Kuntotodistus taloyhtiön kannalta – mitä, miten ja milloin?
Kiinteistölehti 8/2007, Kiinteistönhoito

Hiukan yksinkertaistaen Taloyhtiön kuntotodistus on paperi, joka kertoo lyhyesti ja ytimekkäästi tuoreen kuntoarvion sisällön. Kun taloyhtiö päättää haluta kuntotodistuksen ja soittaa pätevälle todistuksen laatijalle, mitä seuraavaksi aivan konkreettisesti tapahtuu?

Kuntotodistus voidaan taloyhtiössä joskus turhaan kokea jonain erikoisena ja hiukan pelottavankin. Todistus kun on aina jotenkin jännittävä asia. Taloyhtiön kuntotodistukseen ei kuitenkaan liity mitään arvoituksellista.

– Kuntotodistus ikään kuin ”yhteismitallistaa” kuntoarviot, mutta uutta informaatiota siinä ei synny. Se tuottaa ja tiivistää kuntoarvion informaation kansantajuisempaan muotoon, tiivistää asian korjaussuunnittelun projektipäällikkö Mikko Heikkinen tamperelaisesta A-Insinöörit Oy:stä. 

Kuntoarvio kattaa useimmiten talon kaikki osat. Siihen sisältyvät LVI, sähkö (myös antenni- ja dataverkot), rakennustekninen kunto sekä hissin kunto. Kiinteistöllä voi tosin olla useampi melko tuore kuntoarvio, jos ne on hankittu remonttien pohdintavaiheessa tai jotakin ongelmaa epäiltäessä.

Kuntotutkimus on järeämpi menetelmiltään. Sitäkin voidaan joskus tarvita kuntotodistusta laadittaessa, mikäli jonkin rakenneosan kunto ei arvioimalla selviä. Joka tapauksessa kuntotodistus tarvitsee aina pohjakseen ajan tasalla olevan kuntoarvion.

Ei mystiikkaa

– Lähivuosina tehty kuntoarvio vaatii päivityksen – tai jos sitä ole lainkaan, täytyy sellainen tehdä. Varsinainen kuntotodistus on vielä niin tuore juttu, että itselläni ei ole tullut vastaan tarvetta siihen liittyvien pelkojen hälventämiseen. Ennen käyntiä isännöitsijältä pyydetään kirjallisesti yhtiön perustietoja, korjaushistoriaa, suunnitelmissa olevia korjauksia ja tiedossa olevia ongelmia. Joissakin tapauksissa tehdään myös asukaskysely havaituista vioista ja puutteista, Suomen Talokeskuksen Jari Halonen sanoo.

– Käytännössä kuntotodistuksen laatiminen siis on pitkälti kuntoarvion laadintaa tai päivittämistä. Ainakin me teemme aina aluksi asukaskyselyn. KH-kortiston ohje ei tosin edellytä sitä. Osittain asukaskyselyn perusteella valitaan kuntoarviossa tarkastettavat huoneistot, joita yleensä on 10 - 20 prosenttia talon asunnoista. Samalla saadaan myös jokaiseen huoneistoon tieto siitä, että kuntoarviota ja todistusta ollaan laatimassa. Kuntoarvioon liittyvä kiinteistötarkastus tehdään rakennus-, LVI- ja sähköasiantuntijan voimin ja kestää yleensä yhden päivän. Tarkastuksen jälkeen menee viikko pari raportointiin ja kuntotodistuksen luokitukseen, kertoo Heikkinen.

Todistuksen aika

– Koska kaikki haluavat itselleen mieluummin hyviä todistuksia, on sen otollisin aika tietysti silloin, kun seuraavalla kymmenvuotisjaksolla ei ole odotettavissa isoja remontteja. Mutta kuntotodistuksen pohjana oleva kuntoarvio on ajankohtainen aina, jos sellaista ei ole tehty, toteaa Jari Halonen.

– Useimmissa meiltä tilatuissa kuntotodistuksissa on ollut motiivina tulevan asunto-osakeyhtiölain muutos, jossa isännöitsijän ja hallituksen vastuuta kunnossapidosta tultaneen kasvattamaan. Ainakin muutamat ammatti-isännöintiyritykset näkevät, että kuntotodistus on hyvä "virallinen" väline todentaa kunnossapidon suunnitelmallisuutta. Osa kohteista taas on sellaisia, joihin olisi tehty kuntoarvio nyt muutenkin ja tämä uusi kuntotodistus tulee nyt "kaupan päälle", Mikko Heikkinen sanoo.

Miten se syntyy

Kuntotodistusta harkitsevissa taloyhtiöissä on pohdittu, miten valitut remonttimenetelmät vaikuttavat remontin tuomien lisätähtien määrään. Miten esimerkiksi putkien pinnoitus huomioidaan verrattuna perinteiseen putkiremonttiin? Menetelmästä riippumatta myös korjaustöiden laatu ja perusteellisuus vaihtelevat.

