta. Lämmityksenä on kaukolämmitys 1960-luvun taloissa, mutta vielä löytyy paljon öljyllä ja kivihiilellä lämpiäviä kiinteistöjä.

Huoneistot myydään tai vuokrataan yleensä ilman kalusteita. Yleisesti keittiön ja kylpyhuoneen kalusteet hankkii vuokralainen, ellei edellinen vuokralainen myy niitä uudelle asukkaalle. Pienet korjaukset pienet hoitaa vuokralainen, mutta isommista vastaa omistaja, joka yleensä myös kunnostaa kalusteet ennen vuokrausta.

Asuntokauppamenettely vastaa suomalaista kiinteistökauppamenettelyä. Kerrostalohuoneisto saksalaisittain on kuitenkin kiinteistö, ei ”osake”. Päätöksenteko kiinteistön yleisistä asioista tapahtuu 1 - 2 kertaa vuodessa omistajien kokouksessa, joka vastaa meidän asunto-osakeyhtiöidemme yhtiökokousta. Omistajien kokouksessa voidaan tehdä päätös kiinteistön peruskorjauksesta ¾ enemmistöllä.

Asioiden hoidosta omistajien kokouksen väliaikana vastaa ulkopuolinen Hausverwaltung (talohallintoyhtiö), jonka voidaan katsoa vastaavan meidän isännöintiorganisaatiotamme. Yhtiövastiketta vastaa Wohngeld, joka sisältää juoksevat kulut (hallinnointi- ja kiinteistön hoitokulut) sekä remonttirahastoon kerättävän summan. Sinkut ja seniorit kohteina

Knut Höller Initiative Wohnungswiertschaft Osteuropa – IWO:sta kertoi Itä-Euroopan asuntomarkkinoiden kehittämisestä. Tarkoituksena on muuttaa asuntokannan omistaminen kohdemaissa tuottavaksi liiketoimeksi. Itä-Euroopan maissa ei ole vielä luotu malleja asuntokannan ylläpitoon.

Aikoinaan Saksan asuntomarkkinat alistettiin tyydyttämään työvoiman tarpeita rakentamalla ns. perheasuntoja. Tämän päivän ”sinkkumaailma” on hieman ristiriidassa vanhan asuntokannan kanssa. Pohjois- ja Itä-Saksassa on teollisuuden vähennyttyä ylitarjontaa asunnoista. Siitä syystä myös Berliinissä on alettu purkaa käyttötarkoituksiinsa sopimattomia asunkiinteistöjä.

Nyt IWO:n tarkoitus on luoda ”PTS”, jolla saadaan kartoitetuksi asuntokannan kunnostustarpeet. Saksassa sinkut ja ikääntyvät ihmiset luovat tarpeen kehittää kerrostaloasumista siten, että nykyisistä asunnoista saadaan yksinasujan koteja tai ikääntyville ihmisille palvelutalon omaista omistusasumista.  Saksassa on kaupunkeja, joissa joka neljäs asukas on ulkomaalaistaustainen. Tämä ja ihmisten ikääntyminen yhdessä energian säästöpaineiden kanssa luo haasteita asuntopalvelujen tuottajille. Maahanmuutto on kuitenkin Saksan taloudelle erittäin merkittävää. On ennustettu, että 2050 väkiluku on pienempi kuin 1990-luvun alkupuolella. Työntekijöitä siis tarvitaan. Nykyään osa maahanmuuttajista ei ole minkään maan kansalaisia. He eivät ole virallisesti statukseltaan saksalaisia, vaan ovat maassa töissä ja oleskelevat maassa.

Doktor, doktor

The European Training Center for Real Estate and Housing Managementin (EBZ) koulutuspäällikkö Dr. Liselotte Steveling kertoi edustamastaan koulutusorganisaatiosta ja sen ohjelmista. Oppilaitoksella on jo lähes 50 vuoden historia kiinteistöalan kouluttajana sekä tutkimus- ja kehittämistehtävissä.

