Joka viides kohtaa lähivuosina putkiremontin
Kiinteistölehti 8/2009, Peruskorjaus

Seuraavien kymmenen vuoden aikana noin 600 000 asuinhuoneistoa on putkistoremontin kohteena. Niissä asuu yli miljoona suomalaista ja kustannukset arvioidaan 15 miljardiksi euroksi. Putkiremontista on tullut urbaanilegendojen mörkö ja asunnonostajan painajainen. Suomen Kiinteistölehden artikkelisarjassa uhkakuvia kartoitetaan ja puretaan. Ensimmäisessä osassa kerromme vaiheet remonttitarpeen toteamisesta ensimmäiseen yhtiökokoukseen.

Talon viemäriputkistojen ja vesijohtojen tulosta peruskorjausikään kertovat usein ensimmäisenä heikot signaalit. Oireiden odottelua parempi keino on varautua ajoissa. Siinä auttavat kuntoarvio ja kuntotutkimus ja niiden avulla laadittu pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelma PTS.

Jos hanketta aletaan suunnitella hälyttävien oireiden takia, on kuntotutkimus itse hankkeen ensimmäinen osa.

Joskus putkiremontti koittaa. Hallitus ja isännöitsijä joutuvat kertomaan ikävät uutiset osakkaille ja asukkaille. Asiasta järjestetään vähintään yksi tiedotus- ja keskustelutilaisuus viimeistään pari viikkoa ennen yhtiökokousta. Yhtiökokouksesta on tiedotettava ajoissa ja kokouskutsussa kerrottava selvästi, mistä on kysymys.

Jos ongelma ei ole akuutti, riittää taloyhtiön seuraava perinteiseen aikaan pidettävä yhtiökokous. Jos esiintyy useita vuotoja tai tilanne on muuten repeämässä katastrofiksi, järjestetään ylimääräinen yhtiökokous.

Tiedotustilaisuus ja yhtiökokous

Kertomuksen alussa on siis peruskorjauksen todettu tai ainakin todennäköinen tarve. Osakkaiden sitoutuminen remonttiin on tärkeää. Ensimmäisessä yhtiökokouksessa puretaan keskustelutuloksia ja selvennetään asioita sekä annetaan hallitukselle valtuudet tarjouskilpailun järjestämiseen hankesuunnittelusta. Kokous voi jo alustavasti miettiä itse remontin aloitusaikaa ja aikataulua ja vapaamuotoisesti pohtia perinteisen menetelmän ja pinnoituksen tai niiden yhdistelmän etuja ja haittoja. Voidaan myös miettiä, mitä muuta mahdollisesti korjataan samalla. Tärkeintä on kuitenkin saada hankesuunnittelu käynnistettyä siten, että osakkaiden (enemmistön) tahto tulee esiin.Isännöitsijä ja hallitus eivät saa ennen ensimmäistä yhtiökokousta päättää mitään remonttiin liittyvää.  Ensimmäisen yhtiökokouksenkaan ei tulisi päättää muusta kuin hankesuunnittelun käynnistämisestä. Jos remontilla on kiire, pidetään ylimääräisiä yhtiökokouksia niin tiheästi kuin on tarpeen. 

Asukaslähtöinen = asukkaat lähtevät?

Asukaslähtöinen tarkoittaa, että osakkaat pitävät hankkeen langat käsissään ja ohjaavat hankesuunnittelua. Asukaskyselyjen tulokset huomioidaan. Hankesuunnittelija esittää useamman vaihtoehdon, joista yksi tai kaksi valitaan toteutussuunnitteluun. Lisäksi voidaan yhdelle vaihtoehdolle laatia alavaihtoehtoja.

Meiltä on usein kysytty, milloin erilaiset osakkaiden lisätyöt ja erilaiset versiot samanhintaisesta ja -tasoisesta toteutuksesta esitetään. Jälkimmäiset ovat usein oleellisia pienissä kylpyhuoneissa. Vaihtoehdot esitetään toteutussuunnittelussa. Asia on silti hyvä ottaa jo ensimmäisessä yhtiökokouksessa esille, jotta hankesuunnittelun asukaslähtöisyys tässä kohdin toteutuu.

Siksi ensimmäisessä yhtiökokouksessa on jo ohjeistettava hankesuunnittelun tarjouskilpailua varten, että osakkaiden näkemyksiä on kuunneltava ja että hankesuunnittelu sisältäisi useita vaihtoehtoja; esimerkiksi perinteisiä ja pinnoitusmenetelmin toteutettavia ja kustannustasoltaan erilaisia kylpyhuonetoteutuksia.