Niiden arvioinnissa pätee jo alussa kerrottu. Todistus perustuu aina laadittavaan tai päivitettävään kuntoarvioon, joka laaditaan KH-kortiston ohjeen mukaan. Kuntotodistuksessa käytettävä luokitus perustuu luokitusohjeeseen. Siinä jokaiselle luokiteltavalle rakennusosalle tai -kokonaisuudelle on määritelty tähtiluokitukset. Osia on yhteensä kolmetoista. 

– Kuntoarvio tehdään silmämääräisin ja ainetta rikkomattomin menetelmin sekä historia- yms. lähtötietoja tutkimalla. Tässä yhteydessä voidaan todentaa tietyssä määrin myös tehtyjen korjauksien laatua ja perusteellisuutta, sanoo Heikkinen.

– Tuo korjauksen laadun ja sen perusteellisuuden todentaminen on melko laaja aihepiiri. Siitä riittäisi helposti aineistoa pieneen juttusarjaan, hän heittää. Jari Halonen toteaa, että perinteisessä putkiremontissa uusitaan yhtiön kaikki vesi- ja viemäritekniikka. Sen jälkeen ne ovat uusia ja vesi- ja viemärijärjestelmä saavat viisi tähteä. Monesti putkiremontin yhteydessä myös parannetaan lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmää, sekä uusitaan märkätilat.

– Jos pinnoituksella tehtävässä remontissa pinnoitetaan kaikki pinnoitettavissa olevat viemäriputkistot ja muut viemärijärjestelmään liittyvät laitteet uusitaan, saa sekin viisi tähteä. Vesiputkistojen pinnoitukseen ei kuntotodistuksen ohjeissa oteta kantaa. Osittaisissa saneerauksissa kuten esim. pelkkien viemäriputkien pinnoittamisella ei ole mahdollisuutta saada täyttä viittä tähteä, jos järjestelmään jää vielä uusimista kaipaavia kohteita.

Mikko Heikkisen mukaan luokitusohjeet on jo käytännön syistä yritetty pitää yleistasoisina, tyyliin ”yksi luokitusohje on yksi A4”. Silti ohjeistoa on 41 sivua!

– Luokitus perustuu mm. oletettavaan jäljellä olevaan käyttöikään ja huoltokorjausjaksoon. Vesi- ja viemärijärjestelmän luokitusohjeissa on huomioitu pinnoitus yhtenä vaihtoehtona. Arvioijalle ehkä on vaikeaa luokitella tai arvioida pinnoituskorjauksen käyttöikää. Putkien pinnoituksen luokitukseen haettiin määrittelyvaiheessa käsittääkseni taustaa vakuutusyhtiöiden kannasta.

Suunnitelmallisuudesta tähtiä

Kuntotodistuksessa on myös osio ”Kunnossapidon suunnitelmallisuus”. Todistuksen kotisivuilta löytyvän tulkintaohjeen mukaan siihen vaikuttavat pitkän tähtäimen hoito- ja kunnossapitosuunnitelma eli PTS ja sen aito hyödyntäminen. PTS:siä on monentasoisia, ”tupakkiaskin kannesta” aina hienoihin, sähköisiin huoltokirjoihin liitettyihin systeemeihin. Pisteytetäänkö PTS jotenkin laajuuden tms. mukaan?

– Tehdystä kuntoarviosta voi saada enintään kolme tähteä, jolloin vaikutus kuntoluokitustähtiin on 12 prosenttia. Kuntotodistuksen laatimisohjeen ensimmäisen kappaleen toinen lause on: ”Todistuksen laatimisen edellytyksenä on KH-kortin KH 90-00293 mukaisen kuntoarvion suorittaminen”. Todistuksessa ei siten tule käsitellä muilla perusteilla toteutettua kuntoarviota. Se onko kuntoarvio vaikkapa esitetty paperilla tai sähköisesti, ei sinällään vaikuta sen pisteytykseen. Pelkällä voimassa olevalla kuntoarviolla saa vain yhden tähden ja sen yhden tähden vaikutus keskiarvoa osoittaviin kuntoluokitustähtiin on vain neljä prosenttia, Jari Halonen muistuttaa.   

Hän täsmentää tarkoittavansa ”pelkällä kuntoarviolla” sitä, että arvio on teetetty, mutta sitten jätetty mappiin lojumaan.

– Jos taloyhtiössä on vähintään kolme vuotta aiemmin laadittu kuntoarvioon pohjautuva kunnossapitosuunnitelma, jota on käsitelty vuosittain yhtiökokouksessa, se saa kaksi tähteä. Silloin vaikutus kuntoluokitustähtiin on kahdeksan prosenttia.

Myös Mikko Heikkinen toteaa, että kuntoarvion ohjeistus määrittelee PTS:n tason kuten muidenkin kuntotodistuksen osioiden. Toki hyvä kunnossapito-ohjelma voi periaatteessa olla nimeltään jokin muukin kuin PTS.  