Oppilaitoksessa on koulutusohjelma, josta valmistuu ammattilaisia energia-asioiden hoitajiksi. Vuonna 1957 perustettu laitos tarjosi aluksi pienimuotoisia kursseja kiinteistöalan tarpeisiin. Koulutus on laajentunut noista ajoista käsittäen myös kehittämis- ja tutkimustoimintaa. 1994 saatiin status toimia yksityisen yliopiston tavoin. Oppilaitoksessa voi tänä päivänä opiskella ja saada akateemisen loppututkinnon.

Oppilaitoksen taustalla ovat kiinteistöalan tahot ja organisaatiot vastaavalla tavalla kuin KIINKOlla Suomessa. Opinnoissa panostetaan yksilöllisyyteen ja opiskelu järjestetään joustavasti opiskelijan elämäntilanteen mukaisesti. Opiskelu tapahtuu yleensä oppisopimuspohjaisesti ja yksi lukukausi maksaa noin 3500 euroa. AIT:tä (kestää meillä noin kaksi vuotta) vastaava koulutus kestää jopa kuusi vuotta ja maksaa noin 21 000 €. Opiskelijoiden keski-ikä on 45 vuotta. Kolmasosa opiskelijoista on naisia. Totesimme koulutusohjelman olevan hyvin paljon oman AIT -ohjelmamme kaltainen. Opiskeltavat aineet eivät juuri poikenneet toisistaan.

Perusteellista korjausta

Seuraavan päivän aloitimme tutustumalla kohteisiin, joissa on käynnissä tai vasta tehty peruskorjausprojekti. Kohdekäynneissä oli oppaana myös IWO:n Britta Schmigotski.

Berliinin kaupungin kiinteistöyhtiön Howogen vuokrat ovat keskimäärin 5,12 €/m², johon lisätään käyttökorvausluonteisia kuluja noin 40 %. Valtion tuella saneeratuissa kohteissa loppuosa peritään vuokralaisilta. Lain mukaan vuokralaiselta saa laskuttaa enintään 11 %.  Howoge aloitti Saksassa ensimmäisenä kokonaisvaltaiset saneeraukset kiinteistöissään. Avustuksia saneerauksiin ei saa; vain edullisia halpakorkoisia lainoja 10 - 30 vuodeksi. Howogella on uusia kohteita 1,6 %, uudehkoja kohteita 76,4 % ja vanhoja 22 %. Tyhjiä asuntoja oli 2003 6,2 %, viime vuonna 2,2 % ja nyt 1,9 %. Asukkaiden vaihtuvuus on noin 10 %.

Howoge on panostanut voimakkaasti asuinalueen kehittämiseen ja viihtyisyyteen. Se tukee paikallisia tapahtumia kuten urheilukisoja ja tekee yhteistyötä koulujen ja päiväkotien kanssa. Tavoitteena on luoda yhteisöllisyyttä alueelle.

Howoge kouluttaa asukkaiden joukosta energianeuvojia, joiden tehtävänä on opastaa asukkaita energiansäästötalkoissa. Itä-Berliinissä oli vallalla huoneistokohtainen lämmitys, joka toimi alun perin hiilillä. Sittemmin asukkaat ovat vaihtaneet kaasuun. Nykyisin kaikissa kiinteistöissä on kaukolämpö. ”Liikkuva talonmies” on vartija, joka selvittää tarvittaessa kriisitilanteet. Lisäksi vuokrataloissa toimivat ”alueapulaiset”, jotka ovat Howogen palkkalistoilla ja tekevät pienimuotoisia korjaus- ja asennustöitä huoneistoissa.

Työntekijöitä Howogella on noin 550, joista 200 huoltomiehiä. Vuokrarästejä on vain 0,5 %. Perintä on tehokasta, ”talonmies” toimittaa karhukirjeen henkilökohtaisesti. Talonmiehen palkka on noin 30 000 €/v. ja toimistohenkilön 40 000 €/v. Howogenin slogan on ”Mehr als Gewohnt” eli ”Enemmän kuin (vain) asumista”.