Ensimmäisessä yhtiökokouksessa perustetaan hankesuunnittelutyöryhmä (hallitus tai osa hallituksesta tai muu valtuutettu henkilö tai ryhmä). Putkiremonttihankkeessa on tavallaan kaksi päätöksenteon suuntaa tai tasoa. Ensimmäinen on se, millainen riski otetaan korjausten ajoittamisessa ja toinen on valittava menetelmä tai menetelmien yhdistelmä.  

Riskitasoja on karkeasti jaotellen kolme. 

Varovainen strategia, joskus myös etupainotteiseksi kutsuttu, tarkoittaa korjausten tekemistä varmasti hyvissä ajoin. Tällöin ainakin vältytään väliaikaisten ja pikaisten korjausten kustannuksilta. Osittain korjaaminen on seuraava riskinottotaso. Putkistot uudistetaan vaiheittain. Aloitetaan kohdasta, joka vaatii välitöntä korjaamista. Kannattaa muistaa, että äkkiä vuotojen takia päätettyjä osittaiskorjauksia on hyvin vaikea hyödyntää lopullisessa remontissa.Osittain tai vaiheittain korjaaminen tarkoittaa lähes aina, että pohjajohdot ja tonttijohdot uusitaan ensin ja asuinkerroksiin vievät nousut myöhemmin. Joskus voidaan hyvin suurissa, monitaloisissa taloyhtiöissä jakaa hanke osiin myös taloittain. Tällaiseen täytyy kuitenkin olla todella hyvät perusteet jo osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen takia.Osittain korjaamiseksi ei lueta sitä, että sama putkiremonttiurakka etenee isossa yhtiössä talo talolta ja pitkissä lamellitaloissa vähitellen porras portaalta. 

Kärsivällisyyskoe

Ensimmäisen yhtiökokouksen jälkeen käynnistyy hankesuunnittelu. Se on koko remontin tärkein yksittäinen vaihe. Sen aikana tehtyjä mokia tai myöhemmin kyseenalaistettuja päätöksiä ei helposti korjata. Jos putkiremontti valmistellaan ja toteutetaan kunnolla, siihen menee aikaa. Normaalina voi pitää kahta tai jopa kolmea vuotta remonttitarpeen toteamisesta siihen, kun remontti on toteutettu.  Hankesuunnittelukonsultti ei työhön ryhtyessään tunne talon erityisoloja, korjaushistoriaa tai osakkaiden erityistoiveita. Jo hankesuunnittelijan valinnassa ja hänen briiffaamisessaan on huomioitava valmius kuunnella asukkaita. Hankesuunnittelun aikana osakkaiden on saatava vaikuttaa.  

Putkiremontin ensioireita

Vedessä on outo haju, maku tai väri.Vedenkulutus kasvaa äkillisesti. Vesimittari pyörii jatkuvasti jopa yön hiljaisina tunteina.Kylmä vesi pysyy oudon pitkään lämpimänä juoksutettaessa.Järjestelmästä kuuluu puksutusta tai kohinaa.Seuraavat ilmiöt voivat olla myös merkkejä muuntyyppisestä kosteusvauriosta: Rakenteisiin ilmestyy homepilkkuja Rappaus lohkeilee märkätiloissa tai kellarissa tai maalipinta irtoaa lattianrajasta.Lattianpäällysteet kärsivät ilman näkyvää syytä.Asukkailta tulee ilmoituksia selkeistä vuodoista, vaikkapa pienistä ja pistemäisistäkin.  

Putkiremontin ennakoiminen ja ensimmäinen valmisteluvaihe

Tarkastetaan talon huoltokirja, muut dokumentit ja vanhojen asukkaiden perimätieto. Tutkitaan mitä on jo tehty. Esimerkiksi tonttijohto on voitu kunnostaa suhteellisen äskettäin, mutta nykyinen hallitus ja isännöitsijä eivät tiedä asiaa. Teetetään kuntotutkimus, jos jotain epäilyttävää ilmenee tai jos putket ovat muuten useita vuosikymmeniä vanhoja. Jos taloon on kertynyt muuta lähitulevaisuudessa remontoitavaa, se kannattaa usein hoitaa pois samalla. Tällaisia ovat esimerkiksi lämmitysjärjestelmä, ilmanvaihdon parantaminen, tele- ja antenniverkot, sähkönousut ja kylpyhuoneiden sähköjärjestelmät.Eteneminen kohti hankesuunnitelmavaihetta alkaa yhtiökokouksella, jossa saadaan valtuudet hankesuunnittelun tarjouskilpailun käynnistämiseen.  

Kirjallisuutta:Jaakko Laksola & Arto Palsala: Onnistunut putkistoremontti. Kiinteistöalan Kustannus 2006.Jaakko Laksola: Onnistunut putkistoremontti Osa 2; Tekniset vaihtoehdot. Kiinteistöalan Kustannus 2007.