– Ainakaan tässä vaiheessa tämä osio ei ole aiheuttanut ongelmia, koska yksikään meidän kuntotodistuksemme saaneista taloyhtiöistä ei ole mitään kunnossapito-ohjelmaa yhtiökokouksissa käsitellyt!

Meidän taloa sorretaan?

Lasten koulutodistukset ovat monille vanhemmille herkkä asia. Miten meidän tenava sai näin huonon historian numeron! Sillä opettajalla on varmaan jokin outo vakaumus! Samanlaisia epäluuloja voi liittyä kuntotodistukseen.

Kuntotodistus ei ota huomioon talon varsinaista rakentamisen laatua (paitsi välillisesti, jos se on niin huono, että uudehkolla tai peruskorjatulla talolla on taas jo korjausvelkaa). Esimerkiksi äänieristyksen laatu ei näy todistuksessa. Se ei huomioi myöskään talon esteettistä puolta eikä ympäristöä. Piha-osio todistuksessa on, mutta ei korttelin tai kaupunginosan laatua eikä oikein voisi ollakaan.

Vanhojen ”arvorakennusten”, jugendlinnojen ja funkistalojen yms. väki voi arvella, että heidän talonsa saa esimerkiksi "vain kolme tähteä vaikka on hieno". He saattavat epäillä, että se on talon todellisen arvon aliarvioimista. Monet kun haluaisivat käyttää todistusta myyntivalttinakin.  

Uudemmissa taloissakin esimerkiksi yhteistilat (viihtyisä saunaosasto, toimiva pesutupa ja kuivaushuone) otetaan huomioon vain kuntonsa kannalta - mutta ei sitä, että ao. tila on ylipäätään olemassa. Mitä kuntotodistusten kirjoittajat sanoisivat taloyhtiölle joka pelkää tulevansa aliarvostetuksi?

– Rakennuksissa otetaan huomioon, se millä aikakaudella ne on rakennettu tai peruskorjattu ja silloiset rakentamismääräykset. Näin ollen rakentamisen laatuakin verrataan sen aikakauden tasoon. Esimerkiksi äänieristyksen laadun selvittäminen vaatisi jo tarkempia tutkimuksia, jotka eivät kuulu kuntoarvioon, Halonen sanoo.

– Kuntotodistuksella kerrotaan lyhyesti ja ytimekkäästi ainoastaan kiinteistön kunnosta niiltä osin, kun asuntoyhtiö siitä vastaa. Kolme ensimmäistä asunnon arvoon vaikuttavaa seikkaahan ovat sijainti, sijainti, ja sijainti. Kuntotodistuksella ei määritellä kiinteistön arvoa, vaan sen kuntoa ja kunnossapidon suunnitelmallisuutta. Tähän saakka asunnon ostajalla ei ole ollut mahdollisuutta saada käsitystä kiinteistön kunnosta ja sen vaikutuksesta tuleviin asumiskustannuksiin. Esteettinen puoli, sijainti yms. seikat on ostaja voinut tähänkin asti pisteyttää itselleen sopivalla painotuksella ostopäätöstä tehdessään, hän muistuttaa.

Tulevaisuudenkuvia

Kuntotodistus tulee varmaankin kasvattamaan merkitystään asuntokaupassa. Asunnon ostossa vaikuttavat kuitenkin monet ja mystisetkin seikat. Taloyhtiön kuntotodistus tuskin aivan pian saa samanlaista asemaa kuin kuntotestiraportti käytettyjen autojen kaupassa.

Todistuksen merkitystä kaupanteossa ei silti pidä vähätelläkään. Tulevaisuudessa, kun sana kiertää ja tietämys lisääntyy, todistus on paremminkin verrattavissa siihen, onko auto ylipäänsä katsastettu. Asunnon ostaja näkee todistuksesta, onko hänen jo lähitulevaisuudessa kaivettava lisää rahaa remonttikuluihin.

Kuntotodistuksen tärkein ominaisuus on kuitenkin tietämys, jonka se antaa taloyhtiön hallitukselle ja niille osakkaille, jotka eivät aio myydä asuntoaan lähivuosina. Todistus ei ole kiinteistön PTS:n pääteasema tai talolle annettava tuomio. Se on suunnitelmallisen kunnossapidon väline ja voi olla myös sellaisen lähtöruutu.

Kuvateksti:

”Mitä seuraavilla sijoilla sijainnin jälkeen sitten tuleekin asunnon ostoon vaikuttavina tekijöinä, ei niiden joukossa varmaankaan ole Kuntotodistuksen tähtien määrä” (kentällä työskentelevän ammattilaisen kommentti). Asuntokaupassakin todistuksen merkitys kasvaa tunnettuuden myötä. Tärkeintä silti on informaatio, jota se antaa taloyhtiön hallitukselle ja osakkaille.