Näin tekee edistyksellinen osuuskuntaväki

Suuntasimme entisen Länsi-Berliinin Charlottenburgiin. Charlottenburger Baugenossenschaft Eg esitteli asuntoalue Meller Bogenin Reinickendorfissa. Asunto-osuuskunta on perustettu 1907. Se tarjoaa asumispalveluita kohtuuhinnoin. Asukkaalta peritään jäsenmaksu ja liittymismaksu. Osinkoa jaetaan vuosittain noin 2 %.

Asumismuoto on samanlainen kuin Suomen asumisoikeusasumisessa. Asumisesta laaditaan vuokrasopimus. Osuuskunnassa on tällä hetkellä jäseniä 11200. Edustajistossa on 77, hallintoneuvostossa 12 ja hallituksessa kolme jäsentä.

Hallituksen jäsenet palkataan viideksi vuodeksi kerrallaan ja valitaan käytännössä uudelleen. Toimitusjohtajaa ei ole, vaan päätäntävaltaa käyttää juoksevissa asioissa kolmehenkinen hallitus.

Charlottenburgerin haasteena on ollut energiatehokkuuden nostaminen tasolta D tasolle A. Kiinteistöissä tehtiin laajamittaisia energiantehokkuuteen liittyviä perusparannuksia ja korjauksia. Katolla sijaitsevien aurinkopaneelien avulla pystytään lämmittämään ensisijaisesti käyttövesi, jolloin muuhun lämmitykseen jää energiasta noin 7 %.

Saksassa ei tunneta asuinkerrostalojen huonekohtaista ilmanvaihtoa, se on käytössä vain toimistorakennuksissa. Osuuskunnalla on käytössään myös kuusi vierasasuntoa esimerkiksi perhejuhlia yms. varten. Ongelmatilanteita varten on kaksi sosiaalihenkilöä, jotka auttavat tarvittaessa kuten asumisneuvoja Suomessa, ja uutuutena aulapalvelu.

Muistoja Pohjolasta Tiergartenin reunalla

Ammattiohjelman lisäksi oli aikaa tutustua myös historialliseen Berliinin sekä Suomen ja Skandinavian maiden yhteiseen suurlähetystöalueeseen ja sen ”isännöintiin”. Meidät vastaanotti projektisihteeri Päivi Korbik Suomen suurlähetystöstä.

Pohjoismaat saivat ajatuksen yhteispohjoismaisesta suurlähetystöalueesta liittopäivien päätettyä siirtää pääkaupunki Bonnista Berliiniin. Vision perusteena oli ajatus yksilönvapaudesta liitettynä yhteenkuuluvuuden tunteeseen. Alueen yhteissuunnittelun arkkitehtikilpailun voitti itävaltalais-suomalainen arkkitehtipariskunta Berger ja Parkkinen. Eri maiden lähetystörakennukset suunnitteli kunkin maan arkkitehti. Rakennustyöt aloitettiin toukokuussa 1997 ja Pohjoismaiden lähetystöt avattiin lokakuussa 1999.

Kupariaita yhdistää viittä suurlähetystöä ja yhteistaloa. Kolme vesiallasta lähetystörakennusten välissä kuvastavat Pohjoismaita yhdistäviä merialueita. Rakennusten paikat aukiolla vastaavat maiden sijaintia kartalla. Yleisölle avoin yhteistalo tarjoaa konsertteja, luentoja, elokuvaesityksiä, konferensseja, näyttelytilat, tilavan terassin ja kanttiinin. Lisäksi siinä ovat konsulaattiosastot.

Yhteistalosta oikealle sijaitsee Suomen suurlähetystö. Helsinkiläisen VIIVA Arkkitehti Oy:n suunnittelema lasirakennus on verhottu vaakasuoralla lehtikuusisäleiköllä. Pohjakerroksesta löytyvät suomalaiselle sisustukselle tyypilliset tilat: naisten ja miesten saunat, jotka ovat sekä vieraiden että työntekijöiden käytettävissä.

Uljas uusi Berliini

Seuraavana aamuna lähdimme tutustumaan Berliinin nähtävyyksiin. Ensimmäiseen kohteeseen ajoimme Berliinin kalleimman asuinalueen läpi. Werderscher Marktilla Saksan ulkoministeriön läheisyydessä sijaitsevassa korttelissa on Berliinin yleisestä tilanteesta poiketen ainoastaan omistajiensa asuttamia omistusasuntoja joiden tyypillinen hintataso on 1 000 – 3 000 €/m².

Matkalla Berliinin päärautatieasemalle ajoimme Potsdamer Platzin läpi. Täällä jälleenrakennus on vielä käynnissä. Potsdamer Platzin ympärille rakennetaan pääasiassa liikekortteleita. Rautatieasemaa saapui esittelemään Steffen Kirchner Saksan rautatielaitoksesta DB:stä. Alun perin 1800-luvulla ja 1900-luvun alkupuolella Berliinissä oli kuusi rautatieasemaa, jotka eivät olleet yhteydessä toisiinsa. Kaupungin jako ja muurin rakentaminen vaikeuttivat entisestään matkustamista.

Muurin murruttua 1989 alettiin miettiä Berliinille yhtä suurta keskusasemaa. Tästä alkoi Euroopan suurimman ja moderneimman rautatieaseman rakennusprojekti, jota isäntämme DB:stä jaksoi kehua näytteeksi saksalaisesta insinööritaidosta.

Berliini sijaitsee vain viisi metriä merenpinnan yläpuolella, joten pohjavesi on hyvin lähellä maan pintaa. Koska rautatieaseman alimmat osat ovat noin 15 metriä maanpinnan alapuolella, aiheutti pelkästään asemarakennuksen perustusten ja tunneleiden rakentaminen melkoisia operaatioita. Rakennustyön aikana jouduttiin Spree -joen uomaakin siirtämään tilapäisesti. Projektin hankaluudesta kertoo, että työt aloitettiin 1996 ja asemarakennus valmistui toukokuussa 2006.

Asema kaikille

Rakennusta kannattelee kahdeksan 600 000 tonnin metallipilaria, jotka seisovat metallilevyn ja kahden metrin paksuisen betonilaatan päällä. Mikäli rakennuksen perustukset painuvat, pystytään rakennusta tasaamaan ja oikaisemaan lisäämällä betonianturan ja pilarin väliin lisää metallilevyjä. Varotoimet ovatkin tarpeen, koska rakennuksen alla oleva pohjavesipatja painaa rakennusta jatkuvasti yli 23 tonnin paineella ylöspäin.

Näkövammaisia varten on lattiaan käytävien osalle asennettu uritettu laatoitus ja jokaisessa risteyskohdassa on ruudutettu laatta, joka osoittaa suunnan asemalaitureille. Lisäksi portaiden kaiteissa on pistekirjoituksella merkitty, mille raiteille kyseinen portaikko johtaa.

Liikehuoneistojen vuokrat ovat jonkin verran muun Berliinin hintatasoa korkeammat, mutta liikehuoneistojen asiakaspotentiaali on valtava, koska asemalla pysähtyy päivittäin 1300 junaa ja kävijöitä on noin 300 000.

Melko koleana pysytellyt Berliinin sää näytti viimeiselle vierailupäivälle muuttuvan aurinkoiseksi ja lämpimäksi, mikä oli hyvä asia koska tutustuimme ulkokohteisiin. Matka aloitettiin Branderburgin portilta ja murhattujen juutalaisten muistomerkiltä.

Muurimuseo Bernaustarssella oli synkkyydessään mielenkiintoinen ja antoi uutta perspektiiviä Berliinin jakautumiseen. Puhumattakaan syistä miksi muuri oli aika tuhota.